나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10001 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-132 금호에스티지 제1층 제101호 도시형생활주택 경매

서울특별시 강서구 등촌로13길 78 금호에스티지, 제1층 제101호 (도시형생활주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경10001(서울남부지방법원 경매2계). 감정가 239,000,000원, 최저가 97,894,000원. 매각기일은 2026-08-12입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 10001 [1]
소재지	서울특별시 강서구 화곡동 504-132 금호에스티지 제1층 제101호
도로명주소	서울특별시 강서구 등촌로13길 78 금호에스티지, 제1층 제101호
용도	도시형생활주택
매각기일	2026.08.12
관할법원	서울남부지방법원 경매2계 ((02)2192-1332(구내:1332))
이용제한	대공방어협조구역, 상대보호구역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, (접함)제2종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 제1종일반주거지역

서울특별시 강서구 화곡동 504-132 금호에스티지 제1층 제101호 도시형생활주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	22.61㎡ (6.84평)
건물면적	29.97㎡ (9.07평)

금액

감정가	239,000,000원
최저가	97,894,000원 (감정가 대비 41%)
입찰보증금	9,789,400원 (10%)
유찰횟수	4회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.02.26	239,000,000원	유찰
2차	2026.04.08	191,200,000원	유찰
3차	2026.05.20	152,960,000원	유찰
4차	2026.07.09	122,368,000원	유찰
5차	2026.08.12	97,894,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 가교 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울신정고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.
교통상황: 본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.
건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일 : 2019.12.05)
외벽 : 석재붙임마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨.
창호 : 샷시창호 등임.
이용상태: 본건은 ""도시형생활주택 1세대""로 이용중인 것으로 추정됨.
설비내역: 본건은 기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.
토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 완경사지의 2필 일단의 가장형 토지로서 현황 ""근린생활시설 및 도시형생활주택"" 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건은 서측으로 등촌로13길, 동측 및 남측으로 등촌로13마길 도로와 각각 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 본건 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10001 (1)

감정가: 239,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 토지/건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-132 금호에스티지 제1층 제101호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 근린생활시설 및 도시형생활주택 복합 용도)

토지면적: 22.61㎡ (약 6.84평)

건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호

사용승인일: 2019년 12월 05일

1.3. 기타 기본 정보

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

주의사항: 해당 사항 없음

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신정고등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 종류

본 경매는 채권자 박OO의 신청에 의한 부동산 강제경매입니다.

3.2. 말소기준권리 및 말소/인수 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 12월 08일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(을5)이며, 이보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다.

3.3. 임차인 현황 및 대항력 분석

* 임차인: 박미경

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 03월 10일

* 확정일자: 2020년 02월 03일

* 대항력: 있음

본 건의 임차인 박미경은 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 갖춘 임차인입니다. 등기부등본 및 물건명세서에 따르면, 임차인의 보증금 250,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 본 임차권은 매수인에게 인수되는 권리에 해당합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 이용 현황

본 건은 준주거지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 산재해 있어 주거 및 근린상업 기능이 복합적으로 나타나고 있습니다. 서울신정고등학교와 인접하여 학생 및 교직원 관련 상권 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 건물 용도 복합성

건축물대장 상 본 건물은 '근린생활시설 및 도시형생활주택'으로도 용도가 기재되어 있어, 1층에 위치한 본 건 역시 주거 용도 외에 소규모 근린생활시설로서의 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 마트, 편의점 등 기본적인 근린생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

서울신정고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 기타 생활 편의

인근 도로망을 통해 차량 이동이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차인 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(239,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰가와 별도로 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 높은 총 채무액

등기부상 채권 총액이 1,696,000,000원으로 매우 높습니다. 이는 채무 변제를 위한 경매 진행 가능성을 시사하며, 추가적인 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 다음과 같은 도시계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다:

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역 (공항)

* 상대보호구역 (교육환경 보호)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건축 행위 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 화곡동 지역 특성

관련 정보에 따르면 화곡동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 과거 전세사기 이슈와 더불어 저층 주거지 재개발 필요성이 제기되는 등 복합적인 지역적 특성을 가지고 있습니다. (참고:)

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 신축되어 비교적 연식이 짧고, 입지 및 교통 여건이 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이는 감정평가액을 상회하는 금액으로, 투자자는 이 금액을 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 높은 총 채무액과 다양한 토지이용 제한사항도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 양호한 상태 유지 예상

* 주거 및 근린생활시설 용도 복합성을 활용한 잠재적 가치

* 입지 및 교통 편리성

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점을 최우선으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 감정가(239,000,000원)가 인수해야 할 보증금보다 낮으므로, 최소한 250,000,000원 이상의 입찰가를 고려해야 합니다.

주변 유사 부동산의 시세 (2026년 5월, 37.05㎡ 다세대주택 300,000,000원 등) 및 건물의 면적(29.97㎡)을 고려 시, 현재 시장가치 및 본건의 리스크를 종합적으로 판단할 때, 260,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다. 이는 인수되는 보증금을 포함한 실질적인 투자 비용을 고려한 보수적인 접근입니다. (추가적인 시세 조사 및 현장 확인을 통해 입찰가 조정이 필요합니다.)1.물건 기본정보