나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138734 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 691-1 동성아파트 제103동 제8층 제802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2024.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌고등학교" 북동측에 인접하여 위치하며,
주변은 주로 아파트단지이나 북동측 인근 양천로 등 도로변으로는 상업업무지대가 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에에 지하철역(9호선
양천향교역 및 가양역이 소재하여 교통상황은 비교적 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕 17층건 내 제8층 제802호로서,
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
창호: 샷시 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대략 사다리형 평지로서 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지의 북동측 및 남동측으로 포장된 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망 ) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2024타경138734 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 등촌동 691-1 동성아파트 제103동 제8층 제802호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

1,200,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 59.11㎡ (약 17.88평)

토지지분: 59.111㎡ (약 17.88평)

건물면적 (분양면적): 134.94㎡ (약 40.82평)

건물면적 (전용면적): 101.88㎡ (약 30.81평) - 최근 실거래가 정보 기반 추정치

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌고등학교" 북동측에 인접하여 위치하며, 주변은 주로 아파트 단지이나 북동측 인근 양천로 등 도로변으로는 상업업무지대가 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 근거리에 지하철 9호선 양천향교역 및 가양역이 소재하여 교통 상황은 비교적 양호함.

2.3. 인접 도로 상태

아파트 단지의 북동측 및 남동측으로 포장된 중로 등에 접함.

3. 건물 정보

3.1. 건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕 17층 건물 내 제8층 제802호.

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등

창호: 샷시 등

3.2. 이용 상태

아파트로 이용 중임.

3.3. 설비 내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 소화전 설비 등이 되어 있음.

3.4. 아파트 단지 정보

아파트명: 등촌동성

건축승인일: 1995년 11월 27일

총 동수: 6개동

총 세대수: 457세대

총 주차대수: 796대 (지하 자동주차 484대, 지상 자동주차 312대)

최고층: 17층

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

소유권: 1996년 03월 11일 방희동 이전, 2014년 12월 16일 나윤화 이전 (매매)

근저당권: 국민은행(2015-01-12, 2016-04-20), 주식회사제이앤에이치컨설팅대부(2020-10-30, 2021-05-14), 강점구(2023-11-28), 코리아신탁주식회사(2024-06-20)

임의경매개시결정: 주식회사제이앤에이치컨설팅대부(2024-10-16)

등기부채권 총액: 1,679,074,611원

4.2. 말소기준권리

국민은행 근저당권 (접수일자: 2015-01-12)

4.3. 매각으로 소멸되는 권리

을구에 등기된 근저당권 및 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 특별히 기재된 소멸되지 않는 권리는 없음. (지상권 등)

4.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 기타 미상임. (주의: 금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 확인 필요)

5. 상권분석

5.1. 유사 아파트 거래 사례 분석 (2026년 5월~6월 기준)

* 101.88㎡ (약 30.81평) / 14층 / 2026년 5월 7일 거래: 1,280,000,000원

* 150.05㎡ (약 45.39평) / 6층 / 2026년 5월 4일 거래: 1,400,000,000원

* 101.88㎡ (약 30.81평) / 1층 / 2026년 6월 18일 거래: 1,210,000,000원

5.2. 주변 상업시설

대상 물건 인근으로 상업업무지대가 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호함.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

등촌고등학교, 백석초등학교, 등촌중학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치함.

6.2. 편의시설

단지 내 복리시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소) 및 주변 상업지역의 마트, 병원, 은행 등 이용이 용이함.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역의 토지이용계획상 "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 지정되어 있으나, 현재 운영 중인 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않음. 다만, 김포공항과 인접하여 항공기 소음 영향 지역일 수 있음.

7. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면)(공항시설법), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

8. 잠재적 리스크

* 공항 인근 지역 특성상 항공기 소음이 발생할 수 있음.

* 토지 이용 제한 사항이 다수 존재하여 향후 재건축 등 개발 시 제약이 있을 수 있음. (예: 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등)

* 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

9. 종합 의견

서울특별시 강서구 등촌동에 위치한 등촌동성아파트 103동 802호는 지하철 9호선 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 생활 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호함. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 판단되며, 아파트 단지 자체의 규모와 입지 조건을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 평가됨. 다만, 공항 인근 지역의 소음, 다수의 토지이용계획상 제한 사항, 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

10. 투자 포인트

* 9호선 역세권 (양천향교역, 가양역 인접)으로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 총 457세대의 비교적 규모 있는 아파트 단지로 관리 및 생활 인프라 양호.

* 최근 유사 면적 실거래가 대비 감정가가 저평가되었을 가능성 존재.

* 강서구의 지속적인 개발 가능성 및 주거 선호 지역.

11. 예상 입찰가

최근 101.88㎡(약 30.81평) 면적의 실거래가가 12억 1천만원에서 12억 8천만원 사이에 형성되어 있으며, 감정가는 12억원임. 8층 물건은 중간층에 해당하여 선호도가 높을 것으로 예상됨.

최소 입찰가: 1,250,000,000원 (감정가 대비 약 104%)

적정 입찰가: 1,300,000,000원 (최근 실거래가 상단 및 입지 고려)

본 물건의 예상 입찰가는 12억 5천만원 ~ 13억원 범위에서 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.