나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경127116 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제2층 제203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2024.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""서울문성초등학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 '구로디지털단지역' 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제2층 제203호로서,
외벽 : 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 ""제2종근린생활시설(사무소)""이나, 현황 ""주거용""으로 탐문조사됨. <후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내 소화전 설비, 난방설비, 주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 건부지(오피스텔, 다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1(독산동 962-42) : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계 획과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조 구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

토지 2(독산동 962-43) : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계 획과), 도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

공부와의 차이

집합건축물대장에 등재된 본건의 용도는 집합건축물대장 표제부 및 전유부에 ""제2종근린생활시설(사무소)"" 및 ""사무소""로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 ""주거용""으로 이용 중이며, 건축물 현황도 상 2층 외부 출입이 가능한 복도에 화장실이 있는 것으로 표시되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용하는 관계상, 출입시설을 개조하여 각호 내부에 각각 소재하는 것으로 관찰된바, 업무에 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-제시외물건 ㉠ (주택일부(화장실, 현관 등), 약5.67㎡)이 소재함.

-본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

화장실 및 현관 등(약5.67㎡) 부분은 매각대상에서 제외

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경127116 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제2층 제203호

건물명: 더뷰

용도: 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 주거용으로 이용 중

토지면적: 9.34㎡ (약 2.83평)

건물면적: 30.78㎡ (약 9.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 212,000,000원

채권자: 최OO (본건의 경매 신청 채권자 겸 임차인 최 )

2. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 독산동 소재 서울문성초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 '구로디지털단지역' 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 건물 등기부 상 말소기준권리는 갑5, 금천구(서울특별시)의 압류(접수일자 2022-03-04)입니다.

인수되는 권리:

* 을3, 주택임차권: 임차인 최 (보증금 230,000,000원, 전입일자 2020-11-13, 확정일자 2020-10-30).

* 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 현재 본 건의 감정가는 212,000,000원이나, 임차인의 보증금은 230,000,000원으로, 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 높습니다. 따라서 임차인의 보증금 잔액 약 18,000,000원은 매수인이 인수하게 될 것으로 예상됩니다.

말소되는 권리: 갑3(신탁등기말소), 갑4(소유권이전), 갑5(압류, 말소기준), 갑6(가압류), 갑7(압류), 갑8(강제경매).

총 권리채권액: 등기부등본 상 확인되는 채권 총액은 약 1,300,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 구로디지털단지역이 인근에 위치하여 관련 배후 상권이 형성되어 있으며, 주변에 오피스텔, 다세대주택 등 유사한 형태의 건물들이 다수 소재하고 있습니다.

5. 생활정보

교육: 서울문성초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

편의시설: 구로디지털단지역 인근으로 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

주거환경: 다세대주택이 밀집된 주택지대로서 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 최 의 보증금 230,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 감정가 대비 인수해야 할 보증금의 총액이 높아, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

이용상태 불일치: 본 건은 공부상 용도가 '제2종근린생활시설(사무소)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 민원 발생 또는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로, 용도 변경 가능성 및 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.

내부 확인 불가: 현황 조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 감정평가는 통상적인 내부 상태를 기준으로 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 경매 진행 시 반드시 현장 방문을 통해 재확인해야 합니다.

매각 제외 면적: 화장실 및 현관 등(약 5.67㎡, 1.71평)의 제시외 물건은 매각 대상에서 제외됩니다. 따라서 해당 부분의 이용 및 관리, 유지보수 관련 사항에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구로디지털단지역 인근이라는 교통 및 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 현재 주거용으로 이용 중이며 소형 면적이라는 점에서 1~2인 가구의 주거용 또는 소형 사무실 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

하지만 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 문제입니다. 임차인의 보증금(230,000,000원)이 감정가(212,000,000원)를 초과하므로, 낙찰 후에도 보증금 잔액을 인수해야 하는 상황입니다. 이는 매수인의 총 실투자금액을 증가시키는 요인이 됩니다.

공부상 용도와 실제 이용 상태가 불일치하는 점, 그리고 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 잠재적 리스크로 고려되어야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 2호선 구로디지털단지역과의 접근성이 뛰어나 수요 확보에 유리합니다.

주거용 활용 가능성: 현재 주거용으로 이용 중이며, 향후 공부상 용도 변경 시 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

소형 면적: 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 면적 또는 소규모 사업장으로 활용 가능한 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 문제입니다. 임차인 최 의 보증금 230,000,000원은 감정가 212,000,000원을 초과하며, 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 배당되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수하게 됩니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외한 순수 부동산의 가치에 기반하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 이는 곧, 매수인이 부담하게 될 총액(낙찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 유의해야 함을 의미합니다.

감정가(212,000,000원) 대비 인수 보증금(230,000,000원)이 더 높은 상황이므로, 본 건은 매수자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 감정가 수준에서 입찰을 고려하되, 낙찰 후 임차인과의 협상 가능성, 부동산의 실제 시장 가치, 그리고 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총액을 면밀히 재평가하여 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

제안 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원. 이 범위는 부동산의 감정가와 잠재적 인수 보증금을 고려하여, 총 실투자금액이 부동산 가치를 크게 초과하지 않도록 설정된 예상치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 권리 관계를 재확인 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.