나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10023 [1] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제17층 제1710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재‘오류동역(지하철 1호선)’북동측 인근에 위치하며
, 주위는 오피스텔, 각종 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트 등이 소재하여 주위환경은
무난함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선) 오류동역이
소재하여 대중교통 상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물 내 제17층 제1710호로,
(사용승인일 2023.03.24)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감,

창호 : 샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.
상세내역은 후첨 '내부구조도' 참고.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 2필지 공히, 일반상업지역, 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한
지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역
(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10023 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제17층 제1710호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 350,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 7.29㎡ (약 2.2평)

* 건물면적 (전용면적): 45.46㎡ (약 13.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 구로구 오류동 소재 ‘오류동역(지하철 1호선)’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 각종 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트 등이 소재하여 전반적인 주거 및 상업 환경은 무난합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 상태:

* 사용승인일: 2023년 3월 24일 (신축 건물)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물 내 제17층 제1710호

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감

* 창호: 샷시 창호

* 토지 이용: 2필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 본건 남측으로 폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2023년 8월 21일 접수, 채권최고액 333,600,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (지상권 제외)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 문영미

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입/사업일자: 2025년 6월 5일

* 확정일자: 2025년 6월 5일

* 배당신고일자: 2025년 6월 24일

* 대항력: 없음 (따라서 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 등기부 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 김영준)

* 근저당권 (권리자: 국민은행) - 말소기준권리

* 임의경매 (권리자: 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사) - 본건 경매 개시 결정

1.3. 상권분석

* 주변환경: 주위는 오피스텔, 각종 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트 등이 소재하여 주위환경은 무난합니다.

* 건물 용도: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건축물대장상 근린생활시설도 포함되어 있습니다.

* 최근 매매 시세 분석 (구로예미지어반코어 기준, 2026년 5월):

* 전용면적 45.46㎡ (11층): 240,000,000원

* 전용면적 70.3053㎡ (16층, 17층): 각 362,500,000원

* 시세 분석: 본건과 동일한 면적(45.46㎡)의 11층 매물이 240,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 17층으로 층수 이점이 있으나, 감정가(350,000,000원) 대비 최근 거래가는 상대적으로 낮은 수준으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 지하철 1호선 오류동역이 인접하여 서울 도심 및 수도권 접근이 용이합니다.

* 건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 권리: 등기사항전부증명서상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권’이 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 내용, 권리자, 존속 기간 등에 대한 정확한 확인이 필요하며, 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 최근 유사 면적 매물의 거래가(240,000,000원)와 비교 시, 본건의 감정가(350,000,000원)가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 있어 고려해야 할 요소입니다.

* 주변 환경: 현재 검색된 정보에서 특정 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 계획(재개발·재건축)이 진행 중이므로 향후 환경 변화 가능성은 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건 특성상 절차상의 복잡성이 있을 수 있으나, 본건 권리분석상 직접적인 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축 오피스텔로, 오류동역 인근에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 건물 상태 및 내부 설비 또한 양호한 것으로 판단됩니다. 다만, 등기부등본상 ‘지상권’이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 이에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 최근 유사 면적 거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 현재까지 파악된 정보상 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 이러한 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공된 건물로 즉시 이용 가능하며, 노후화에 따른 수리비 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 지하철 1호선 오류동역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 외부 활동에 편리합니다.

* 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 시세 차익 잠재력: 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 향후 시장 상황 및 지상권 문제 해결 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 350,000,000원, 최근 유사 면적 거래가 240,000,000원 (11층 기준)을 종합적으로 고려하여 산정됩니다. 17층이라는 층수 이점과 신축 건물의 가치를 반영하되, ‘지상권’ 인수 가능성 및 시세 대비 감정가 수준을 감안하여 보수적으로 접근합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

예상 입찰가: 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.