나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102908 [1] 서울특별시 강남구 삼성동 87 아이파크삼성동 이스트윙동 32층3204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성현 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 ""경기고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파
트 단지, 학교, 사찰, 공원 및 단독주택, 다세대주택 등이 등이 혼재하는 지역으로 제반 주
위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철7호선 ""청담역"" 및 지하철9호선
""봉은사역"", 다수의 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철골콘크리트조 철골,철근콘크리트평지붕 39층 건물 내 32층 3204호로서.

외벽: 커튼월 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호: 시스템 창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 및 난방설비(지역난방, 열병합), 지하주차장 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내 도로를 통해 인접 공도 및 서측 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종전용주거지역, 제3종일반주거지역, 도로(접함), 소로3류(폭
8m 미만)(2014-10-30)(접함), 일반철도(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상
대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24), 토지거래계약에관한허가구역(20
25-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 건축선<추가기재> 건축선지정(도로경
계선에서3미터후퇴).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102908 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 삼성동 87 아이파크삼성동 이스트윙동 32층3204호

용도: 아파트

감정가: 8,700,000,000원 (87억 원)

토지 면적: 73.94㎡ (약 22.37평)

건물 면적: 175.05㎡ (약 53.02평) - 전용 면적 기준

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

건축 연도: 2004년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 "경기고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 사찰, 공원, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통

차량의 진출입이 용이하며, 지하철 7호선 청담역 및 9호선 봉은사역이 인근에 위치하고 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 단지 정보

아이파크삼성동은 총 449세대, 3개동으로 구성된 고급 아파트 단지입니다. 본건이 위치한 이스트윙동은 39층 규모이며, 본 물건은 32층에 해당합니다. 단지 내외 도로 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

말소기준권리는 2024년 5월 29일 강남구의 압류(갑8)이며, 본 경매는 2025년 5월 22일 송경용의 임의경매(갑9)로 개시되었습니다. 본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 등기부채권 총액은 0원으로 확인되어 인수되는 채권은 없습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 보고되었습니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

삼성동 일대는 현대차 글로벌비즈니스센터(GBC) 건립 등 대규모 개발 계획이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 인근 편의시설

코엑스, 현대백화점, 갤러리아백화점 등 대형 쇼핑몰 및 문화시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 혐오시설

제공된 토지이용계획 및 제한상태에 "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 언급되어 있으나, 이는 지역적인 제한사항이며 현장에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 학군

경기고등학교, 봉은중학교, 청담고등학교 등 명문 학군이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 의료시설

삼성서울병원, 차병원 등 대형 병원이 인근에 위치해 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물분할 경매

본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 소유권이 공유자 간 재산 분할 절차를 거쳐 정리됩니다. 일반적인 담보권 실행 경매와는 성격이 다르므로, 공유 관계 및 절차를 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

6.2. 토지 이용 계획 제한

제1종 전용주거지역, 제3종 일반주거지역, 일반상업지역 등 복합적인 토지이용계획과 함께 가로구역별 최고 높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 규제가 존재하여 향후 건축 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 혹시 모를 임차인의 대항력 유무를 주의 깊게 확인해야 합니다.

6.4. 건물 노후화

2004년 준공된 건물로, 통상적인 아파트의 수명을 고려할 때 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 삼성동의 최상급 입지에 위치한 아이파크삼성동 아파트로, 우수한 교통망, 풍부한 생활 인프라, 그리고 향후 개발 호재까지 갖춘 매력적인 투자 대상입니다. 공유물분할 경매라는 특수한 상황에도 불구하고, 법적 절차를 통해 명확한 소유권 정리가 기대됩니다. 감정가 87억 원과는 큰 차이를 보이는 최근 실거래가를 고려할 때, 시세에 맞는 합리적인 입찰 전략을 구사한다면 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남 핵심 지역인 삼성동에 위치하여 미래 가치가 매우 높습니다.

* 뛰어난 교통망: 더블 역세권(7호선 청담역, 9호선 봉은사역) 및 다수의 버스 노선으로 편리한 출퇴근이 가능합니다.

* 고품격 주거 환경: 고급 아파트 단지로, 쾌적한 주거 환경과 다양한 편의시설을 누릴 수 있습니다.

* 개발 호재: GBC 건립 등 주변 지역 개발 계획으로 인한 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

* 가격 메리트: 감정가와 시세 간의 큰 괴리를 활용한 전략적 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 매매 사례 분석

* 2026년 5월 6일 (17층): 6억 4천만 원

* 2026년 5월 7일 (22층, 사우스윙): 6억 5천만 원

* 2026년 6월 1일 (9층): 6억 6천 5백만 원

9.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례(2026년 5~6월)에 따르면, 본건과 동일 평형(전용면적 175.05㎡, 약 53.02평)의 거래가는 6억 4천만 원에서 6억 6천 5백만 원 수준입니다. 본건은 32층 고층이므로, 층수 프리미엄을 감안하여 시세보다 다소 높게 책정될 수 있습니다.

9.3. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 87억 원으로, 최근 실거래가(6.4억~6.65억 원)와 매우 큰 차이를 보입니다. 이러한 격차는 감정평가 시점과 현재 시장 상황의 차이, 또는 정보상의 오류 가능성을 시사합니다. 따라서 본건 입찰 시에는 감정가보다는 최근 실거래가 및 시장 가치를 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

9.4. 예상 입찰가

최근 매매가 평균 6억 5천 1백만 원대를 기준으로, 32층이라는 고층의 이점을 고려하고, 공유물분할 경매의 특성상 경쟁이 과열되지 않을 가능성을 감안할 때, 보수적으로는 최근 고가 거래액인 6억 6천 5백만 원을 초과하는 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 6억 8천만 원 ~ 7억 5천만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.