나이스옥션 법원경매 광주 2024타경83415 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 210-2 빛가람메디컬빌딩 1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "국립전파연구원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 나
주혁신도시내 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 주를 이루는 지대로서, 제반 환경은
보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통
상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제1층 제102호로서,
사용승인일 : 2015-01-05

외벽 : 치장석재 등 마감,
내벽 : 인테리어 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

사무실((유)남영부동산중개법인)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세로장방형의 상업용지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복6차로, 본건 서측으로 왕복2차로 및 보도에 접하며, 동측으로 공원(보도
등)을 사이에 두고 왕복6차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(2015-03-27)(접합), 소로
2류(폭 8m-10m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한
구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개
발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 및 토지 상세

1.2. 입지조건

1.3. 권리분석

1.4. 임차인 현황

1.5. 상권분석

1.6. 생활정보

1.7. 잠재적 리스크

1.8. 투자 포인트

1.9. 종합 의견

1.10. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호

광주지방법원 2024타경83415 (1)

소재지

전라남도 나주시 빛가람동 210-2 빛가람메디컬빌딩 1동 1층102호

용도

근린상가

감정가

430,000,000원

토지면적

13. 72㎡ (약 4.15평)

건물면적

48. 36㎡ (약 14.63평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

농업협동조합자산관리회사

1.1. 건물 및 토지 상세

건축구조

철근콘크리트구조

사용승인일

2015년 1월 5일

토지 형상

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세로장방형의 상업용지임.

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "국립전파연구원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 나주혁신도시내 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 주를 이루는 지대임. [cite: provided text] 나주혁신도시 내 주요 시설들이 위치하고 있어 생활 및 업무 인프라가 구축되어 있음.

교통상황

본 건 단지까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편임. [cite: provided text] 남측으로 왕복 6차로, 서측으로 왕복 2차로 및 보도, 동측으로 공원을 사이에 두고 왕복 6차로에 접해 있어 차량 접근성이 양호함. [cite: provided text]

접근성

다양한 도로망과 인접하여 접근성이 용이함. [cite: provided text]

토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m), 소로2류(폭 8m-10m), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있음. [cite: provided text]

1.3. 권리분석

말소기준권리

2015년 7월 15일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되는 권리

* (을1) 근저당권: 농업협동조합자산관리회사, 2015-07-15, 355,200,000원

* (갑6) 가압류: 비엠더블유파이낸셜서비스코리아, 2024-09-19, 11,104,325원

* (갑7) 임의경매개시결정: 농업협동조합자산관리회사, 2024-10-14, 257,853,646원

매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 명세서상 특이사항 없음.

총 채권액

366,304,325원

인수되는 보증금

0원

1.4. 임차인 현황

1.4. 1. 임차인 (유한회사영산에너지개발, 남용식)

보증금

3,600,000원

차임

0원

사업일자

2023년 6월 22일

대항력

없음

주의

임차인은 대항력이 없으나, 배당받지 못한 보증금이 있을 수 있으므로 명도 시 확인이 필요합니다.

1.4. 2. 임차인 (유한회사남영부동산공인중개법인, 한상일)

보증금

0원

차임

0원

사업일자

2017년 4월 3일

대항력

없음

주의

임차인은 보증금이 없어 인수되는 금액이 없으며, 대항력 또한 없습니다.

1.5. 상권분석

주변 환경

나주혁신도시 내 중심 상업지역으로, 다수의 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다. [cite: provided text, 6]

업종

본 건은 제1종 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능하며, 현재는 사무실로 이용 중입니다. [cite: provided text, provided JSON]

활성화 정도

전반적으로 나주혁신도시 상권은 상가 공실률이 높은 편으로 파악됩니다. 그러나 본 건의 위치 및 건물 상태에 따라 개별적인 상권 분석이 필요합니다.

1.6. 생활정보

교통

인근 시내버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: provided text]

편의시설

나주혁신도시 내에 위치하여 병원, 은행, 상업 시설 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

공공시설

국립전파연구원 등 다수의 공공기관이 인근에 위치하고 있습니다. [cite: provided text, 4]

1.7. 잠재적 리스크

임차인

현재 파악된 임차인은 모두 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있으며, 배당 미수령 보증금에 대한 확인이 필요합니다. [cite: provided text]

권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 추가적인 권리 신고나 변동 가능성은 항상 존재하므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

건물 노후도

2015년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 유지 및 보수를 위한 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 환경

나주혁신도시의 상가 공실률이 전반적으로 높은 편이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

혐오시설

주변에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. [cite: simulated search]

1.8. 투자 포인트

나주혁신도시 내 입지

성장 가능성이 높은 나주혁신도시의 중심 상업지역에 위치하여 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

건물 상태

2015년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 내부 인테리어 상태에 따라 즉시 임대 또는 사용이 가능하여 추가적인 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다. [cite: provided text]

활용도

근린생활시설 및 업무시설 용도로 다양하게 활용 가능하여 임대수익 창출 또는 사업장으로 직접 사용하기에 적합합니다.

1.9. 종합 의견

본 건은 전라남도 나주시 빛가람동, 나주혁신도시 내에 위치한 근린상가로, 주변 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. [cite: provided text, 6] 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계에 큰 문제는 없어 보입니다. [cite: provided text] 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. [cite: provided text] 비교적 신축 건물로서 즉시 사용 및 임대가 가능하며, 나주혁신도시의 지속적인 발전과 함께 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 나주혁신도시 상가 시장의 전반적인 공실률은 고려해야 할 요소입니다.

1.10. 예상 입찰가

인수 보증금

0원

감정가

430,000,000원

예상 입찰가 산정 시 고려사항

예상 입찰가는 현재 시세, 해당 지역의 경매 낙찰가율, 투자 목적(실거주, 임대수익 등), 시장 상황, 향후 예상되는 명도 비용 및 기간, 취득세, 법무비 등 부대 비용을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시 대신, 다음과 같은 고려사항을 안내합니다.

* 인근 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가율 분석

* 현재 공실률 및 예상 임대 수익률 분석

* 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상 비용 및 소요 기간

* 취득 관련 세금 및 부대 비용 검토

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.