나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103020 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-419 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103020 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-419 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매10계 2025타경103020 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-419 3층302호 | 감정가: 202,000,000원 | 최저가: 202,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경103020 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103020 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-419 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

토지면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

토지 지분율: 2187.5

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.65㎡ (약 7.15평)

건물 지분율: 2365

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 이OO

채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 김OO

구분건물감정평가요항표 요약:

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울은천초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 북동측으로는 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 이OO입니다. 채무자는 주OOOOOOOOOO이며, 채권자는 김OO입니다. 권리관계는 등기부등본을 통해 정확히 확인해야 하지만, 임의경매 개시 결정에 따른 권리변동 사항을 면밀히 분석해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주거지로서의 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 다만, 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

봉천동은 관악구 내에서도 주거 지역으로 개발이 꾸준히 이루어진 곳입니다. 서울은천초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 대중교통 이용은 보통 수준이며, 서울 시내 및 타 지역으로의 이동이 가능합니다. 주변 편의시설은 근린생활시설을 통해 이용 가능하며, 대형마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지는 급경사지 세장형 토지로 이용 중에 있으며, 이는 건축 및 활용에 제약이 될 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 특히, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 모아타운 내 지목 도로 토지로 지정 기간이 2029년 9월 9일까지입니다. 이는 향후 재개발 또는 건축 시 허가 관련 사항을 반드시 확인해야 함을 의미합니다. 현재까지 검색된 주변 시설 중 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 봉천동 일대 개발 계획 등을 추가적으로 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 관악구의 주택가에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 교육 시설 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 가능한 점은 장점입니다. 하지만 급경사지 토지, 다양한 토지이용계획상의 제한 사항, 그리고 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간을 고려한 투자 계획 수립이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

주거지로서의 기본적인 입지 조건과 함께, 향후 지역 개발 가능성 및 재건축/재개발 사업 추진 여부를 면밀히 검토해 볼 가치가 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 해제 또는 완화 시 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 현재 감정가는 202,000,000원이며, 시장 상황 및 권리 관계 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매10계