나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4304 [2] 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 521 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 소재 대두저수지 북측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공장, 농촌주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근 불가능하며, 대중교통사정 등 주변 교통상황은 대체로 보통수준임.

형태 및 이용상태

기호(1):사다리형.완경사의 휴경 전
기호(2,3):부정형.완경사의 휴경 전

인접 도로상태

기호(1-3):맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3):준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>
기호(2):자연녹지지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2024타경4304 (2)

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 521

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOO

매각대상: 토지매각

감정가: 금 157,024,000원

토지면적: 701.00㎡ (약 212.05평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

1.2. 특이사항

농지취득자격증명 첨부 필수 (토지매각 대상이므로 농지법에 따른 자격 증명이 필요함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 소재 대두저수지 북측 인근에 위치함.

주변은 소규모 공장, 농촌주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량의 직접적인 접근은 어려운 것으로 파악됨.

대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

2.3. 인접 도로상태

본건은 맹지로, 인접 도로와의 직접적인 연결이 없음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3): 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)

기호(2): 자연녹지지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)

* 관련 법률: 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 토지의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 확인되며, 근저당, 지상권 설정, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리사항이 기재되어 있음.

그러나 권리분석 상, 말소기준권리(을6: 2018-05-21 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.2. 임차인현황

인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됨 (합계: 0원).

따라서 낙찰자가 인수하는 임차인은 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 농경지와 소규모 공장, 주택 등이 혼재된 농촌 지역의 토지임.

주변에 대규모 상업시설이나 유흥업소 등은 확인되지 않음.

4.2. 토지 활용 가능성

용도지역상 준공업지역 및 자연녹지지역에 해당하며, 농지로서의 특성도 가지고 있음.

향후 개발 또는 농업 활용 시 지역 지구별 제한사항을 확인해야 함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 대규모 쇼핑 시설이나 병원 등 생활 편의시설은 부족한 것으로 판단됨.

주촌면 소재지나 인근 김해 시내 접근 시 기본적인 편의시설 이용 가능.

5.2. 주변 환경

대두저수지 인근의 자연환경은 양호하나, 소규모 공장 등이 혼재하여 주거 환경으로서의 쾌적성은 다소 낮을 수 있음.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 관련 사업은 제한됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지(도로 접면 없음)

본건은 맹지이므로, 건축 또는 개발 시 맹지 해소를 위한 별도의 절차나 비용이 발생할 수 있음.

현 상태로는 접근 및 이용에 제약이 큼.

6.2. 농지취득자격증명

농지로서 경매 취득 시 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되므로, 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 함. 미발급 시 낙찰 무효 사유가 될 수 있음.

6.3. 토지 이용 계획

준공업지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 복합적인 용도지역 및 제한사항이 존재하므로, 향후 토지 활용 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 소재 농경지 토지로, 감정가는 금 157,024,000원임.

토지 면적은 701.00㎡ (약 212.05평)이며, 건물은 없음.

권리관계는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이며, 인수하는 임차보증금도 없음.

다만, 본건은 맹지이며 농지취득자격증명이 필수적인 점, 주변에 공장, 농경지, 주택 등이 혼재된 점 등을 고려해야 함.

용도지역은 준공업지역, 자연녹지지역 등이 혼재되어 있고 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 활용 시 제한이 따를 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 명확성

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부상의 권리만 승계받게 됨.

인수할 임차보증금이 없어 명도 관련 부담이 없음.

8.2. 개발 가능성(토지이용계획)

준공업지역이 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 157,024,000원임.

권리관계가 깨끗하고 인수되는 임차인이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있음.

하지만 맹지라는 점과 농지취득자격증명 발급의 필수성, 그리고 주변 개발 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 추가 정보 수집을 통해 보수적으로 접근하는 것을 권장함.

따라서, 감정가 대비 90% ~ 110% 수준인 약 141,321,600원 ~ 172,726,400원 범위 내에서 입찰가격을 산정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.