나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4848 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 29-230 203호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4848 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 29-230 203호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경4848
• 주소: 서울특별시 강서구 까치산로18길 61, 203호
• 용도: 연립주택

서울남부지방법원 경매7계 2024타경4848 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로18길 61, 203호 | 감정가: 225,000,000원 | 최저가: 115,200,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경4848 (1)이며, 용도는 연립주택입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 29-230 203호로, 토지/건물 일괄매각으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

본 경매는 채무자 정OO과 소유자 정OO이 동일하며, 채권자는 이OO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지면적은 64.16제곱미터 (약 19.41평)이며, 건물 전용면적은 64.30제곱미터 (약 19.45평)입니다.

감정가는 총 225,000,000원으로 평가되었습니다.

본 물건은 중복사건으로 진행 중이며, 특히 매수신청보증금이 최저매각가격의 20퍼센트로 책정되어 있으므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서대학교 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 및 상업시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건으로 제반 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태는 건물 남서측으로 약 6미터 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

건축물 구조는 철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕의 3층 건물 중 2층 203호입니다.

최고의 입지: 강서대학교 남서측 인근으로 주거 및 상업 시설 혼재 지역

2.2. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로 진행되며, 특이사항으로 '중복사건'이 표기되어 있습니다.

가장 중요한 주의사항은 특별매각조건으로 '매수신청보증금이 최저매각가격의 20퍼센트'로 설정되어 있다는 점입니다.

일반적으로 보증금은 최저매각가격의 10퍼센트이나, 본 건은 20퍼센트를 준비해야 하므로 입찰 금액 산정 시 반드시 확인해야 합니다.

**공부와의 차이 리스크:** 등기사항전부증명서상 지하실 21.43제곱미터(약 6.48평)가 전유부분으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장에는 공용부분으로 등재되어 있습니다. 이는 향후 소유권 행사 및 처분에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 해당 부분에 대한 명확한 법적 해석 및 현황 확인이 필요합니다.

임대차 관계는 미상이며, 현황조사서상 임차인이 확인될 경우 대항력 유무를 면밀히 분석해야 합니다. 현재로서는 임차인 현황이 명확하지 않으므로, 낙찰 후 명도 진행에 대한 충분한 대비가 필요합니다.

2.3. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 강서대학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 주거 생활에 필요한 기본적인 생활 편의 시설(소규모 상업시설, 마트, 식당 등)이 혼재되어 있습니다.

단지 자체가 주거용 연립주택이므로, 광범위한 중심 상권의 활발함보다는 근린 생활형 상권의 특성을 가집니다.

2.4. 생활 정보

이용 상태는 연립주택(방3, 주방1, 거실1, 욕실1, 발코니2)으로 이용 중이며, 별도로 등기상 존재하는 지하실(방1, 주방1)은 현재 폐쇄되어 공실 상태입니다.

설비 내역으로는 기본적인 위생 설비와 도시가스에 의한 개별 난방 시설을 갖추고 있어 일반적인 주거 생활에는 지장이 없습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면) 등으로 지정되어 있어 고도 제한 등 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설은 주변 환경 보고서상 별도로 확인되지 않았습니다.

3. 투자 전략 및 결론

3.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 특별매각조건(보증금 20퍼센트)입니다. 입찰금액의 20퍼센트를 보증금으로 납부하지 않으면 입찰 자체가 무효가 됩니다.

두 번째 리스크는 공부(등기부/건축물대장)상 지하실 면적에 대한 전유/공용부분 불일치입니다. 이는 추후 소송이나 매매 시 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

세 번째 리스크는 지하실이 '폐쇄되어 공실 상태'라는 점입니다. 명도 과정에서 지하실 이용 현황과 관련한 문제가 발생할 가능성도 있습니다.

3.2. 투자 포인트

전용 면적 64.30제곱미터(약 19.45평)로 방 3개의 구조를 갖추고 있어 실수요자에게 적합한 중소형 빌라입니다.

감정가 225,000,000원은 주변 시세를 면밀히 조사하여 적정성 여부를 판단할 필요가 있습니다.

강서대학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 주택 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

대지권 면적도 64.16제곱미터(약 19.41평)로, 빌라치고는 비교적 양호한 토지 지분을 확보하고 있다는 점은 장점입니다.

3.3. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 넓은 면적의 연립주택으로, 실수요 및 투자 모두 고려할 수 있는 물건입니다.

다만, 매수신청보증금 20퍼센트 조건과 지하실 공부 불일치 리스크를 고려하여, 해당 물건에 대한 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

최저가 낙찰 시 발생할 수 있는 추가 비용(명도 비용, 지하실 관련 법률 자문 비용 등)을 염두에 두고 보수적인 입찰가 산정을 권고드립니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계