나이스옥션 법원경매 대전 2025타경500841 [1] 세종특별자치시 나성동 750 세종마루 8층821호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 서측 인근에 위치하는 구분건물‘세종마루’ 제8층 제821호로서 주위는 도시형생활주택, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상8층 건물 중 제8층 제821호로서,
(사용승인일 : 2015.11.20)
외 벽 : 석재 및 타일붙임, 강화유리 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
바 닥 : 마루 및 타일 등 마감.
창 호 : 새시창호 등 임.

이용상태

기호(1) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 평지로서, 현황 "공동주택의 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 7차선, 서측 왕복 3차선 아스팔트 포장도로를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m-50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타사항 : 본건은 현장실사시 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부를 실사하지 못하여 내부구조 등은 집합건축물대장상 확인도면 및 전례 등을 참착하여 작성하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경500841 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 나성동 750 세종마루 8층821호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상8층 건물 중 제8층 제821호

* 사용승인일: 2015년 11월 20일

* 토지 면적: 8.03㎡ (약 2.43평)

* 건물 면적: 25.05㎡ (약 7.58평) - 전용면적 기준

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 감정가: 115,000,000원

2. 입지조건

* 위치: 본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 도시형생활주택, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다. 동측 왕복 7차선, 서측 왕복 3차선 아스팔트 포장도로를 통해 접근이 가능합니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 속하며, 광로 및 중로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 노OO (대전지방법원 2025타경500841 강제경매 신청)

* 말소기준권리: 2024년 7월 23일자 세종세무서장의 압류가 말소기준권리가 됩니다. 본 건 경매개시결정 등기(2025년 1월 15일)보다 선순위에 있어, 매각으로 인해 위 압류보다 후순위의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인: 노미숙

* 전입일자: 2022년 3월 7일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 주의: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 임대 관계가 미상이며 현장 실사가 불가능하여 내부 상태 등 확인이 어려운 점은 투자 시 유의해야 합니다.

4. 상권분석

* 건물 용도: 본 건물인 '세종마루'는 공동주택(도시형생활주택), 판매시설(상점), 제1종근린생활시설(의원) 등 복합 용도로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 국세청 인근의 중심상업지역으로, 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 기대됩니다.

* 예상 수익성: 도시형생활주택으로서 임대 수익 발생이 가능합니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 내부 상태 확인이 어려운 점은 수익성 분석 시 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 공공시설: 국세청 등 주요 공공기관이 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거환경: 도시형생활주택 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 편리한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 인수 부담은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 내부 미확인: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 내부 구조, 마감 상태, 관리 상태 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 건축물대장 및 전례 등을 참고하여 작성되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 복합 용도 건물: 주거용 외에 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어, 건물 이용 및 관리 측면에서 일반적인 공동주택과는 다른 특성을 가질 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 세종시 나성동 중심상업지구에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적(전용 25.05㎡)을 가지고 있습니다.

* 감정가는 1억 1,500만 원이며, 권리상 인수해야 할 보증금이 없는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 주변 시세는 1억 1천만 원에서 1억 3천만 원 선으로 파악되며, 감정가는 현재 시세 범위 내에 있습니다.

* 현장 확인이 어려운 점과 임대 관계 미상인 점은 투자 결정 전 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심 지역의 소형 주거 상품으로 실거주 및 임대 투자 모두 고려 가능합니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 인수되는 보증금이 없어 투자금 부담이 적습니다.

* 주변 상업 및 공공시설 이용이 편리한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 115,000,000원입니다.

* 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 직접적으로 고려하지 않아도 됩니다.

* 주변 시세 분석 결과, 세종시 나성동의 유사한 면적(25㎡ 내외)의 도시형생활주택은 1억 1천만 원에서 1억 3천만 원 선에서 거래되는 것으로 파악되었습니다.

* 본건의 감정가는 1억 1,500만 원으로, 현재 시장 시세 범위 내에 있습니다.

* 건물 자체의 경쟁력, 향후 명도 가능성, 입찰 참여 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 권장 입찰가 범위 : 110,000,000원 ~ 120,000,000원.

* 위 범위 내에서 본건의 실제 가치와 투자 목표에 맞춰 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.