나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4663 [1] 경상남도 김해시 지내동 402 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4663 [1] 경상남도 김해시 지내동 402 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경4663
• 주소: 경상남도 김해시 분성로707번길 30-6
• 감정가: 700,875,600원
• 최저가: 229,662,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 단독주택

창원지방법원 경매9계 2024타경4663 | 소재지: 경상남도 김해시 분성로707번길 30-6 | 감정가: 700,875,600원 | 최저가: 229,662,000원 | 용도: 단독주택

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경4663 (1)

소재지: 경상남도 김해시 지내동 402

용도: 단독주택

감정가: 700,875,600원

토지면적: 591.00㎡ (약 178.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 98.00㎡ (약 29.7평)

건물 제시외면적: 39.30㎡ (약 11.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OOOOOOOOOOOOO

채권자: 김OOO

1.2. 물건 현황 및 상세 정보

본건은 경상남도 김해시 지내동 소재 "활천중학교" 남서측 인근에 위치한 단독주택입니다.

토지는 약 591.00㎡ (178.8평) 규모로, 주거용 건부지로 이용 중이며 완경사지대 내 대체로 평탄한 부정형 토지입니다.

건물은 2019년 1월 18일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 1층 단독주택으로, 연면적은 98.00㎡ (29.7평)입니다. 외벽은 치장벽돌 마감이며, 내벽 및 천장은 벽지, 타일 등으로 마감되어 있습니다. 급배수, 위생, 가스보일러 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

또한, 제시외 건물 면적 39.30㎡ (11.9평)이 포함되어 있으며, 이는 건축물대장과 별도로 현황 존재하는 부속 시설로 추정됩니다. 본건은 토지와 건물이 일괄하여 매각 대상에 포함됩니다.

1.3. 입지 조건

본 물건은 "활천중학교" 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주변 지역은 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용 여건도 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 남서측으로 노폭 약 4m의 타인 소유 현황 진입도로(401-7, 402-2번지)를 통해 접근해야 하므로, 도로 이용 관련 사항은 확인이 필요합니다.

토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 중점경관관리구역에 해당하여 향후 건축 및 개발 행위에 대한 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 권리 분석

본건은 채권자 김OOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자는 김OO이며, 채무자 정보 일부가 가려져 있으나 일반적으로 임의경매는 채무 불이행으로 인한 담보권 실행이므로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되는 경우가 많습니다.

세부적인 권리 관계 및 인수되는 권리가 있는지 여부는 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.5. 상권 분석

본 물건이 위치한 지내동 지역은 단독주택 및 농경지가 주를 이루는 주거 중심 지역입니다.

따라서, 주변 상업 시설은 제한적이며, 편의 시설 이용 시 김해시 중심가나 인근 시가지로의 이동이 필요할 수 있습니다.

상권 활성화를 통한 직접적인 시세 차익보다는, 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층을 타겟으로 하는 투자에 적합할 것으로 보입니다.

1.6. 생활 정보

단독주택으로 넓은 개인 공간 활용이 가능하며, 2019년 사용승인된 신축에 가까운 건물로 내부 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

"활천중학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경 측면에서 유리합니다.

차량 이용 시 김해 시내 및 주요 도심으로의 접근성이 좋으며, 여가 및 문화 생활은 김해시의 편의시설을 이용해야 합니다.

1.7. 혐오시설 유무 확인

주변 지역 조사 결과, 김해시 환경에너지타운(폐기물 소각 및 재활용 시설)이 약 1km 내외 거리에 위치하고 있는 것으로 파악되었습니다. 이러한 시설의 존재는 환경적인 영향 및 부동산 가치에 잠재적인 부정적 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. **진입 도로:** 본건은 남서측으로 노폭 약 4m의 타인 소유 현황 도로를 통해 접근 가능합니다. 도로의 소유권 및 사용에 관한 법적 문제, 통행 방해 등의 잠재적 리스크가 존재할 수 있으므로, 도로 사용 승낙서 확보 여부 등 면밀한 확인이 필요합니다.

2. **토지 이용 규제:** 토지가 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 특히 비행안전제2구역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 건축, 증축, 개발 행위 시 관련 법규에 의한 제한이 상당할 수 있습니다.

3. **제시외 건물:** 제시외 건물 39.30㎡ (11.9평)이 매각 대상에 포함됩니다. 이는 낙찰 후 별도의 철거 또는 합법적 활용 방안을 모색해야 할 수 있으며, 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

4. **혐오시설 근접성:** 약 1km 거리에 김해시 환경에너지타운이 위치하여, 환경 및 생활 쾌적성, 부동산 가치에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

5. **임대 관계:** 임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 단독주택으로, 좋은 학군과 조용한 주거 환경을 갖추고 있다는 장점이 있습니다.

하지만, 타인 소유 진입 도로 문제, 까다로운 토지 이용 규제, 그리고 인근 혐오시설의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

낙찰자는 제시외 건물 처리, 도로 문제 해결, 각종 법규 준수 등을 고려해야 하므로, 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

1. **즉시 실거주 가능:** 2019년 사용 승인된 건물로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있어 즉시 입주하여 거주하거나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

2. **교육 환경:** "활천중학교"와 인접하여 자녀가 있는 가구에게 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

3. **쾌적한 주거 환경:** 주변 농경지로 둘러싸여 있어 전원생활과 같은 조용하고 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

4. **토지 재개발 잠재력:** 현재는 규제가 많으나, 향후 도시 계획 변경 등으로 자연녹지 지역이나 일반주거지역의 용도 규제가 완화될 경우, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (매우 낮은 가능성)

법원 정보

창원지방법원 경매9계