나이스옥션 법원경매 울산 2024타경421 [2] 울산광역시 울주군 청량읍 문죽리 산317 임야 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경421 [2] 울산광역시 울주군 청량읍 문죽리 산317 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매10계 2024타경421 | 소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 문죽리 산317 | 감정가: 54,483,000원 | 최저가: 26,697,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2024타경421 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경421 (2)

소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 문죽리 산317

용도: 임야

감정가: 54,483,000원

토지면적: 1397.00㎡ (약 422.40평)

토지 지분율: 139700 (전체 지분)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 기타 (토지)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

소유자: 이OOOOOO

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 청량읍 문죽리에 위치하며, 울산광역시농업기술센터 북동측 및 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 다만, '근린공원' 및 '개발제한구역'으로 지정되어 있어, 공법상 개발 행위에 상당한 제약이 따르는 지역입니다. 최근 울주군 청량읍 문죽리 일대에서 두현공원 복구 사업이 추진되는 등 공원 및 녹지 조성 계획이 활발히 진행되고 있어, 자연 친화적인 환경 조성이 예상됩니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 '공유물분할을 위한 경매'로 진행됩니다. 이는 공유자 간의 재산 분할 절차를 목적으로 합니다. 소유자는 이OOOOOO이며, 채권자는 이OO입니다. 본 건은 '중복사건'으로 접수되었으며, '분묘기지권' 성립 가능성이 있는 점을 유의해야 합니다. 또한, '재매각' 건으로 진행 중이므로, 이전 입찰 과정에서 문제가 있었거나 유찰되었을 가능성을 고려해야 합니다. 매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 30%로 책정되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 임야로서, 주변이 농경지, 자연림, 단독주택 등으로 구성되어 있어 일반적인 상업 시설이 발달한 지역과는 거리가 있습니다. 인근에 '울산광역시농업기술센터'가 위치하여 관련 시설 이용은 가능할 수 있으나, 직접적인 상업 활동이나 유동 인구를 기대하기는 어렵습니다. 용도 지역상 '자연녹지지역'에 포함되며, '체육공원', '근린공원' 계획과 연관되어 있어 향후 공공 용지로서의 개발 가능성은 있으나, 현재로서는 상업적 가치가 낮다고 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 현재 '답'(논), '자연림', '하천' 상태로 이용되고 있어 직접적인 주거 생활이 가능한 상태는 아닙니다. 인근 '울산광역시농업기술센터'를 통해 농업 관련 정보나 시설 이용은 가능할 수 있습니다. 생활 편의 시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있을 것으로 예상되며, 일상적인 생활을 위해서는 차량 이동이 필수적일 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공법상 제한: '근린공원' 구역에 전체 저촉되며, '개발제한구역', '가축사육제한구역'에 포함되어 있어 토지 이용 및 개발에 대한 공법상의 제한이 매우 강합니다. 이러한 제약 사항은 감정가 산정 시에도 반영되었습니다.

* 지적경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

* 미확인 분묘: 토지상에 미확인 분묘가 존재할 수 있으며, 분묘가 발견될 경우 '분묘기지권'이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 복잡성을 더할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 일련번호 3 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '하천'으로 이용되고 있어 공부와 현황이 불일치합니다.

* 재매각: 본 건은 재매각으로 진행되므로, 이전 입찰 과정의 문제점이나 유찰 사유를 신중하게 검토해야 합니다.

* 자연생 입목: 토지가격에 자연 생 입목이 포함되어 있으나, 활용 방안은 제한적일 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 청량읍에 소재한 임야로, '공유물분할을 위한 경매'로 진행되고 있습니다. '근린공원' 및 '개발제한구역' 지정으로 인해 공법상 개발에 상당한 제약이 따르는 지역입니다. 또한, 분묘기지권 성립 가능성, 지적경계 불분명, 공부와의 차이 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 현재로서는 투기 목적이나 즉각적인 개발을 통한 수익 창출보다는, 장기적인 관점에서 공공 개발 가능성이나 특정 목적(예: 전원생활, 자연인 생활)을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 그러나 이러한 점들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 울산광역시 인근의 자연 녹지 지역: 도시 외곽 지역으로, 장기적인 도시 확장 가능성을 염두에 둔다면 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 공원 및 녹지 개발과의 연관성: '근린공원' 구역 내에 위치하며, 주변 지역에서 공원 조성 사업이 진행되고 있어(예: 두현공원), 향후 공공 사업 편입 시 보상 등의 가능성을 매우 장기적인 관점에서 고려해 볼 수 있습니다 (불확실성 높음).

* 낮은 진입 가격: 현재 감정가는 토지의 제약 사항을 반영한 것으로, 향후 가치 상승 가능성을 기대하는 투자자에게는 진입 장벽이 낮을 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매10계