나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경125893 [1] 서울특별시 중구 오장동 145-1 오렌지카운티을지로 4층414호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경125893 [1] 서울특별시 중구 오장동 145-1 오렌지카운티을지로 4층414호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매11계 2024타경125893 | 소재지: 서울특별시 중구 동호로33길 15, 4층414호 (오장동,오렌지카운티을지로) | 감정가: 233,000,000원 | 최저가: 76,350,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울중앙지방법원 2024타경125893 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경125893 (1)

소재지: 서울특별시 중구 오장동 145-1 오렌지카운티을지로 4층 414호

용도: 오피스텔

감정가: 233,000,000원

토지면적: 5.38㎡ (약 1.63평)

토지 지분율: 538

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.12㎡ (약 6.39평)

건물 지분율: 2112

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 중OOOOOO

채무자: 중OOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 8월 20일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중구 오장동, 지하철 2, 5호선 을지로4가역에서 도보 약 5~6분 거리에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 동대문역사문화공원역도 도보로 이용 가능합니다. 덕수중학교가 인근에 있으며, 주변은 업무용 건물, 오피스텔, 도시형생활주택, 시장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.3. 권리분석

등기사항전부증명서상 임차권 설정이 되어 있어, 해당 임차인의 대항력 유무 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 경매 구분은 부동산강제경매로, 채권자의 강제 집행 절차에 의해 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일인(중OOOOOO)으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

을지로는 최근 '힙지로'로 불리며 20-30대 젊은 층의 유입이 많아 상권이 활성화된 지역입니다. 특히 을지로 3, 4가 인근은 일평균 유동인구가 약 6만 2천 명에 달하며, 주점의 평균 월 매출이 서울 중구 평균 대비 높은 것으로 나타났습니다. 업무시설 및 상업시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있으며, 도심 중심지로서 잠재적 가치가 높습니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 편의점, 음식점, 카페 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 우수합니다. 청계천, DDP(동대문디자인플라자) 등 문화시설 접근성도 좋습니다. 을지로4가역과 동대문역사문화공원역이 가까워 명동, 광화문, 장충동, 동대문 등 주요 업무 지역으로의 출퇴근이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 점은 등기사항전부증명서상 확인되는 임차권 설정입니다. 임차인의 대항력 유무, 보증금 반환 및 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 법적, 물리적 갈등에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다. 또한, 본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, 건축법(가로구역별 최고높이 제한), 중점경관관리구역, 역사도심(4대문안) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항을 따르므로, 향후 건축, 리모델링, 용도 변경 등에는 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다. 조사된 내용에 따르면, 인근 지역에 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 납골당 등)이 자리하고 있다는 정보는 없으나, 혐오시설은 개인의 가치관에 따라 다르게 분류될 수 있으므로 해당 부분에 대한 민감도를 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 서울 도심의 핵심 업무 및 상업 지구에 위치하여 투자 및 실거주 가치가 높은 물건입니다. 뛰어난 교통 접근성과 활성화된 주변 상권은 큰 장점입니다. 다만, 등기부상 임차권 설정으로 인한 권리 관계의 복잡성과 각종 도시계획법규상의 제약 사항을 반드시 확인하고, 명도 관련 리스크를 사전에 충분히 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 검토한 후, 시세 변동 및 미래 가치를 면밀히 분석하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

뛰어난 입지: 서울 도심의 핵심 상업/업무지구, 을지로4가역 역세권 (도보 5~6분).

신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 시설 유지.

활발한 상권: '힙지로'로 불리는 지역으로 20-30대 유입 증가, 높은 유동인구 및 매출.

개발 잠재력: 주변 재개발 및 도심 재생 사업 추진에 따른 가치 상승 기대.

주거 편의성: 편리한 교통, 풍부한 생활 및 문화 인프라.

주의사항: 임차권 설정에 따른 권리 분석 및 명도 관련 리스크 사전 검토 필수. 법규 제한 사항 확인.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매11계