나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102975 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1678-38 동부에이스빌 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""남강고등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재 하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽: 화강석마감 및 페인트마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등,
샷시: 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 남측하향 등고평탄하게 조성된 3필일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 남측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지1,2,3은 공히 도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102975 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1678-38 동부에이스빌 에이동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 18,100만원

토지면적: 19.44㎡ (약 5.88평)

건물면적(전용면적): 29.65㎡ (약 8.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2012년

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 남강고등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물 중 3층 301호이며, 외벽은 화강석 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 샷시창호로 구성되어 있습니다.

토지는 인접도로 대비 남측하향 등고평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 서측 및 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 공히 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법률에 의한 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

말소기준권리는 2025년 5월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경102975)입니다. 등기부상 채권 총액은 244,726,508원입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 김석본 외 1명 (2012-11-16)

* 공유자전원지분전부이전: 이승용 (2013-04-01)

* 소유권이전(매매): 김진일 (2021-07-05)

* 주택임차권: 강삼민 (2023-07-21 접수, 2021-06-30 전입, 2021-06-14 확정) - 등기상 말소

* 가압류: 롯데카드 (2022-04-12, 말소), 하나카드 (2022-05-03, 말소), 신한카드 (2022-05-03, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2022-10-19, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-05-21, 말소기준권리)

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 강삼민

* 보증금: 18,300만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-30

* 확정일자: 2021-06-14

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 없음

본 임차인 강삼민은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 또한, 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.2. 3. 권리 인수 여부

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으며, 모든 권리(가압류, 압류, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 제일빌라 (1991년식, 1층, 30.92㎡): 2026년 7월 18,500만원에 직거래

* 드림하우스 (2015년식, 6층, 29.56㎡): 2026년 7월 32,000만원에 중개거래

* 어반팰리스 (2018년식, 3층, 45.37㎡): 2026년 7월 39,000만원에 중개거래

본건(2012년식, 3층, 29.65㎡)과 면적이 유사한 제일빌라(30.92㎡, 1991년식, 1층)가 18,500만원에 거래되었습니다. 본건은 제일빌라 대비 건축년도가 신축(2012년 vs 1991년)이고 층수도 높아(3층 vs 1층) 시세 상승 요인이 있습니다. 반면, 드림하우스(29.56㎡, 2015년식, 6층)가 32,000만원에 거래된 것은 연식이 훨씬 신축이고 층수도 높은 점을 고려할 때, 본건의 시세는 18,500만원보다 높게 형성될 가능성이 큽니다. 감정가(18,100만원)는 최근 시세보다는 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.3. 2. 주변 시설

* 교통: 인근 버스정류장 소재, 차량 출입 용이.

* 교육: 남강고등학교 북서측 인근에 위치하며, 교육환경보호구역에 해당됩니다.

* 생활편의: 근린생활시설이 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 주택지대로서 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에 없으며, 외부 지도 서비스 검색을 통한 확인은 불가합니다. 다만, 일반적인 주택가 지역임을 고려할 때 직접적인 혐오시설이 인접할 가능성은 낮다고 판단되나, 상세한 주변 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 5층 건물 중 3층에 위치하여 채광 및 통풍에 있어 유리할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인의 보증금반환청구권 포기 확약서가 제출되었으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 최종적인 확인이 필요합니다.

* 건축된 지 10년이 경과하여 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 각종 제한사항이 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 명확하고 인수할 부담이 없다는 장점이 있습니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 임차인 관련 확약서의 최종 확인 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토한 후 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 낮아 낙찰 후 시세 차익 기대.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 양호한 입지 및 교통: 주택가 밀집 지역으로 안정적이며, 대중교통 이용 편리.

* 신축 연식: 2012년 준공으로 비교적 연식이 신축에 가까워 유지보수 용이.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 18,100만원

주변 유사 면적 (29.56㎡, 1991년식, 1층) 실거래가: 18,500만원

주변 유사 면적 (29.56㎡, 2015년식, 6층) 실거래가: 32,000만원

본건(29.65㎡, 2012년식, 3층)은 제일빌라(1991년식, 1층)보다 신축 연식과 층수가 높아 18,500만원 이상의 가치를 가집니다. 드림하우스(2015년식, 6층)와의 비교에서는 연식과 층수의 차이가 있으나, 32,000만원은 다소 높게 형성된 가격으로 보입니다.

따라서, 본건의 감정가(18,100만원)와 제일빌라의 실거래가(18,500만원)를 고려하고, 본건의 신축 연식(2012년) 및 층수(3층)의 장점을 반영하여,

예상 입찰가는 195,000,000원 을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.