나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10055 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 532-16 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ""등촌중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 9호선 ""등촌역"" 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 라멘구조 평스라브지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 벽돌붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외, 서측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 532-16번지에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10055 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

감정가는 263,000,000만원입니다.

토지 면적은 21.49㎡ (약 6.51평)이며, 건물 면적은 50.32㎡ (약 15.22평)입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 권OO입니다.

본 물건의 특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.1. 소재지 및 규모

주소: 서울특별시 강서구 등촌동 532-16 제4층 제402호

토지면적: 21.49㎡ (약 6.51평)

건물면적: 50.32㎡ (약 15.22평)

용도: 다세대주택

1.2. 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10055 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 263,000,000만원

채권자: 권OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 주요 특이사항

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 등촌중학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에는 지하철 9호선 등촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 라멘구조 평스라브지붕의 지상 4층 건물 내 제4층 제402호입니다.

외벽은 벽돌붙임 마감 등이며, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본 건은 북측으로 노폭 약 8m 내외, 서측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 건의 토지이용계획은 다음과 같습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역입니다.

또한, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망) 및 원추표면구역(원추표면)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자 정보

채권자: 권OO

채무자: (제공된 정보 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 권윤정

보증금: 270,000,000만원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 15일

확정일자: 2022년 01월 05일

배당신고일자: 2024년 11월 08일

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 명시되어 있으나, 보증금 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다는 점을 유의해야 합니다.)

3.3. 등기부 요약

* 소유권이전: 임양숙 (2017-05-26), 함은화 (2022-03-04)

* 주택임차권: 권윤정 (2024-11-08), 권리금액 270,000,000만원, 말소: 인수 (전입일자 2022-03-15, 확정일자 2022-01-05)

* 강제경매: 권윤정 (2025-05-26), 권리금액 200,000,000만원, 말소: 말소 (말소기준권리)

3.4. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리인 권윤정 명의의 강제경매 (2025-05-26) 이하 모든 권리는 소멸됩니다.

매수인에게 대항할 수 있는 권리: 권윤정 명의의 주택임차권 (보증금 270,000,000만원)은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (단, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 등촌동은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 지역의 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 등촌중학교가 위치해 있어 학생들을 대상으로 한 상권도 일부 존재합니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

입력된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다. (단위: 만원)

* 2026년 05월 26일 거래, 전용면적 39.37㎡ (약 11.91평), 3층, 2017년식 건물: 27,000만원 (평당 약 226만원, 총 면적 기준 약 685만원/㎡)

* 2026년 05월 01일 거래, 전용면적 40.86㎡ (약 12.36평), 3층, 1994년식 건물: 19,800만원 (평당 약 160만원, 총 면적 기준 약 485만원/㎡)

* 2026년 05월 01일 거래, 전용면적 53.47㎡ (약 16.18평), 5층, 2010년식 건물: 34,250만원 (평당 약 211만원, 총 면적 기준 약 641만원/㎡)

본 건은 전용면적 50.32㎡ (약 15.22평), 1997년식 건물입니다.

최근 거래된 사례 중 53.47㎡ 규모의 2010년식 건물(34,250만원)이 본 건과 규모 및 연식에서 비교적 유사합니다. 해당 사례의 ㎡당 가격은 약 641만원입니다.

건축 연도를 고려할 때, 본 건의 ㎡당 시세는 약 600만원 ~ 650만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

이에 따라 본 건의 현 시세는 대략 300,000,000만원 ~ 330,000,000만원 사이로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 건 인근에 등촌중학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통시설

지하철 9호선 등촌역이 근거리에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 편의시설

주거 밀집 지역으로서 주변에 기본적인 근린생활시설 및 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

가장 큰 리스크는 보증금 270,000,000만원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

본 건의 감정가는 263,000,000만원으로, 임차인의 보증금보다 낮습니다.

따라서, 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

* 중요시설물보호지구(공항): 항공기 운항 및 공항 시설 보호를 위한 건축물 높이 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역(군사기지): 군사 작전상 중요 시설 보호를 위한 건축 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역(교육환경 보호): 학교 주변으로 교육 환경 보호를 위한 특정 시설 설치 등이 제한될 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로, 공장 설립 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동의 주거 지역 내에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 다세대주택입니다.

등촌역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 여건이 비교적 우수합니다.

건축 연도(1997년)에 비해 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 최근 유사 면적 건물의 매매가를 고려할 때 시장 가치는 감정가 이상일 가능성이 높습니다.

그러나 최대의 리스크는 보증금 270,000,000만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 등촌동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 실거주 및 투자 가치: 적정 규모의 전용면적(50.32㎡)으로 실거주 목적뿐만 아니라 향후 시세차익을 기대하는 투자 목적에도 부합할 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 시장 가치 추정: 최근 매매 사례 분석 결과, 시장 가치가 감정가보다 높을 것으로 추정되어 잠재적 수익률 확보 가능성이 있습니다.

* 주요 권리 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸되어 권리관계가 비교적 명확해집니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현 시세 분석과 권리 분석을 종합적으로 고려하여 산정합니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 ㎡당 시세는 약 600만원 ~ 650만원으로 추정됩니다.

이에 따라 본 건의 현 시세는 대략 300,000,000만원 ~ 330,000,000만원 범위로 판단됩니다.

감정가는 263,000,000만원으로, 이는 시장 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000만원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높아, 실제 매수인이 부담해야 할 총 금액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기에도 불구하고, '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함'이라는 문구에 따라 인수 가능성이 높으므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

투자자는 본 건의 현 시세(약 300,000,000만원 ~ 330,000,000만원)를 기준으로, 인수해야 할 임차인의 보증금(270,000,000만원)을 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

만약 임차인 보증금 270,000,000만원을 전부 인수한다고 가정하면, 매수인의 실질적인 투자 비용은 입찰가에 270,000,000만원이 더해지는 것이 됩니다.

따라서, 현재 시세가 300,000,000만원이라고 가정했을 때, 매수인이 실질적으로 부담하게 될 총 비용은 300,000,000만원(입찰가) + 270,000,000만원(인수 보증금) = 570,000,000만원이 될 수 있습니다. 이는 시장 가치보다 훨씬 높은 금액입니다.

이러한 점을 고려할 때, 본 건의 경우 보증금 인수액이 매수인의 실질적인 취득 금액에 상당한 영향을 미치므로, 신중한 접근이 필요합니다.

경매 절차에서의 배당 결과를 면밀히 파악하여 임차인이 얼마만큼의 보증금을 변제받을 수 있는지 확인한 후, 잔여 인수 보증금액을 확정해야 정확한 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

만약 현재 상황에서 보증금 인수액을 제외한 순수 부동산 가치로 입찰가를 산정한다면, 시장 가치 대비 보수적인 접근이 필요하며, 이는 낙찰 가능성을 낮출 수 있습니다.

다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 따르고, 순수 부동산 가치에 기반하여 예상 입찰가를 산정한다면, 감정가(263,000,000만원) 이상, 시장 시세(300,000,000만원 ~ 330,000,000만원) 이하로, 위험 프리미엄을 감안하여 280,000,000만원 ~ 310,000,000만원 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

이는 어디까지나 보증금 인수 리스크를 별도로 관리한다는 가정 하의 추정치이며, 실제 입찰 시에는 해당 리스크를 면밀히 분석하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.