나이스옥션 법원경매 공주 2024타경21572 [1] 충청남도 공주시 계룡면 하대리 216-1 외 1필지 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2024.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 계룡면 하대리 소재 속칭 "하대1리 마을회관" 남서측 인근 및 근거리에 위치하고 주위는 농가주택, 소규모점포, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 대중교통이용 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형의 대체로 평탄한 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

기호(3): 대체로 부정형의 평탄한 토지로서 휴경지 등의 상태(일부 제시외수목 및 제시외건물 등이 소재하는 상태)임.

기호(4,5): 완만한 경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 휴경지 등의 상태임.

기호(6,8): 완만한 경사지대에 위치한 유사 사다리형 및 삼각형 토지이며 소규모 획지로서 진입로 및 제시외수목이 소재하는 휴경지 등의 상태임.

기호(7): 완만한 경사지대에 위치한 유사 사다리형의 토지로서 진입로 및 제시외수목이 소재하는 휴경지 등의 상태임.

기호(9): 유사 사다리형의 완경사 토지로서 제시외수목 등이 소재하는 휴경지 등의 상태임.

인접 도로상태

기호(1,3): 남측 2차선 포장도로를 통하여 진출입 가능함.

기호(4.5): 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 진출입 가능함.

기호(6-8): 지적도상 맹지이나 현황 인접지(하대리 230-1, 231-1, 235-4, 235-5, 1226) 및 본건 일부를 현황 진입로로 이용하여 접근이 가능함.

기호(9): 북측으로 약 2m 내외의 현황도로를 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>임.

기호(4-8): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

기호(9): 보전관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 별지 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 참조 바람.

공부와의 차이

기호(7,8): 공부상 지목은 "답"이나 현황 일부 진입로 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-기호(6-8)은 지적도상 맹지이나 본건 일부 또는 인접지에 개설되어 있는 진입로를 이용하여 접근이 가능하며 과거 위성지도상 현황 진입로의 위치가 변경된바 경매진행시 도로의 성격 및 권리관계 등에 유의하시기 바람.

-기호(6-8)의 현황 진입로 등으로 이용중인 부분은 지적도 및 항공사진 등을 활용하여 개략적으로 면적사정후 이를 감안하여 평가하였고 기호(6,8)의 경우 소규모 획지로서 지적경계가 불분명한바 측량을 요함.

-본건 토지의 위치 및 지적경계, 제시외건물, 제시외수목, 현황진입로 등은 지적도 및 위성지도 등을 참고하여 개략적인 목측에 의해 확인한바 정확한 위치 및 경계 등의 확인은 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 경량철골구조 판넬지붕 단층으로서,
외벽: 사이딩 잇기 등,
창호: 새시창 등임.

이용상태

주택으로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

기본적인 급배수, 위생 및 난방설비 되어 있는 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

후첨 별지 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 참조 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 본건의 내부상태는 본건 건축물현황도, 외관 및 창문을 통해 관찰되는 사항, 일반적인 설비 및 이용상황, 본건 경매평가전례 자료, 인근주민 탐문사항 등을 고려하여 평가하였으니 경매입찰시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함.
제시외 구축물인 데크시설은 부합물로서 목록번호2번에 포함되어 매각.
수목의 위치가 경계가 불분명 하여 측량 필요할 수 있음.
지상의 컨테이너는 매각 제외.
-목록번호 3번 휴경지이며 전용허가가 이루어진 농지이나 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수, 농지전용 목적시 기허가자 명의변경 요함, 상세내역은 공주시청 문의요망).
-2026. 7. 29.자 김양심으로부터 목록2.에 대해 유익비 및 필요비 6,000만 원의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함.
-소유자에 의하면 목록2 건물의 정화조 배관 일부가 인접토지(동리 217번지)에 매설되어 있다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 공주시 계룡면 하대리 216-1 외 1필지에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 공주지원 2024타경21572 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

토지면적은 총 960.00㎡이고, 건물면적은 154.40㎡입니다.

감정가는 182,760,000원입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 김OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 충청남도 공주시 계룡면 하대리 소재 속칭 "하대1리 마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 농가주택, 소규모 점포, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

대중교통 이용 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

기호(1) 토지는 사다리형의 대체로 평탄한 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

기호(3) 토지는 대체로 부정형의 평탄한 토지로서 휴경지 상태이며, 일부 제시외 수목 및 건물이 소재합니다.

기호(4,5) 토지는 완만한 경사지의 부정형 토지로서 휴경지 상태입니다.

기호(6,8) 토지는 완만한 경사지의 유사 사다리형 및 삼각형 토지이며, 소규모 획지로서 진입로 및 제시외 수목이 소재하는 휴경지 상태입니다.

기호(7) 토지는 완만한 경사지의 유사 사다리형 토지로서 진입로 및 제시외 수목이 소재하는 휴경지 상태입니다.

기호(9) 토지는 유사 사다리형의 완경사 토지로서 제시외 수목 등이 소재하는 휴경지 상태입니다.

토지 제시외면적은 0.00㎡입니다.

2.4. 건물 현황

본 건 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층의 단독주택으로 이용 중입니다.

건물 외벽은 사이딩 잇기 등이며, 창호는 새시창입니다.

건물 제시외면적은 28.40㎡입니다.

건물에는 기본적인 급배수, 위생 및 난방 설비가 되어 있는 것으로 조사되었습니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 건축물현황도, 외관, 창문을 통한 관찰, 일반적인 설비 및 이용 상황, 경매평가 전례 자료, 인근 주민 탐문 등을 종합하여 평가되었습니다.

2.5. 인접 도로상태

기호(1,3) 토지는 남측 2차선 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

기호(4,5) 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 진출입이 가능합니다.

기호(6-8) 토지는 지적도상 맹지이나 현황 인접지 및 본건 일부를 현황 진입로로 이용하여 접근이 가능합니다.

기호(9) 토지는 북측으로 약 2m 내외의 현황도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)), 접도구역입니다.

기호(4-8) 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))입니다.

기호(9) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

3.1. 1.토지 등기부 요약

말소기준등기는 2021-07-05 접수의 주)베스트산업외 1명의 가압류(81,793,642원)입니다.

등기부채권 총액은 279,733,142원입니다.

등기부상 주요 권리로는 소유권이전, 가압류, 압류, 강제경매 등이 확인되며, 이들은 말소기준등기 이하 모두 말소될 예정입니다.

3.1. 2.건물 등기부 요약

건물 등기부 또한 토지 등기부와 동일한 권리 내역을 따르며, 말소기준등기 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 268,793,642원입니다.

3.2. 인차인 현황

조사된 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건 소재지는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 및 근교 지역의 특성을 보입니다.

소규모 점포가 일부 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 소규모 점포가 일부 있으나, 본격적인 상업 시설 이용을 위해서는 공주시내 등 인근 지역으로 이동이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 소규모 점포가 일부 존재하며, 대형마트 등 주요 편의시설은 인근 공주시내에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 하대1리 마을회관이 있으며, 초등학교 및 중학교 등은 도보 접근이 어려운 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

5.3. 의료시설

일상적인 생활에 필요한 기본적인 의료시설은 제한적일 수 있으며, 종합병원 등은 인근 공주시내 이용이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

없음 (모든 권리는 매각으로 소멸 예정)

6.2. 현황 관련 리스크

* 제시외 구축물인 데크시설은 부합물로서 매각에 포함됩니다.

* 수목의 위치가 경계가 불분명하여 측량이 필요할 수 있습니다.

* 지상의 컨테이너는 매각 제외 대상입니다.

* 기호(7,8) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 일부 진입로 등으로 이용 중입니다.

* 기호(6-8) 토지는 지적도상 맹지이나 현황 진입로를 이용하고 있어, 경매 진행 시 도로의 성격 및 권리관계에 유의해야 합니다.

* 현황 진입로 등은 지적도 및 위성지도 등을 참고하여 개략적으로 확인하였으며, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다.

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 건물 내부 확인이 곤란하여, 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 법규 관련 리스크

* 목록번호 3번은 전용허가가 이루어진 농지이나, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 농지전용 목적의 경우, 기허가자의 명의변경이 필요하며, 상세 내용은 공주시청에 문의해야 합니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타 리스크

* 본 건은 재매각 물건으로, 유찰 등 추가적인 진행 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 담보물건과의 관계를 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공주시 계룡면 하대리의 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적(960.00㎡)을 활용할 수 있다는 장점이 있으나, 농지취득자격증명 필요, 일부 토지의 맹지 및 현황 도로 이용, 수목 및 진입로 경계 불분명 등 추가 확인 및 조치가 필요한 사항이 다수 존재합니다. 또한, 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다. 권리관계는 대부분 말소될 예정으로 인수 부담은 적으나, 제시외 건물 및 수목, 컨테이너, 데크 시설 등에 대한 정확한 현황 파악이 중요합니다. 농지로서의 활용 가능성과 제한사항을 면밀히 검토해야 하며, 주변 시세 및 낙찰가율을 고려한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 960.00㎡의 토지를 활용한 다양한 건축 및 토지 이용 계획 수립이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있어, 토지 활용 및 건물 리모델링 등 종합적인 개발이 용이합니다.

* 농지 활용 가능성: 전용 허가가 이루어진 농지이므로, 목적에 맞는 활용 계획 수립 시 가치 증대 기대가 가능합니다. (단, 농지취득자격증명 필수)

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 182,760,000원입니다. 본 물건은 재매각 건으로, 통상적으로 재매각 시 감정가 대비 입찰가가 하락하는 경향을 보입니다.

주변 지역의 유사 부동산 시세 자료를 종합적으로 분석한 결과, 본 건과 유사한 조건의 토지 및 단독주택 거래 사례를 바탕으로 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

토지 면적 960.00㎡와 건물 면적 154.40㎡ (제시외 28.40㎡ 포함)를 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다. 특히 농지취득자격증명 필수, 진입로 관련 불확실성, 재매각 등의 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 분석 결과, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준인 약 128,000,000원에서 164,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 재매각으로 인한 유찰 여부, 현장 조사 결과, 경쟁 물건 현황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

주의사항으로, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 등의 위험이 있으므로 반드시 사전에 발급 가능 여부를 확인하시기 바랍니다.

본 예상 입찰가는 현 시세 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰가와 차이가 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.