나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10039 [1] 서울특별시 양천구 신월동 478-10 삼성하우징 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""서울양강초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 인근으로
학교, 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린상
가 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 내 제4층 제403호로서,
사용승인일(2019.02.20)

외벽: 치장벽돌 마감 등.
창호: 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 못하였으며,
건축물현황도상 방1, 욕실및화장실1, 거실1, 주방1, 현관, 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 온수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지가 일단지를 이룬 가장형 완경사지의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6미터, 남측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대
보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구
역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10039 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 478-10 삼성하우징 제4층 제403호 (도로명주소: 서울특별시 양천구 중앙로51길 26)

용도: 다세대주택

건물명: 삼성하우징

감정가: 203,400,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 내 제4층 제403호

사용승인일: 2019년 2월 20일

건물면적: 20.01㎡ (약 6.05평)

건물 제시외면적: 26.30㎡ (약 7.96평) (위반건축물: 주거 조립식패널 26.3㎡ 무단증축)

토지면적: 19.10㎡ (약 5.77평)

토지지분: 19.10㎡ (약 5.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 203,400,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

현재 상태: 제시외 건물 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울양강초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변에는 학교, 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 주상용건물 및 근린상가 등이 소재하여 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존(2019.03.08), 공유자전부이전(2020.11.09), 전세권설정(2020.08.28, 김명선, 금219,000,000원), 근저당(2020.08.28, 화곡신용협동조합, 금108,000,000원), 압류(다수), 강제경매(2025.05.27, 김명선, 219,146,100원) 등의 권리들이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

대항력 있는 임차인 김명선이 존재합니다.

보증금: 219,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 2일

확정일자: 2020년 8월 13일

배당신고일자: 2025년 7월 11일

특이사항: 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 상기 임차인 정보에 '대항력: 있음'으로 표기되어 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접적으로 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력의 법적 의미를 고려하여, 임차인과의 명도 협의 및 관련 법적 검토를 반드시 진행해야 합니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 8월 28일 접수된 을4 전세권설정(김명선)입니다.

전세권설정 외 을구의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 갑구의 압류 및 강제경매 등기들은 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나, 말소기준권리에 의해 소멸 대상이 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 신월동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 학교, 주택가, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 거래 사례 비교

최근(2026년 5월) 주변 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 신월동 460-5 (연립, 1981년 준공, 55.27㎡): 210,000,000원 (약 380만원/㎡)

* 신월동 523-26 (다세대, 2017년 준공, 52.41㎡): 302,000,000원 (약 576만원/㎡)

* 신월동 9-3 (다세대, 2019년 준공, 55.56㎡): 329,000,000원 (약 592만원/㎡)

본건(전용면적 20.01㎡)의 감정가(203,400,000원)는 약 1,016만원/㎡ 수준으로, 최근 거래된 신축급 다세대주택의 시세(약 576만~592만원/㎡)와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

서울양강초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 단지 주변에 근린상가 및 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 좋습니다.

5.2. 주거 환경

학교와 주택가가 밀집된 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김명선은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 부담할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임차인의 권리 관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

6.2. 위반건축물

제시외 건물(주거 조립식패널 26.30㎡)이 위반건축물로 확인되어, 포함 매각됩니다. 이는 철거 또는 원상복구 명령 대상이 될 수 있으며, 이행강제금 부과 및 철거 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 권리사항

등기부상 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 2019년에 준공된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 서울 양천구 신월동의 양호한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 위반건축물 포함 매각이라는 주요 쟁점을 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

7.2. 투자 가치 평가

최근 매매 사례와 비교 시, 본건의 감정가는 높은 편입니다. 위반건축물에 대한 철거 및 이행강제금 부담, 그리고 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 비용 등을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 2019년 준공으로 신축급 건물 상태 유지

* 서울 양천구 내 안정적인 주거 지역 위치

* 인근 학교 및 편의시설로 인한 우수한 생활 환경

8.2. 고려사항

* 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 부담 및 관련 비용 발생 가능성

* 위반건축물(제시외 건물) 철거 또는 원상복구 관련 비용 발생 가능성

* 감정가가 시세 대비 높은 편으로, 낙찰가 결정 시 면밀한 시세 조사 필요

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 인근 지역의 다세대주택 거래 사례들을 분석한 결과, 2019년 준공된 신축급 건물의 전용면적 20.01㎡ (약 6평) 기준 시세는 약 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 추정됩니다. 본건의 감정가 203,400,000원은 이 시세 범위보다 높은 수준입니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

위반건축물 처리 비용, 명도 관련 예상 비용, 그리고 감정가 대비 높은 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원.

본 물건의 낙찰가 결정 시, 위반건축물에 대한 철거 비용, 이행강제금, 그리고 임차인과의 명도 협상 결과 등을 면밀히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변에 혐오시설이 확인된 바는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.