나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10138 [1] 서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10138 [1] 서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경10138 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제4층 제402호 | 감정가: 251,000,000원 | 최저가: 251,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10138 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10138 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 72-2 라온미브빌 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택)

감정가: 251,000,000원

토지면적: 17.81㎡ (약 5.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.50㎡ (약 8.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 유OO

채무자: 유OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 2019년 03월 22일

부근 토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건의 북측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.6.4~2025.8.30).

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, '신화중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 주거 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 근거리에 지하철 5호선 '화곡역'이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변에는 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설이 갖춰져 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 소유자 겸 채무자는 유OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 물건의 가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'입니다. 이는 기존 임차인이 있거나 임차권이 승계될 경우, 해당 임차인이 새로운 매수인에게 권리를 주장(대항력)할 수 없도록 주택도시보증공사(HUG)와의 협의 하에 매각 조건이 설정되었음을 의미합니다. 따라서 매수인은 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 복잡한 법적 문제에서 벗어날 수 있을 가능성이 높으나, 이 부분에 대한 정확한 법률 검토 및 확인 절차가 필수적입니다. 다만, '임대 관계는 미상'이므로 현재 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 인근에는 '신화중학교'가 소재하고 있습니다. 상업 시설이 밀집된 도심 지역과는 다소 거리가 있으나, 주민들의 기본적인 생활 영위를 위한 상점 및 편의시설은 갖춰져 있을 것으로 보입니다. YouTube 검색 결과에 따르면, 화곡역 및 주변 지역에는 남부골목시장, 까치산 시장 등 여러 재래시장이 있어 다양한 먹거리와 생활 편의를 제공합니다. 또한, 화곡동에는 '서울형 키즈카페'가 운영되고 있어 어린 자녀가 있는 가정의 편의를 지원합니다. 본 물건 주변에 대규모 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 주거 지역 특성상 소음이나 교통 혼잡 등은 고려해볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, '신화중학교'가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 대중교통으로는 버스정류장이 가까이 있고, 지하철 5호선 '화곡역'을 이용할 수 있습니다. 화곡역 인근에는 다양한 식당과 상점들이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 특히, 최근 '서울형 키즈카페'가 운영되고 있어 가족 단위 거주자에게 편의를 제공할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 '주의사항'에 명시된 임차인과의 관계입니다. 비록 대항력 포기 조건으로 매각되지만, 임대 관계가 미상이라는 점에서 기존 임차인의 존재 여부와 그 상황에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 토지 이용 계획 상 '건축허가·착공제한지역', '대공방어협조구역', '토지거래계약에 관한 허가구역' 등 각종 규제가 존재하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2019년 사용승인)이며 주거용으로 적합한 상태입니다. 신화중학교 인근에 위치하고 있으며, 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 감정가는 2억 5,100만 원이며, 전용면적 28.50㎡(약 8.62평)의 소형 주거 공간입니다. 권리 분석 상 임차인의 대항력 포기 조건 매각이라는 특이사항이 있으나, 이는 매수인에게 유리하게 작용할 수 있는 부분입니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 관련 불확실성은 반드시 사전에 확인해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축급 소형 주거 공간: 2019년식 건물로 비교적 최신식이며, 1~2인 가구에 적합한 전용면적을 가지고 있습니다.

2. 역세권 접근성: 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

3. 대항력 포기 조건: 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 관련 분쟁 소지를 줄여 투자 위험을 낮출 수 있는 요소입니다.

4. 주거 지역의 안정성: 단독주택 및 다세대주택이 혼재된 주거 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 향후 개발 가능성: 주변 지역의 재개발 이슈나 교통망 확충 등의 개발 계획이 있을 경우 시세 상승 여력이 있습니다. (본 보고서 작성 시점 기준, 관련 개발 계획은 별도 확인 필요)

법원 정보

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