나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경86327 [1] 경기도 의정부시 의정부동 136-15 현대탑캐슬 12층 1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2024.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하는 "경의초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설과 상업시설이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "의정부역"이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 19층 건물 내 제12층 제1202호로서(사용승인일:2019.08.26)

외벽 : 세멘몰탈위 페인트마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 소화전, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(경의초), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경86327 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 136-15 현대탑캐슬 12층 1202호

용도: 오피스텔

감정가: 21,000 만원

토지면적: 6.16㎡ (약 1.86 평)

건물면적: 43.63㎡ (약 13.20 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하는 "경의초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 여건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 "의정부역"이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상황

본건 건물은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 소유권보존 (2019.08.28) - 김균석 외 1명

* 공유자전원지분전부 이전 (2020.04.10) - 윤매열 (매매 금169,000,000원)

* 주택임차권 (2023.06.15) - 이대윤 (임차금액 금172,000,000원, 말소: 인수)

* 강제경매 (2024.09.19) - 주택도시보증공사 (권리금액 172,000,000원, 말소: 말소)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 '이대윤' 임차인이 거주 중이며, 보증금 17,200만원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 5월 17일이며, 확정일자는 2021년 4월 19일입니다. 등기부상 해당 임차권(을1)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

본건이 소재한 의정부시 의정부동 일대 오피스텔의 매매 시세는 유사 면적 및 연식의 경우 약 23,000만원에서 29,000만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

4.2. 시장 전망

의정부동 지역은 교통 여건이 양호하고 주요 편의시설과의 접근성이 좋아 오피스텔에 대한 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 최근 몇 년간 부동산 시장의 전반적인 흐름과 유사하게 안정적인 시세 유지 또는 완만한 상승세를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 경의초등학교가 위치하고 있으며, 송양중학교, 부용고등학교 등 교육시설이 근거리에 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

5.2. 편의시설

신세계백화점 의정부점, GS더프레시 의정부센트럴점 등 쇼핑시설과 다양한 근린생활시설이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 기타 (이용계획, 제한상태)

본건 토지는 일반상업지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만), 상대보호구역(경의초), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크 (임차인 관련)

'이대윤' 임차인의 보증금 17,200만원이 등기부상 '인수'로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인에게 해당 보증금을 반환해야 할 의무가 발생할 가능성이 매우 높습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 법적 해석상 복잡한 부분이 있을 수 있으며, 해당 임차인의 전입일자(2021-05-17)와 확정일자(2021-04-19)가 말소기준권리(2024-09-19)보다 앞서고, 임차권(을1)이 인수 처리된 점으로 보아, 실질적으로 보증금 반환 부담이 낙찰자에게 전가될 것으로 예상됩니다.

6.2. 물건 자체 리스크

공부와의 차이는 없으나, 임대 및 점유 관계가 '미상'으로 기재되어 있어 실제 점유자가 누구인지, 임대차 관계가 명확하지 않은 상황에서 경매가 진행되고 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크 (혐오시설)

의정부시 내에는 장암동 등에 생활폐기물자원회수시설(소각장)이 운영 중이거나 이전 계획이 있는 지역이 있으나, 본건 소재지인 의정부동 136-15 현대탑캐슬 인근에서 직접적인 혐오시설로 인한 부정적 영향은 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 의정부동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 '대항력 있는 임차인'의 존재와 해당 보증금 17,200만원이 '인수' 처리된 점은 낙찰자가 부담해야 할 실질적인 비용 증가 요인으로 작용할 수 있습니다. 등기부상 '인수 보증금 합계'가 0원이라는 점과 임차인의 '인수' 표기 간의 괴리를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 의정부역 역세권 및 경의초등학교 인근의 우수한 입지

* 오피스텔의 꾸준한 임대 수요 기대

* 비교적 최근 준공 연식 (2019년)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 21,000만원이며, 주변 시세는 23,000만원에서 29,000만원 수준으로 파악됩니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 보증금 17,200만원이 인수될 가능성이 매우 높다는 점은 낙찰자가 부담해야 할 총 인수 금액을 감안할 때 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다. 이러한 점을 종합적으로 고려하여, 낙찰 시 발생할 수 있는 총 실질 인수 비용을 최소화하는 관점에서 15,000만원 ~ 18,000만원 사이의 입찰가를 보수적으로 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 임차인과의 협상 가능성, 명도 절차의 용이성, 그리고 추가적인 법률 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.