나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경130563 [2] 서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제8층 제804호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경130563 [2] 서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제8층 제804호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2024타경130563 | 소재지: 서울특별시 강서구 양천로60길 41-8, 제8층 제804호 (등촌동, 아줄리움) | 감정가: 320,000,000원 | 최저가: 163,840,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경130563 (2)이며, 소재지는 서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제8층 제804호입니다.

용도는 오피스텔이며, 최초 감정가는 320,000,000원입니다.

토지/건물 일괄매각 방식의 부동산강제경매 물건입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제8층 제804호입니다.

사용승인일은 2019년 06월 26일로, 비교적 신축급 오피스텔입니다.

전용 건물면적은 33.43제곱미터(약 10.1평)이며, 대지권 면적은 14.22제곱미터(약 4.3평)입니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샤시 창호 등이며, 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

기본 위생, 급배수 설비, 도시가스, 개별 난방설비, 승강기 설비, CCTV, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 지하철 9호선 증미역 남서측 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

주위는 오피스텔, 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 업무 및 주거 환경이 양호한 편입니다.

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 환경이 편리합니다.

토지는 세장형 평지로서, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건이 위치한 강서구 등촌동 지역은 9호선 증미역과 인접하여 직장인 및 1인 가구의 수요가 높은 지역입니다.

주변에 다양한 오피스텔, 지식산업센터 등이 밀집해 있어 풍부한 임대 수요가 기대됩니다.

생활 편의 시설로는 주변에 근린생활시설(식당, 카페 등) 및 소규모 상권이 발달되어 있으며, 인근에 대형 쇼핑 시설이나 편의 시설 접근성도 좋은 편입니다.

2.3. 혐오시설 및 환경

감정평가서 및 주변 환경 검색 결과, 본건 주변에 특기할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

주변은 오피스텔 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 주거 환경을 이루고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 건축 제한(가로구역별 최고높이 제한지역 등)은 있으나 오피스텔 용도에 미치는 영향은 제한적입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본건은 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

등기부등본상 소유권 및 근저당권 등의 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계는 등기부 및 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다.

3.2. 권리관계 특이사항 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 한국주택금융공사가 매수인에 대한 대항력 포기, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 점입니다.

이는 매수인이 명도 시 임차인에게 임차보증금을 대항할 필요가 없다는 것을 의미하며, 통상적인 경매 물건 대비 명도 리스크가 현저히 낮아질 수 있는 유리한 조건입니다.

다만, 확약서에 따라 한국주택금융공사는 우선변제권은 행사할 예정이므로, 배당에 대한 변수는 존재하지만 매수인의 인수금액에는 영향을 미치지 않습니다.

4. 투자 타당성 및 결론

4.1. 잠재적 리스크

감정가 대비 유찰 여부 및 경쟁률 등 시장 상황에 따른 가격 리스크는 항상 존재합니다.

일반상업지역 내 오피스텔로, 주택 임대 사업자 등록 여부 및 세제 관련 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

기계식 주차 설비의 관리비 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 9호선 증미역 초역세권 입지로 임차 수요가 풍부합니다.

낮은 명도 리스크: 임차권자가 대항력 포기 확약서를 제출하여 명도 난이도가 매우 낮을 것으로 예상됩니다.

신축급 건물: 2019년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호합니다.

실수요 및 임대수익 적합: 소형 오피스텔로 1인 가구 실수요 또는 안정적인 월세 수익을 위한 투자에 적합합니다.

4.3. 종합 의견

본건은 증미역 초역세권의 신축급 오피스텔로, 입지적 강점이 매우 우수합니다.

무엇보다도 임차권자가 대항력 포기 확약서를 제출하여 경매 투자 시 가장 큰 리스크인 명도 리스크가 거의 해소된 'A급 안전 물건'으로 판단됩니다.

다만, 일반상업지역 오피스텔의 특성 및 현재의 감정가를 기준으로 적정 입찰가를 산정하여 안정적인 수익률을 확보하는 것이 중요합니다.

실수요자에게도 뛰어난 주거 입지를 제공할 수 있으며, 투자자에게는 낮은 리스크와 안정적인 임대 수익을 제공할 수 있는 우량 물건으로 사료됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계