나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10051 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-130 리버뷰 제13층 제1307호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동에 소재하는 ""서울영동초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건 내 제13층 제1307호로서,
(사용승인일: 2015-06-09)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 기계식주차장설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역
경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법
>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-52
4-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과
문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(건축과 문의)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람.

임차보증금 : 금160,000,000원
임대차계약일자 : 2022년2월10일
임차권자 : 정성훈

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10051 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 121-130 리버뷰 제13층 제1307호

건물명: 리버뷰

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축년도: 2015년

토지면적: 3.52㎡ (약 1.06 평)

건물면적: 18.32㎡ (약 5.54 평)

감정가: 161,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 서울특별시 영등포구 당산동에 소재하며, 서울영동초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통입니다.

도로 상태: 본건은 동측으로 약 20m 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

주변 시설: 초등학교(서울영동초등학교)가 인근에 위치하며, 주상지대로 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.2. 권리분석

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

주요 권리 내역:

* 채권자: 한국주택금융공사 (강제경매 신청)

* 임차인 현황:

* 정성훈 (임차인)

* 임차보증금: 160,000,000원

* 임대차계약일자: 2022년 2월 10일

* 전입일자: 2022년 3월 16일

* 확정일자: 2022년 2월 10일

* 배당신고일자: 2024년 3월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 순위 3번 주택임차권 등기, 말소 기준 권리보다 선순위이며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

* 총 등기부채권액: 187,203,619원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권 (정성훈) 등기. 해당 임차인의 보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

건물 용도: 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건물 전체는 공동주택 및 업무시설 용도로 사용되고 있습니다.

주변 건물 구성: 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 공존합니다.

주변 시세 비교:

* 유사 주거시설(다세대)의 최근 매매 사례를 보면, 17.4㎡ (약 5.26평) 면적이 2026년 4월 120,000,000원에 거래(약 22.81백만원/평)되었고, 32.84㎡ (약 9.94평) 면적이 2026년 4월 370,000,000원에 거래(약 37.22백만원/평)되었습니다.

* 본건 감정가는 18.32㎡ (약 5.54평) 기준 161,000,000원으로, 평당 약 29.06백만원입니다. 본건의 용도가 도시형생활주택(원룸형)임을 고려할 때, 감정가는 주변 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주거 편의성: 서울영동초등학교가 인근에 있고, 다양한 편의시설과 상업시설 이용이 편리한 입지입니다. 대중교통 이용이 용이하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

건물 시설: 건물에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 기계식 주차장 설비, 화재탐지 설비 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 정성훈 임차인은 선순위 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 160,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 예상 낙찰가의 산정 및 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 등 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

기타 특이사항: 공동담보 물건으로, 다른 담보물건과의 연계된 경매 절차가 진행될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 당산동에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 입지입니다. 건물 자체는 2015년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 주거 편의 시설을 구비하고 있습니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 160,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높아 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 다양한 도시계획적 규제사항도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 영등포구 당산동은 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 높습니다.

* 인수되는 임차권의 활용: 비록 인수 부담이 있지만, 이를 고려한 적정 가격에 낙찰받는다면 향후 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 목적 적합: 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 실수요자에게 적합하며, 임대 투자를 고려할 경우에도 잠재력을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 161,000,000원이며, 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 160,000,000원입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하라는 지침에 따라, 본건의 현재 시장 가치(감정가)에서 인수되는 임차 보증금을 차감하여 산출합니다.

이론적인 예상 입찰가: 161,000,000원 (감정가) - 160,000,000원 (인수 보증금) = 1,000,000원

그러나 이는 단순 계산이며, 실제 총 투자 비용은 낙찰가에 인수되는 임차 보증금을 더한 금액이 됩니다. 따라서 실제 총 지출은 최소 161,000,000원 이상이 될 것으로 예상됩니다.

현 시점에서의 권리 관계 및 인수되는 보증금 규모를 고려할 때, 본건의 실질적인 투자 가치는 매우 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 따라서 보수적으로 접근하여, 총 투자 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 향후 기대 수익을 상회하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 1,000,000원 ~ 10,000,000원 (총 지출 예상액: 161,000,000원 ~ 170,000,000원)

주의: 인수되는 임차 보증금 160,000,000원은 낙찰 후 반드시 명확하게 처리해야 하며, 미해결 시 추가적인 법적, 금전적 문제가 발생할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.