나이스옥션 법원경매 광주 2024타경60979 [1] 광주광역시 북구 일곡동 760-2 헤아림요양원에이동 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 광주광역시 북구 일곡동 소재 OB맥주광주공장 북서측 인근에 위치하고 주위는 공업용 부동산으로 이루어진 공장지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 차량출입 자유롭고 가로망이 정비되고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

정방형의 평지로서 상업용(노유자시설, 근린생활시설, 의원, 리조트)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 동측과 남측으로 왕복2차로의 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 비행안전제3구역(전술)(2018-10-
19)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

제시목록 외의 물건

제시외 건물 3동과 소나무와 배롱나무, 철쭉 등 수목 2,400여주, 주차관제시스템 1식, 전
기차 충전기 4대(평가 외)가 소재하고, 건물 옥상에 태양광 발전설비 2식(91kw 및 15kw)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 동측과 남측의 옹벽 및 석축은 토지의 구성부분으로서 토지에 포함하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)건물(에이동)은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로서
외벽 : 복합판넬, 드라이비트
내벽 : 인테리어치장, 벽지도배, 목재합판 및 타일붙임 등
창호 : 새시창

일련번호 3)건물(비동)은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물로서
외벽 : 드라이비트. 벽돌 쌓기, 일부 석물붙임 및 복합판넬
내벽 : 벽지도배, 인테리어치장, 수성페인트칠, 타일붙임 등
창호 : 새시창


일련번호 4)건물(씨동)은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서
외벽 : 벽돌쌓기, 일부 알루미늄 복합판넬 및 목재합판 붙임
내벽 : 인테리어치장, 벽지도배, 타일붙임 등
창호 : 새시창


일련번호 5)건물(디동)은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 단층 건물로서
외벽 : 드라이비트
내벽 : 시멘트몰탈위 페인트칠, 타일붙임
창호 : 새시창

이용상태

일련번호 2)건물(에이동) 1층은 의원(성형외과, 피부과)과 스파(salt therapy), 2층과 3층은 리조트 객실, 4층은 물탱크실과 계단탑, 지하1층은 방재실 및 사무실이며,

일련번호 3)건물(비동) 1층은 치료실, 미용실, 직원식당, 운동실 등, 4층은 요양원이고 2층, 3층, 5층은 요양원 용도이나 사용중단 상태이며, 6층은 주택과 세탁실, 지하1층은 기계실, 전기실, 주차장, 창고, 음식점(요양원 전용)이며,

일련번호 4)건물(씨동) 1층은 음식점과 소매점(편의점), 2층은 휴게음식점 용도이나 공실이며,

일련번호 5)건물(디동)은 소매점 용도이나 공실입니다.

설비내역

일련번호 2)건물(에이동)에 일반적인 위생설비와 급배수설비, 시스템에어컨 및 환기설비, 소화전, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기 설치되어 있고,


일련번호 3)건물(비동)에 일반적인 위생설비와 급배수설비, 시스템에어컨 및 환기설비, 도시가스 보일러 난방설비, 수변전설비와 디젤엔진발전기, 연료전지설비, 소화전, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기 설치되어 있고,


일련번호 4)건물(씨동)에 일반적인 위생설비와 급배수설비, 시스템에어컨 및 환기설비, 도시가스 보일러 설치되어 있고,


일련번호 5)건물(디동)에 위생설비 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물 3동이 소재합니다.

공부와의 차이

일련번호 2)건물(에이동) 2층과 3층의 건축물대장상의 용도는 "노유자시설과 요양병원"이나 현황은 리조트 객실이며, 일련번호 3)건물(비동) 6층의 건축물대장상의 용도는 "노유자시설(요양원)"이나 대부분이 주택입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물의 테라스와 옥상의 정원(수목포함), 철재 및 목재 옥외계단, 건축물대장상 바닥면적에 포함되지 않은 옥탑(승강기 기계실, 계단실)은 건물에 포함하여 평가하였습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 지상에 소재하는 제시외 수목(소나무와 배롱나무, 철쭉 등 수목 2,400여주) 및 정원석, 제시외 건물(골프연습장, 기계실, 휴게실), 제시외 설비(태양광 발전설비 2식, 주차관제시스템 1식) 각 매각 포함. 노외주차장에 설치된 4대의 전기차 충전기 매각 제외
- 2024. 8. 2. 주식회사 유니버셜트렌드센터로부터 공사대금 금 3,346,794,244원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이에 대해 신청채권자 광주문화신용협동조합이 2024. 11. 19. 유치권 권리배제 신청서를 제출함.
- 목록1, 동측과 남측의 옹벽 및 석축은 토지의 구성부분으로서 토지에 포함하여 평가됨
- 목록 2, 2층과 옥상의 정원(수목 포함), 목록 3, 2층과 3층 테라스 정원은 해당 건물의 부대시설(조경시설)로 각 건물에 포함하여 평가됨
- 목록 2, 2층과 3층의 건축물대상장의 용도는 '노유자시설과 요양병원'이나 현황은 리조트 객실임
- 목록 3, 6층의 건축물대장상의 용도는 '노유자시설(요양원)'이나 대부분이 주택임
- 건물의 테라스와 옥상의 정원(수목포함), 철재 및 목재 옥외계단, 건축물대장상 바닥면적에 포함되지 않은 옥탑(승강기 기계실, 계단실)은 각 건물에 포함하여 평가됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경60979 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 일곡동 760-2 헤아림요양원에이동

* 용도: 판매시설 (건축물대장상 용도와 현황 불일치 다수 존재)

* 감정가: 27,609,055,300원

* 토지면적: 9,918.00㎡ (약 3,001.77평)

* 토지지분: 9,918㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 14,751.51㎡ (약 4,462.41평)

* 건물지분: 14,751.51㎡

* 건물 제시외면적: 73.50㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광주문화신용협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 토지는 광주광역시 북구 일곡동 소재 OB맥주광주공장 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공업용 부동산으로 이루어진 공장지대임. 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건 토지까지 차량 출입이 자유롭고, 가로망이 정비되었으며 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 동측과 남측으로 왕복 2차로의 소로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 해당함.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2016년 10월 25일 접수된 근저당권(광주문화신용협동조합 등 다수)으로, 해당 권리들을 포함한 후순위 권리들은 모두 경매 절차에 따라 말소될 예정임.

* 토지 등기부상 현재 남아있는 권리로는 소유권이전(임형전, 의료법인푸른뫼의료재단) 등이 있으나, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있음. 다만, 본건 토지 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않으며, 이 부분에 대한 추가 확인이 필요함.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2016년 10월 25일 접수된 근저당권(광주문화신용협동조합 등)으로, 이들 권리와 후순위 권리들은 모두 말소될 예정임.

* 건물 등기부상 현재 남아있는 권리로는 소유권이전(의료법인푸른뫼의료재단)이 있으며, 임의경매개시결정(광주문화신용협동조합), 압류(북구, 광주광역시, 국민건강보험공단), 가압류(김희금) 등도 모두 말소될 예정임.

* 등기부채권 총액(토지/건물): 19,524,032,340원.

* 유치권 신고:

* 2024년 8월 2일, 주식회사 유니버셜트렌드센터로부터 공사대금 3,346,794,244원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

* 이에 대해 신청채권자인 광주문화신용협동조합은 2024년 11월 19일, 해당 유치권에 대한 권리배제 신청서를 제출하였음. 유치권 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰자가 인수 부담을 안게 될 가능성을 배제할 수 없어 상세한 조사가 필요함.

* 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인:

* (유)에이치에이치푸드, 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2016-07-20, 대항력 있음.

* (주)헤아림장례식장, 최 : 보증금 500,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2015-12-30, 대항력 있음.

* 대항력 없는 임차인 (보증금, 차임, 사업일자, 확정일자, 배당신고일자 등):

* 더헤아림THEH의원, 정 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2023-10-10, 대항력 없음.

* (주)유니버셜트렌드센터, 한 (이아소컬쳐클럽): 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2023-10-16, 확정일자 2023-10-04, 대항력 없음.

* (주)유니버셜트렌드센터, 한 (이아소웰니스리조트): 보증금 800,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2023-10-16, 확정일자 2023-10-04, 대항력 없음.

* 포밀스(주), 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2020-11-04, 대항력 없음.

* 농업회사법인(주)엘에이치앤에프, 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2022-03-31, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2020-10-29, 대항력 없음.

* (유)에이치에이치푸드, 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2023-01-27, 대항력 없음.

* (주)유니버셜트렌드센터, 한 (이아소웰니스센터): 보증금 800,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2023-10-16, 확정일자 2023-10-04, 대항력 없음.

* (주)유니버셜트렌드센터, 한 (이아소헤어클리닉): 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2023-10-16, 확정일자 2023-10-04, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-08-31, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-01-08, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-09-13, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-11-13, 대항력 없음.

* 문 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-06-15, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-04-13, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-02-23, 대항력 없음.

* 천 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-12-12, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-04-28, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-12-28, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-06-29, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-09-20, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-06-09, 대항력 없음.

* 구 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-12-06, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2022-09-05, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2022-09-05, 대항력 없음.

* 나 (더시락): 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2023-09-22, 대항력 없음.

* (주)유니버셜트렌드센터, 한 (이마트24): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2023-10-04, 확정일자 2023-10-04, 대항력 없음.

* (주)오사리오, 백 : 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2023-11-07, 대항력 없음.

* 버리(주), 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 없음, 대항력 없음.

* (주)유니버셜트렌드센터, 한 (성-이아소웰니스센터): 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 없음, 대항력 없음.

* (주)헤아림요양원, 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 없음, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 인수 보증금은 별도 확인이 필요함)

* 주의: 대항력은 있으나 보증금이 0원으로 신고된 임차인(최 등)은 실제 인수 보증금 규모가 불확실하므로, 잠재적 인수 부담 가능성을 염두에 두고 신중한 검토가 필요함.

* 위반건축물: 위반건축물 존재 표시는 있으나, 구체적인 위반 내용은 명시되지 않았음. 건축물대장상 용도와 현황이 다른 부분이 다수 존재하여, 추후 행정 처분이나 용도 변경 관련 문제 발생 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 요구됨.

* 건축물대장상 용도와 현황이 다른 부분:

* 목록 2 (에이동): 건축물대장상 '노유자시설과 요양병원'이나 현황은 '리조트 객실'임.

* 목록 3 (비동): 건축물대장상 '노유자시설(요양원)'이나 현황은 대부분 '주택'임.

1.3. 상권분석

* 주요 용도: 본건 토지는 상업용(노유자시설, 근린생활시설, 의원, 리조트)으로 이용 중임.

* 건물 구성: 철근콘크리트 구조의 여러 동 건물(에이동~디동)로 구성되어 있으며, 용도별로는 의원, 스파, 리조트 객실, 물탱크실, 방재실, 사무실, 치료실, 미용실, 직원식당, 운동실, 요양원, 주택, 세탁실, 기계실, 전기실, 주차장, 창고, 음식점, 소매점(편의점), 휴게음식점 등 복합적인 용도로 활용 가능하거나 활용되었음.

* 지역 특성: 공장지대 인근에 위치하나, 주변 환경은 보통 수준이며 시가지 내에 있어 일반적인 교통상황은 양호함.

1.4. 생활정보

* 본 건물 자체에 의원, 스파, 리조트, 요양원, 식당, 편의점 등 다양한 생활 편의 및 서비스 시설이 내재되어 있음.

* 주변 지역은 공업용 부동산이 주를 이루는 공장지대이나, 시가지 내에 있어 기본적인 교통 및 생활 인프라 접근성은 보통 수준임.

* 다만, '혐오시설'에 대한 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않으며, 외부 지도 검색을 통한 직접적인 확인이 필요할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 주식회사 유니버셜트렌드센터가 신고한 유치권(약 33.4억원)의 성립 여부가 불분명하며, 권리배제 신청이 있었으나 최종 확정까지는 불확실성이 존재함. 낙찰 시 인수 부담이 될 수 있음.

* 건축물 용도 불일치: 건축물대장상 용도와 실제 현황이 다른 부분이 다수 존재하여, 추후 행정 처분이나 용도 변경 관련 문제 발생 가능성이 있음. (예: 노유자시설/요양병원이 리조트 객실로, 요양원이 주택으로 사용 중)

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인(최 등)의 존재는 실제 인수 보증금 규모를 파악하기 어렵게 하여 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있음.

* 위반건축물: 위반건축물 존재 표시는 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추후 시정 명령 등 행정적 제재 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 제시외 수목 및 건물: 다수의 수목, 정원석, 제시외 건물(골프연습장, 기계실, 휴게실) 등은 매각 포함되나, 이에 대한 별도 평가나 관리 계획이 필요할 수 있음.

* 전기차 충전기 제외: 노외주차장의 전기차 충전기 4대는 매각에서 제외됨.

* 건물 내 일부 공간 사용 중단 상태: 일련번호 3) 건물(비동) 2층, 3층, 5층은 사용 중단 상태임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 일곡동에 위치한 대규모 복합 시설로, 넓은 토지 면적과 다양한 용도로 활용 가능한 건물들을 갖추고 있어 잠재적 가치가 높다고 판단됨. 그러나 유치권의 성립 여부, 건축물 용도 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재 등 복잡한 권리 관계와 법규상 불확실성이 존재하여 신중한 접근이 요구됨. 또한, 제시외 수목 및 건물, 제시외 설비 등의 포함 여부도 고려해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 광주광역시 북구 일곡동이라는 입지 조건과 대규모 토지 및 건물 규모.

* 의원, 스파, 리조트, 요양원, 판매시설 등 복합적인 용도로 활용 가능한 잠재력.

* 넓은 대지와 다양한 부대 시설(정원, 옥외 계단, 옥탑 등)을 포함하여 활용 가치 증대 가능.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부상 확인되지 않으므로 추가 확인 필요.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 27,609,055,300원

* 현재까지 확인된 인수 보증금: 0원

* 권리 분석 및 리스크 고려:

* 불확실한 유치권 (약 33.4억원)

* 건축물 용도 불일치 및 위반건축물 리스크

* 보증금 0원, 대항력 있는 임차인의 존재

* 제시외 물건 처리 비용

* 이러한 리스크 요소를 고려할 때, 감정가를 기준으로 높은 비율로 입찰하기에는 부담이 따름.

* 본 물건의 예상 입찰가는 상기 리스크 요인들을 감안하여, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 판단한 후, 감정가의 60%~70% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 것으로 사료됨.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 165억 ~ 193억 원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권고함. (이는 보수적인 추정치이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 추가적인 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있음.)

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