나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10050 [1] 서울특별시 금천구 가산동 139-3 램킨푸르지오시티 제14층 제1404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 ""가산동주민센터"" 북서측 인근에 위치하며
부근은 아파트 및 업무시설과 각종 근린생활시설, 지식산업센터등이 혼재하여 형성되어
있는바 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 북서측 근거리에 지하철
1,7호선 환승역인 ""가산디지털단지역""이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상16층건(사용승인일자: 2013. 7.17)중
제 14층 제 1404호로,
외벽: 복합판넬붙임등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기
창호: 새시창등임

이용상태

오피스텔로 이용중이며 후면 ""내부구조도"" 참조바람

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 옥내소화전설비,
화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 지하주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재
건(업무시설 및 근린생활시설)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 40 ~ 45미터폭(남부순환로), 남서측으로 약 10미터폭의 포장도로와
각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10050 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 139-3 램킨푸르지오시티 제14층 제1404호

* 용도: 오피스텔

* 건물명: 램킨푸르지오시티

* 건물 면적: 19.96㎡ (약 6.04평)

* 토지 면적: 4.34㎡ (약 1.31평)

* 해당 층: 14층

* 사용승인일자: 2013년 7월 17일

* 감정가: 126,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 업무시설, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재되어 있어 제반 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 또한, 북서측 근거리에 지하철 1, 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 좋습니다.

* 도로상태

본건 북동측으로 약 40~45미터폭의 남부순환로가 접해 있으며, 남서측으로는 약 10미터폭의 포장도로와 접하여 출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선(도로경계선에서 3미터 후퇴) 등이 적용됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 1일 접수된 강정현 근저당권 (을3, 200,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (모든 을구 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 임차인 현황 및 특이사항

- 임차인: 금동철 (마스킹: 금 )

- 보증금: 150,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 12월 17일

- 확정일자: 2021년 11월 22일

- 등기부상 주택임차권: 을4, 2024년 1월 2일 접수, 150,000,000원 (말소 예정)

* 권리분석 상세

본 건은 '대항력있는 임차인' 존재 및 'HF 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 또한, '신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다는 조건이 명시되어 있습니다.

이는 원칙적으로 매수인이 임차보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다. 다만, '대항력' 문구와 '조건부 매각' 내용이 상충될 수 있어, 법률 전문가와의 최종 확인이 매우 중요합니다. 'HF 인수조건 변경' 또한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 총 채권액: 약 1,287,000,000원

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 가산동은 서울의 대표적인 IT 및 산업단지 밀집 지역으로, 가산디지털단지역을 중심으로 비즈니스 활동이 매우 활발합니다. 주변에는 다수의 기업체, 오피스텔, 상가, 쇼핑몰 등이 밀집해 있어 직장인 유동인구가 많고, 상업 및 업무 기능이 고도로 발달된 상권입니다. 남부순환로와 인접해 있어 접근성이 우수하며, 다양한 편의시설과 업무 지원 시설을 이용하기 편리합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역과 인접하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 가산디지털단지역 주변에 대형 쇼핑몰(현대아울렛 등), 백화점, 병원, 은행, 식당가 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 주거 및 업무 환경: 오피스텔, 아파트, 지식산업센터가 혼재된 복합 상업지구로, 직주근접성이 우수하며 주거 및 업무 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: '대항력 있는 임차인' 존재, 'HF 인수조건 변경', '조건부 매각' 등은 법적 해석이 필요하며, 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. 반드시 법률 전문가와 상담하여 최종 확인이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 감정가 대비 채권 총액이 매우 높아, 법원 경매의 특성상 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다.

* 미상 임대 내역: '기타참고사항'에 임대내역이 미상으로 기재되어 있어, 임차인 외에 추가적인 채무 관계나 점유 관계가 존재할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지라는 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 교통, 상권, 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다. 하지만 '조건부 매각'으로 인한 임차인 관련 복잡한 권리관계가 주요 리스크 요인입니다. 신중한 권리 분석과 법률적 검토를 통해 리스크를 해소할 수 있다면, 가산디지털단지의 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 가산디지털단지역(1, 7호선) 이용이 편리하여 직장인 임대 수요가 풍부합니다.

* 배후 수요: 가산디지털단지 내 다수의 IT 기업 및 산업단지 종사자를 위한 주거 및 업무 수요가 지속적으로 존재합니다.

* 시세 상승 잠재력: 지역 개발 및 산업단지 확장 가능성에 따른 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 합리적 감정가: 19.96㎡(약 6.04평) 전용면적 대비 감정가 1억 2,600만원은 현재 시세와 비교하여 투자 매력이 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

제공된 JSON 데이터에 따르면, 최근 2026년 1월 및 4월에 유사 면적(19.96㎡)의 램킨푸르지오시티 오피스텔이 9,600만원에서 12,100만원 사이에 거래되었습니다. 특히 13층 매물은 12,000만원 및 12,100만원에 거래되어, 현재 시세는 약 1억 2,000만원 내외로 형성되어 있다고 판단됩니다.

* 권리분석상 인수 보증금: 0원 (조건부 매각 조건에 따라 매수인이 인수할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.)

* 예상 입찰가 산정:

본 건의 감정가는 1억 2,600만원으로, 최근 시세 최고가와 유사한 수준입니다. 그러나 '조건부 매각'으로 인한 복잡한 권리관계와 높은 총 채권액으로 인해 1회 이상 유찰될 가능성이 높습니다.

보수적인 접근을 고려하여, 낙찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다. 특히 임차인 관련 조건부 매각 사항에 대한 법률적 확답을 받은 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 현재 시세 고려 시 (확정적 리스크 해소 후): 110,000,000원 ~ 120,000,000원

* 보수적 접근 (1~2회 유찰 가정): 90,000,000원 ~ 100,000,000원

* 최종 제언:

본 건의 경우, '대항력 있는 임차인' 및 'HF 인수조건 변경', '조건부 매각' 조항에 대한 법률 전문가의 명확한 자문을 반드시 구한 후, 잔금 납부 시 부담할 수 있는 총액을 계산하여 입찰가를 산정해야 합니다. 명확한 법률 검토 결과가 나온다면, 시세 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다. 법률 검토 없이 100,000,000원을 초과하는 입찰은 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.