나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8081 [1] 울산광역시 북구 달천동 산190 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8081 [1] 울산광역시 북구 달천동 산190 임야 경매

• 사건번호: 2024타경8081
• 주소: 울산광역시 북구 달천동 산190
• 감정가: 139,372,550원
• 최저가: 23,425,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

울산지방법원 경매10계 2024타경8081 | 소재지: 울산광역시 북구 달천동 산190 | 감정가: 139,372,550원 | 최저가: 23,425,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2024타경8081 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경8081 (1)

소재지: 울산광역시 북구 달천동 산190

용도: 임야

감정가: 139,372,550원

토지면적: 16,066.00㎡ (약 4,860평)

토지 지분율: 401650 (토지 일부 지분 매각 대상)

건물면적: 0㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 의OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 달천동에 위치하며, "만석골저수지" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 주로 임야와 산간 농경지로 형성되어 있어 자연 친화적인 입지를 자랑합니다. 차량 접근은 가능하나, 임야의 특성상 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 지적도상으로는 맹지이나, 실제로는 본건 토지의 일부가 현황 '도로'로 이용되고 있는 점이 특징입니다. 토지이용계획상으로는 농림지역, 생산관리지역에 해당하며, 가축사육 제한 구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등의 여러 규제를 받고 있습니다. 인근에는 편백나무가 조림된 편백산림욕장이 위치하여 자연 녹지 환경을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 소유자 겸 채무자인 정OO 씨의 부동산에 대한 임의경매 물건입니다. 채권자는 의OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 매각 대상이 토지 '일부 지분'이라는 점입니다. 이로 인해 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있으며, 이에 대한 주의사항을 반드시 숙지해야 합니다. 공유자 우선매수권이 보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 기일에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다. 또한, 토지상에 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있는 여지가 있어 이에 대한 검토가 필요합니다. 본건은 재매각 대상 물건입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 울산 북구 외곽의 임야 지역에 위치하고 있어, 통상적인 의미의 상권 형성은 미약합니다. 주변이 임야와 산간 농경지로 구성되어 있어 상업 시설이나 유동인구가 많은 지역과는 거리가 있습니다. 농림지역, 생산관리지역 등 토지이용계획상의 제약으로 인해 일반적인 상업적 개발이나 대규모 사업을 추진하기에는 한계가 있습니다. 이는 지역의 특성상 자연 보전 및 농림업 활동이 주를 이루는 환경임을 시사합니다.

1.5. 생활정보

본 건은 자연 친화적인 환경에 속하며, 인근의 만석골저수지 등은 여가 및 휴식을 위한 공간으로 활용될 수 있습니다. 다만, 일반적인 주거 지역과 비교했을 때 편의시설 접근성이나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 차량을 통한 접근은 가능하며, 주변 자연 경관을 즐길 수 있는 환경입니다. 인근에 대규모 편의시설이나 주거 밀집 지역이 직접적으로 가까이 있지 않아, 조용하고 한적한 생활을 선호하는 분에게 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 첫째, 토지 '일부 지분' 매각이므로 권리 관계가 복잡하며, 공유자 우선매수권 행사 및 그로 인한 절차적 복잡성이 따릅니다. 둘째, 지적도상 맹지이지만 현황 '도로'로 이용되는 부분의 정확한 권리 관계 및 이용 범위 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다. 셋째, 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 토지 현황 파악에 측량이 요구됩니다. 넷째, 토지상에 발견되지 않은 분묘가 존재할 경우 분묘기지권 성립으로 인한 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 다섯째, 농림지역, 보전산지 등 다양한 산지 관련 법규 및 가축사육제한구역으로 인해 개발 행위에 제약이 많습니다. 마지막으로, 재매각 대상이라는 점은 이전 경매 과정에서 문제가 있었거나 낮은 입찰 참여율 등으로 인해 유찰되었을 가능성을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 달천동에 위치한 임야의 일부 지분을 매각하는 경매 건입니다. 자연 녹지 환경 속에 자리하고 있으며, 지적도상 맹지임에도 불구하고 일부 현황 도로로 이용된다는 점은 긍정적인 요소입니다. 하지만 지분 매각, 불분명한 경계, 분묘기지권 가능성, 엄격한 토지이용계획상 규제 등 여러 복합적인 요인으로 인해 취득 및 활용에 상당한 주의와 면밀한 검토가 필요합니다. 개발 목적보다는 장기적인 가치 상승 가능성을 염두에 두거나, 해당 지역의 특성을 살린 특정 용도(예: 임업, 자연인 생활 등)로 활용할 경우를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 건에 대한 투자는 신중한 접근이 필요하나, 몇 가지 투자 포인트를 고려해 볼 수 있습니다. 첫째, 지역 개발 계획의 변화나 향후 도로 편입 가능성 등을 주시하며 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다. 둘째, 현재 지분 매각 상태에서 공유 관계를 해소하거나 주변 토지와의 통합 매입 등을 통해 토지의 가치를 증대시킬 수 있는 방안을 모색하는 것이 중요합니다. 셋째, 현황 도로로 이용되는 부분의 법적 효력과 이용 범위를 명확히 하여, 도로 접근성을 확보하거나 이에 따른 가치를 활용할 수 있습니다. 넷째, 산림 자원의 가치 또는 천혜의 자연 환경을 활용한 6차 산업화 또는 지속 가능한 토지 이용 방안을 고려해 볼 수 있습니다.1.울산지방법원 2024타경8081 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경8081 (1)

소재지: 울산광역시 북구 달천동 산190

용도: 임야

감정가: 139,372,550원

토지면적: 16,066.00㎡ (약 4,860평)

토지 지분율: 401650 (토지 일부 지분 매각 대상)

건물면적: 0㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 의OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 달천동에 위치하며, "만석골저수지" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 주로 임야와 산간 농경지로 형성되어 있어 자연 친화적인 입지를 자랑합니다. 차량 접근은 가능하나, 임야의 특성상 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 지적도상으로는 맹지이나, 실제로는 본건 토지의 일부가 현황 '도로'로 이용되고 있는 점이 특징입니다. 토지이용계획상으로는 농림지역, 생산관리지역에 해당하며, 가축사육 제한 구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등의 여러 규제를 받고 있습니다. 인근에는 편백나무가 조림된 편백산림욕장이 위치하여 자연 녹지 환경을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 소유자 겸 채무자인 정OO 씨의 부동산에 대한 임의경매 물건입니다. 채권자는 의OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 매각 대상이 토지 '일부 지분'이라는 점입니다. 이로 인해 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있으며, 이에 대한 주의사항을 반드시 숙지해야 합니다. 공유자 우선매수권이 보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 기일에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다. 또한, 토지상에 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있는 여지가 있어 이에 대한 검토가 필요합니다. 본건은 재매각 대상 물건입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 울산 북구 외곽의 임야 지역에 위치하고 있어, 통상적인 의미의 상권 형성은 미약합니다. 주변이 임야와 산간 농경지로 구성되어 있어 상업 시설이나 유동인구가 많은 지역과는 거리가 있습니다. 농림지역, 생산관리지역 등 토지이용계획상의 제약으로 인해 일반적인 상업적 개발이나 대규모 사업을 추진하기에는 한계가 있습니다. 이는 지역의 특성상 자연 보전 및 농림업 활동이 주를 이루는 환경임을 시사합니다.

1.5. 생활정보

본 건은 자연 친화적인 환경에 속하며, 인근의 만석골저수지 등은 여가 및 휴식을 위한 공간으로 활용될 수 있습니다. 다만, 일반적인 주거 지역과 비교했을 때 편의시설 접근성이나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 차량을 통한 접근은 가능하며, 주변 자연 경관을 즐길 수 있는 환경입니다. 인근에 대규모 편의시설이나 주거 밀집 지역이 직접적으로 가까이 있지 않아, 조용하고 한적한 생활을 선호하는 분에게 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 첫째, 토지 '일부 지분' 매각이므로 권리 관계가 복잡하며, 공유자 우선매수권 행사 및 그로 인한 절차적 복잡성이 따릅니다. 둘째, 지적도상 맹지이지만 현황 '도로'로 이용되는 부분의 정확한 권리 관계 및 이용 범위 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다. 셋째, 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 토지 현황 파악에 측량이 요구됩니다. 넷째, 토지상에 발견되지 않은 분묘가 존재할 경우 분묘기지권 성립으로 인한 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 다섯째, 농림지역, 보전산지 등 다양한 산지 관련 법규 및 가축사육제한구역으로 인해 개발 행위에 제약이 많습니다. 마지막으로, 재매각 대상이라는 점은 이전 경매 과정에서 문제가 있었거나 낮은 입찰 참여율 등으로 인해 유찰되었을 가능성을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 달천동에 위치한 임야의 일부 지분을 매각하는 경매 건입니다. 자연 녹지 환경 속에 자리하고 있으며, 지적도상 맹지임에도 불구하고 일부 현황 도로로 이용된다는 점은 긍정적인 요소입니다. 하지만 지분 매각, 불분명한 경계, 분묘기지권 가능성, 엄격한 토지이용계획상 규제 등 여러 복합적인 요인으로 인해 취득 및 활용에 상당한 주의와 면밀한 검토가 필요합니다. 개발 목적보다는 장기적인 가치 상승 가능성을 염두에 두거나, 해당 지역의 특성을 살린 특정 용도(예: 임업, 자연인 생활 등)로 활용할 경우를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 건에 대한 투자는 신중한 접근이 필요하나, 몇 가지 투자 포인트를 고려해 볼 수 있습니다. 첫째, 지역 개발 계획의 변화나 향후 도로 편입 가능성 등을 주시하며 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다. 둘째, 현재 지분 매각 상태에서 공유 관계를 해소하거나 주변 토지와의 통합 매입 등을 통해 토지의 가치를 증대시킬 수 있는 방안을 모색하는 것이 중요합니다. 셋째, 현황 도로로 이용되는 부분의 법적 효력과 이용 범위를 명확히 하여, 도로 접근성을 확보하거나 이에 따른 가치를 활용할 수 있습니다. 넷째, 산림 자원의 가치 또는 천혜의 자연 환경을 활용한 6차 산업화 또는 지속 가능한 토지 이용 방안을 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매10계