나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10085 [1] 서울특별시 구로구 구로동 571-27 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10085 [1] 서울특별시 구로구 구로동 571-27 단독주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2025타경10085 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 571-27 | 감정가: 736,287,220원 | 최저가: 589,030,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10085 (1)이며, 용도는 단독주택입니다. 경매구분은 부동산임의경매로, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 이OO로 동일 인물로 추정됩니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식입니다.

1.2. 부동산 현황

본건의 소재지는 서울특별시 구로구 구로동 571-27번지입니다. 토지면적은 $102.00\text{m}^2$ (약 $30.85$ 평)이며, 건물면적은 $136.92\text{m}^2$ (약 $41.42$ 평)입니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕의 지하 1층, 지상 2층 건물로 1972년 3월 15일에 사용승인된 노후 건물입니다.

2. 감정평가 및 입지 분석

2.1. 감정가 및 매각 정보

감정가는 총 736,287,220원으로 책정되었습니다. 매각은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건으로 진행됩니다. 주의사항으로 일괄매각 조건이 명시되어 있습니다.

2.2. 입지조건 및 주변 환경 (입지조건)

본건은 서울 구로구 구로동에 위치하며 지하철 1호선 구로역의 남동측 인근 주택가에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 일반적인 주거지역으로 평가됩니다. 본건까지 차량 접근은 가능하나 진출입이 용이하지 않다는 점은 감안해야 합니다. 그러나 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 구로역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지이며, 북서측으로 노폭 약 3미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 상권 및 생활 정보 (상권분석, 생활정보)

본건은 구로역 인근 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 구로역 주변의 상업 시설 및 AK플라자 구로 본점 등의 대형 쇼핑시설 이용이 편리합니다. 주거지역 내에 위치하여 조용하며, 구로동 일대는 제2종일반주거지역으로 주거 안정성이 확보된 지역입니다. 교육 시설 및 근린생활시설은 도보권 내에 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 구로구는 과거 광명시와의 '혐오시설 빅딜' 논의에서 소각장 및 하수처리장 시설 관련 이슈가 있었던 지역으로, 광역적인 환경 시설에 대한 잠재적 관심이 필요할 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 경매 권리 분석 (권리분석)

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 채권자가 소유자 및 채무자와 동일인(이OO)으로 추정되어 단순한 채무 관계에 따른 담보권 실행으로 보입니다. 이OO의 이름을 가진 세 사람이 등기부상 채권자, 채무자, 소유자로 등재되어 있으므로, 채무 관계의 복잡도는 낮을 수 있습니다. 그러나 등기부등본상의 권리 관계 및 매각으로 소멸되지 않는 임차인 등의 유무를 확인하는 것이 필수적입니다. 임대차 관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 실제 점유 관계에 대한 현장 조사 및 명도 협상 비용을 사전에 고려해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항 (잠재적 리스크, 주의사항)

* **노후 건물 및 철거 리스크:** 건물이 1972년에 건축되어 매우 노후되었으므로, 매입 후 리모델링 또는 재건축을 고려해야 하며, 이에 따른 추가 비용 발생이 불가피합니다.

* **제시외 건물 포함:** 건물 제시외면적 $1.20\text{m}^2$ 및 제시외건물 (ㄱ)~(ㄴ)이 매각에 포함되므로, 이를 정확히 확인하고 철거 또는 활용 계획을 수립해야 합니다.

* **진출입 용이성 미흡:** 감정평가서상 '차량 접근이 가능하나 진출입이 용이하지 않다'고 평가되어, 대형 차량 접근 및 주차 환경에 제약이 있을 수 있습니다.

* **임대관계 미상:** 임대관계가 미상(未知)이므로, 실제 거주자를 파악하고 명도 저항에 대한 대책(명도소송 또는 협상)을 준비해야 합니다.

4. 투자 전략 및 종합 의견

4.1. 투자 포인트

* **재건축 잠재력:** 토지면적이 $102.00\text{m}^2$ (약 $30.85$ 평)으로, 제2종일반주거지역에 위치하여 노후된 건물을 철거하고 신축을 통한 가치 증대 가능성이 높습니다.

* **역세권 접근성:** 지하철 1호선 구로역 인근에 위치하여 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* **토지 가치 투자:** 건물의 가치는 낮으나, 토지의 가치를 보고 투자하는 측면에서 장기적인 시세차익을 기대할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 서울 구로역 인근 주택가에 위치한 노후 단독주택으로, 건물의 사용 연한이 오래되어 건물 자체의 가치보다는 토지의 가치에 초점을 맞추어 접근해야 하는 물건입니다. 제2종일반주거지역 내 $30$ 평대 토지로서 재건축 또는 신축 후 다세대주택 등으로의 개발을 고려해 볼 만한 잠재력이 있습니다. 임대관계 미상 및 진출입로의 협소함 등의 리스크를 명확히 파악하고 예상 추가 비용을 보수적으로 산정하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인근 재개발 움직임이나 용도지역 내에서의 개발 가능한 최대 용적률 등을 추가로 분석하여 투자를 진행해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계