나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10082 [1] 서울특별시 양천구 신정동 982-4 더넥스트목동 제9층 제903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 ""서울영상고등학교""에서 남측으로 직선거리 약 50m, ""서울남부지방법원""에서 북서측으로 직선거리 약 200m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철 5호선 ""신정역""으로부터 약 350m, 2호선 ""신정네거리역""으로부터 약 700m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로(""신월로"")에 접함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상16층 중 제9층 제903호로서,
(사용승인일 : 2021.05.25.)
외벽 : 석재붙임, 판넬붙임 등 마감
창호 : 샷시 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

※ 본건 건물은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 집행시 재확인 바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지 대비 다소 높은 완경사 사다리형의 토지로서, 근린생활시설, 오피스텔 및 다세대주택 용도의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 30m, 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2016-10-20), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1.소재지

서울특별시 양천구 신정동 982-4 더넥스트목동 제9층 제903호

1.1. 2.건물 정보

건축 연도: 2021년 5월 25일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상16층 건물 중 제9층

1.1. 3.용도

오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택

1.1. 4.면적

전용면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

토지 지분 면적: 5.43㎡ (약 1.64평)

1.1. 5.감정가

219,000,000원

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 접근성

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 서울영상고등학교에서 남측 약 50m, 서울남부지방법원에서 북서측 약 200m 지점에 위치하여 공공기관 및 교육시설 접근성이 우수합니다.

1.2. 2.교통망

차량 접근이 용이하며, 지하철 5호선 신정역 약 350m, 2호선 신정네거리역 약 700m 거리에 위치합니다. 또한, 대중교통 이용이 편리한 간선도로인 신월로에 접하고 있습니다.

1.2. 3.주변 환경

인접 도로로 남측 약 30m, 북측 및 동측 각각 약 6m의 도로가 접해 있습니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.경매 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10082 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 2.권리 분석 요약

말소기준권리: 2025년 5월 28일자 현대카드(갑3) 강제경매개시결정.

본건 등기부상 을구에 주택임차권(이단비)이 있으며, 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이므로 매수인에게 인수됩니다.

1.3. 3.임차인 현황 및 인수 금액

임차인: 이 (주택도시보증공사, 대리인)

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 12월 14일

배당신고일자: 2025년 8월 27일

대항력: 있음 (매수인 인수)

* 본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 195,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 배당금으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 낙찰자가 부담해야 하므로 입찰 시 이 금액을 반드시 고려해야 합니다.

1.3. 4.등기부 현황

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (전진환)

* 갑3: 강제경매 (현대카드, 18,659,358원) - 말소기준권리

* 을1: 주택임차권 (이단비, 195,000,000원) - 인수

1.4. 상권 및 생활정보

1.4. 1.건물 용도 및 주변 상권

본 건물은 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택(다세대주택) 등으로 이용 중이며, 주변 역시 복합적인 용도의 건물들이 혼재되어 있어 상권 활성화가 기대됩니다. 법원 및 고등학교 인접으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

1.4. 2.최근 시세 동향 (매매)

최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔 매매가는 다음과 같습니다.

* 2024년 10월 24일: 27.13㎡, 12층, 298,000,000원

* 2025년 7월 4일: 16.87㎡, 11층, 200,000,000원

* 2026년 3월 11일: 17.28㎡, 4층, 175,000,000원

본건(17.28㎡, 9층)의 전용면적 및 층수를 고려할 때, 현재 시세는 190,000,000원에서 205,000,000원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 3.생활 편의 시설

지하철 5호선 신정역 및 2호선 신정네거리역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근이 용이합니다. 주변에 서울영상고등학교, 서울남부지방법원이 위치하며, 신월로 인근으로 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

* 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.인수되는 임차 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 195,000,000원입니다. 이 금액은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 수 있으며, 이는 투자금 회수에 직접적인 영향을 미칩니다.

1.5. 2.내부 확인 불가

현재 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 확인이 불가능한 상태입니다. 집합건축물대장상 현황도와 외관, 탐문 조사만으로 감정평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있으며, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

1.5. 3.토지 이용계획 및 제한사항

본건은 제3종일반주거지역에 속하며, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있어 학교와의 관계 등 추가 확인이 필요합니다. 또한 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

1.6. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2021년 준공)로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 서울남부지방법원 및 서울영상고등학교 인근으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 역세권(신정역, 신정네거리역)에 위치하여 교통이 편리합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물이며 입지 조건 또한 우수하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 195,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 또한 내부 확인 불가로 인한 잠재적 문제 발생 가능성도 존재합니다. 투자를 고려하기 위해서는 인수되는 보증금으로 인한 총 투자 비용과 현재 시세를 면밀히 비교 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 시세 추정치: 190,000,000원 ~ 205,000,000원

인수되는 임차 보증금: 195,000,000원

따라서, 낙찰 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 산정해야 합니다.

* 시장 가치(최저 190,000,000원)에서 인수 보증금(195,000,000원)을 차감하면, 이론상으로는 입찰가를 마이너스(-)로 설정해야 하는 상황입니다. 이는 해당 물건의 현재 시점에서 투자 가치가 매우 낮거나, 잠재적인 손실이 예상됨을 의미합니다.

* 보수적인 관점에서, 낙찰 후 예상되는 총 투입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 예상 시세 범위 내에 들어오도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수 보증금(195,000,000원)을 고려할 때, 낙찰가를 0원으로 가정해도 총 투입 비용은 195,000,000원이 됩니다. 이는 시세 하단 범위에 해당하므로, 0원 입찰도 신중하게 고려해야 하며, 경우에 따라서는 유찰될 가능성도 높습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 0원 ~ 5,000,000원 범위로 매우 낮게 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 시세 변동, 추가적인 권리 관계 변동, 내부 확인 결과 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최신 정보를 바탕으로 최종 결정을 내려야 합니다.

* 주의 : 인수되는 보증금이 낙찰가의 비중이 매우 크므로, 본건은 높은 위험을 수반하는 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.