나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103001 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 458-66 디앤씨타운 에이동 6층601호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길감정 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울신봉초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대 및 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내
제6층 제601호로서,
(사용승인일 2019.04.25)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 ""다세대주택(도시형생활주택단지형)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 4필 일단의 토지로서, ""다세대주택(도시형생활주택단지형)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복4차로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)
도시지역 , 제2종일반주거지역((7층 이하)) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호 2)
도시지역 , 제2종일반주거지역((7층 이하)) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호 3)
도시지역 , 제2종일반주거지역((7층 이하)) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호 4)
도시지역 , 제2종일반주거지역((7층 이하)),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 김동욱은 대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본건은 서울중앙지방법원 2025타경103001 (1)호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 김OO입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 서울특별시 관악구 봉천동 458-66 디앤씨타운 에이동 6층 601호이며, 건물은 집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.3. 건물 정보

건물명은 디앤씨타운이며, A동 6층 601호입니다. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물로, 2019년 4월 25일에 사용승인되었습니다. 전유 면적은 37.49㎡ (약 11.34평)입니다.

1.4. 토지 정보

토지 면적은 26.78㎡ (약 8.10평)이며, 이는 건물에 대한 대지권 지분으로 보입니다.

1.5. 감정가

감정평가액은 502,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 서울신봉초등학교 북동측 인근 지역입니다. 주변으로는 다세대 및 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지는 제2종일반주거지역((7층 이하))으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)(접합)에 접해 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 갑7, 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자 2023-09-08, 금액 1,279,000,000원)입니다. 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인)

매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 을1, 김동욱의 주택임차권 (접수일자 2025-01-20, 금액 472,000,000원)이 존재합니다. 이는 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

3.3. 임차인 상세 정보

임차인 김동욱은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 472,000,000원 (1차 470,000,000원 + 2차 증액분 2,000,000원)이며, 차임은 없습니다. 전입일자는 2021년 7월 2일, 최종 확정일자는 2023년 6월 5일입니다. 배당신고일자는 2025년 1월 20일입니다.

3.4. 기타 권리 분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 등기부채권 총액은 1,751,000,000원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변의 비교 가능한 다세대 주택(1991년~1995년 준공)의 경우, 면적 58.53㎡~62.88㎡(약 17.7평~19평) 매물이 285,000,000원에서 310,000,000원 선에서 거래되었습니다.

4.2. 시세 비교 및 특이사항

본건은 2019년에 준공된 신축 건물로, 비교 대상 주택들보다 건축 연도가 매우 짧다는 장점이 있습니다. 그러나 전유 면적은 37.49㎡(약 11.34평)으로 비교 대상보다 작습니다. 본건의 감정가 502,000,000원은 신축임을 고려할 때 적정 수준으로 판단될 수 있으나, 주변의 오래된 대형 평수 매물들의 시세와는 상당한 차이를 보입니다. 임차인 김동욱의 보증금 472,000,000원은 건물의 신축 연식과 비교할 때 상대적으로 높은 수준으로, 이는 신축 건물에 대한 가치 평가가 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 서울신봉초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편이며, 해당 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 기타 생활 편의

주변에 다세대 및 연립주택, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차인 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김동욱의 보증금 472,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 상당한 규모의 추가 자금 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 기타 시장 리스크

제공된 주변 시세와 비교 시, 본건의 감정가 및 인수해야 할 임차인 보증금이 상대적으로 높아, 향후 매각 또는 임대 시 수익성 확보에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 신축 건물이라는 큰 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 472,000,000원을 인수해야 하는 점은 잠재적 투자자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 감정가, 주변 시세, 그리고 인수해야 할 보증금을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 연도 (2019년)의 신축 건물로서 관리 상태 및 내부 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 서울특별시 관악구 봉천동이라는 입지적 장점을 지니고 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각받으므로 소유권 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하는 점을 감안하여, 본 건의 투자 가치를 '감정가에서 인수 보증금을 차감한 순수 지분 가치'를 기준으로 산정하였습니다.

감정가: 502,000,000원

인수 보증금: 472,000,000원

순수 지분 가치 = 감정가 - 인수 보증금 = 30,000,000원.

여기에 경매 관련 부대 비용(취득세, 명도 비용 등) 및 최소한의 수익률을 고려하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정하면 약 33,000,000원 (3천3백만원)으로 예상됩니다. 이는 인수 보증금 472,000,000원을 별도로 부담해야 함을 전제로 하며, 총 투자 비용은 입찰가와 인수 보증금의 합계가 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.