나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114094 [3] 서울특별시 관악구 신림동 99-23 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114094 [3] 서울특별시 관악구 신림동 99-23 5층501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매11계 2023타경114094 | 소재지: 서울특별시 관악구 복은길 58-19, 5층501호 | 감정가: 206,674,800원 | 최저가: 206,674,800원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2023타경114094 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114094 (3)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 99-23 5층 501호

용도: 다세대주택 (사무소, 다세대주택으로 이용 중)

감정가: 206,674,800원

토지면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

토지 지분율: 2074.9

건물면적: 29.43㎡ (약 8.90평)

건물 제시외면적: 8.99㎡ (약 2.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 윤OO

주의사항: 제시외 건물 포함

1.2. 물건 상세 현황

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘제일성도교회’ 서측 인근에 위치한 구분건물입니다.

주위 환경은 다세대, 연립주택, 아파트 등 주거시설과 근린생활시설, 각급 학교, 근린 공원 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

건축물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕이며, 2011년 11월 10일에 사용승인되었습니다.

건물 외벽은 치장벽돌조 및 인조석돌붙임 등이며, 창호는 하이새시 창호입니다.

기호(1)은 사무소로, 기호(2,3)은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 본건 501호는 다세대주택으로 이용 중일 가능성이 높습니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 정방형 완경사지로, 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 노폭 약 2-3m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울 서남권의 주거 중심지 중 하나인 관악구 신림동에 위치하고 있습니다.

신림선 서울대벤쳐타운역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

단지 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설과 근린 공원이 있어 주거 생활 환경이 양호합니다.

또한, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

1.4. 권리분석

본건은 채권자 윤OO의 신청에 의한 부동산 강제경매 사건입니다.

소유자이자 채무자는 강OO입니다.

말소기준권리 확인 등 상세한 권리 분석은 별도의 전문적인 조사가 필요합니다.

집합건축물대장상 위반건축물로 등재된 사항이 있으며, 이는 향후 재산권 행사 및 활용에 있어 중요한 고려사항입니다.

1.5. 상권분석

해당 물건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 상업 시설 및 학교가 있어 지역 내 상권은 기본적인 수요를 충족하는 수준으로 판단됩니다.

신림역 인근의 활성화된 상권과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 역세권 개발 계획 등에 따라 지역 가치가 상승할 잠재력은 있습니다.

1.6. 생활정보

주거 밀집 지역의 특성상 안정적인 생활 인프라를 제공합니다.

신림선 이용 시 여의도, 강남 등 주요 업무 지구로의 접근성이 향상되어 직주근접성이 고려될 수 있습니다.

주변에 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

위반건축물: 본건 중 기호 (3) (501호)은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. (내역: 501호 8㎡, 조립식패널조 공동주택). 이는 시정명령, 이행강제금 부과 등 법적 제재가 발생할 수 있으며, 철거 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있어 투자 시 가장 주의해야 할 부분입니다.

임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나 추가적인 명도 비용이 소요될 수 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건폐율 및 용적률에 따른 건축행위 제한이 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 여러 법규의 적용을 받습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동의 역세권 인근에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통과 양호한 생활 환경을 갖추고 있다는 장점을 지닙니다.

하지만, 가장 큰 문제점은 501호가 위반건축물로 등재되어 있다는 사실입니다. 이로 인해 추가적인 비용 부담 및 법적 분쟁의 소지가 크므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 임대차 관계의 불확실성 또한 명도 과정에서의 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

역세권 인근의 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 지역의 개발 가능성 및 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

투자 고려 시, 위반건축물 문제 해결 비용과 예상되는 이행강제금, 명도 비용 등을 면밀히 산정하여 시세 대비 충분한 가격 메리트가 있을 경우에 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매11계