나이스옥션 법원경매 광주 2024타경83897 [2] 전라남도 담양군 고서면 동운리 158-5 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경83897 [2] 전라남도 담양군 고서면 동운리 158-5 임야 경매

• 사건번호: 2024타경83897
• 주소: 전라남도 담양군 고서면 동운리 158-5
• 감정가: 39,449,000원
• 최저가: 14,139,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

광주지방법원 경매2계 2024타경83897 | 소재지: 전라남도 담양군 고서면 동운리 158-5 | 감정가: 39,449,000원 | 최저가: 14,139,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경83897 (2)

소재지: 전라남도 담양군 고서면 동운리 158-5

용도: 임야

매각대상: 토지매각 (부동산임의경매)

감정가: 39,449,000원

토지면적: 383.00㎡ (약 115.86평)

토지 지분율: 38300 (전체 지분매각으로 보임)

소유자/채무자/채권자: 김OO / 주OOOOOOO / 온OOOOOOO

1.2. 부동산 현황 및 제한사항

형태 및 이용상태: 유사사다리형의 토지임야임. 현재 대나무 및 활잡목이 식생하고 있음.

도로상태: 지적상 맹지(지적도상 도로와 접하지 않음)로 인접지를 통해 출입해야 하는 상태임.

토지이용계획: 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지.

제시외 물건 및 특이사항: 관리되지 않은 분묘 2기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여지가 있음.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

위치: 담양군 고서면 동운리 소재 운교마을 서측 인근에 위치함.

주변 환경: 근교 농촌지역으로, 농촌 자연마을과 농경지 등으로 형성되어 전원적인 분위기임. 조용하고 한적한 지역 특성상 실수요자의 전원생활 목적 또는 장기적인 투자 목적으로 접근이 필요함.

2.2. 교통 상황

교통 상황: 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 마을 인근에 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 정도임. 광주광역시와 비교적 근거리에 위치하여 근교 접근성은 양호한 편임.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

경매 구분: 부동산임의경매 사건으로 권리 관계는 비교적 단순할 수 있으나, 말소기준권리 이후 모두 소멸되는 것을 전제로 입찰해야 함.

소유자/채무자: 소유자(김OO)와 채무자(주OOOOOOO)가 다르며, 채무 관계로 인해 임의경매가 진행 중임.

특이사항: 본 매각은 토지 매각으로, 건물이 없으므로 건물 관련 권리분석은 불필요함.

3.2. 분묘기지권 및 지상권 문제

분묘기지권: 관리되지 않은 분묘 2기가 소재함. 이는 '분묘기지권' 성립 가능성을 내포하는 중대한 리스크임. 분묘기지권이 인정될 경우, 토지 매수인이 분묘의 수거를 강제할 수 없으며, 토지 이용에 제약을 받게 되므로, 입찰 전 현장 확인 및 법리적 검토가 필수적임.

제시외 물건: 임야(4) 지상에 분묘가 있으므로, 감정가에 분묘의 가치는 포함되지 않았을 수 있으나, 분묘기지권 성립 여부에 따라 낙찰 후 추가적인 협상 비용이 발생할 수 있음.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

상권 형태: 본건은 농경지 및 자연마을 인근의 '임야'로, 상업적인 상권은 형성되어 있지 않음.

토지 특성: 토지이용계획상 자연녹지지역 및 준보전산지로 지정되어 있어, 대규모 개발이나 상업 시설 건축에는 제한이 많음.

4.2. 생활 정보

생활 편의 시설: 운교마을 인근의 근교 농촌지역으로, 생활 편의시설(대형마트, 병원 등)은 담양군 중심지 또는 광주광역시 방면으로 이동해야 함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지 및 개발 제한

맹지 리스크: 지적상 맹지이므로 건축법상 건물을 신축하기 어렵거나, 신축을 위해서는 인접 토지 소유자로부터 '토지 사용 승낙'을 받아야 하는 중대한 제약이 따름. 이 경우, 별도의 비용과 시간이 소요될 수 있음.

용도 제한: 자연녹지지역 및 준보전산지로 보전 목적이 강한 지역이므로, 개발행위 허가 기준이 까다로워 단기적인 시세차익을 기대하기 어려움.

5.2. 분묘 관련 리스크

분묘 처리 문제: 관리되지 않은 분묘 2기로 인한 분묘기지권 성립 여부가 가장 큰 리스크임. 분묘 이장을 위한 협의나 법적 절차 진행 시 예상치 못한 비용과 시간이 발생할 수 있음.

5.3. 주변 환경 리스크

혐오시설 여부: 담양군 고서면 지역에서 봉안당(혐오시설로 분류되는 시설) 건립 관련 갈등이 발생하고 있다는 지역적 이슈가 있으므로 , 본건 주변의 정확한 혐오시설 유무 및 거리에 대한 추가적인 현장 조사가 필요함.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 비교적 저렴한 감정가(39,449,000원)의 소형 임야(383.00㎡, 약 115.86평)이나, '맹지', '분묘 2기 소재', '분묘기지권 성립 가능성'이라는 세 가지 핵심 리스크를 안고 있음. 개발보다는 장기적인 임야 보전 또는 분묘 처리 능력이 있는 실수요자에게 적합한 물건임.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 광주 근교의 전원형 근교 농촌지역에 위치하여 장기적인 관점에서 접근성이 양호함.

저렴한 면적: 소액으로 접근 가능한 면적(115.86평)이므로, 분묘 처리 문제 해결 시 잠재적 가치 상승 가능성이 있음.

활용 방안: 맹지 및 분묘로 인해 즉시적인 건축이나 개발은 어렵고, 분묘기지권 문제를 해결하여 농림업용 토지로 활용하거나, 인접 토지 매입을 통한 맹지 해소 후 가치 상승을 노리는 장기 투자 전략이 필요함.

입찰 전략: 상기된 리스크들을 충분히 감안하여, 분묘 이장 비용 및 맹지 해소 비용을 고려한 '보수적인 가격'으로 입찰하는 것이 바람직함.

법원 정보

광주지방법원 경매2계