나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경125893 [1] 서울특별시 중구 오장동 145-1 오렌지카운티을지로 4층414호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 인형동2가 소재 "덕수중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무용, 오피스텔, 도시형생활주택, 시장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본 건물까지 차량 진.출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 을지로4가역(지하철2,5호선) 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 15층건 내 4층 414호로서,
(사용승인일 : 2020.08.20.)
외 벽 : 석재타일붙임 등 마감.
내 벽 : 일부타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 승강기설비 및 기계식주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평지 가장형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설(소매점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남, 북, 동측으로 약6-8미터 내외의 포장도로와 각각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2023-11-23), 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25
7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(201
6-11-24),역사도심(4대문안) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조).

기 타: 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경125893 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 중구 오장동 145-1, 오렌지카운티을지로 4층414호

건물명: 오렌지카운티을지로

용도: 오피스텔

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 공시지가

토지 면적: 5.38㎡ (약 1.63평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 21.12㎡ (약 6.39평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 역사도심(4대문안)

1.4. 감정가 및 최초 감정일

감정가: 233,000,000원

최초 감정일: (제공된 정보에 명시되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 중구 오장동에 위치하며, 주위는 업무용 빌딩, 오피스텔, 도시형 생활주택, 시장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. "덕수중학교" 동측 인근에 자리하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 을지로4가역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 지상 15층 건물로서, 본 건은 그중 4층 414호입니다. 건물 사용승인일은 2020년 8월 20일입니다. 외벽은 석재 타일, 내벽은 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부등본 요약에 따르면, 다수의 가압류 및 압류, 그리고 강제경매(본 경매)가 등기되어 있습니다. 이들 권리 중 대부분(갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박병만 (주택도시보증공사 보증)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 10일

* 확정일자: 2021년 11월 18일

* 배당신고일자: 2023년 12월 21일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 본 건의 임차권(을구 1번)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 주의 문구: 임차인의 보증금 220,000,000원은 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 전 배당표 및 임차인과의 관계를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 특수 권리 분석

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 재매각 물건이라는 특이사항이 있습니다. 또한, 다수의 가압류 및 압류 권리가 존재했으나 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

본 건이 위치한 서울 중구 오장동 일대는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 업무시설, 오피스텔, 도시형생활주택, 소매점 등 다양한 용도의 건물이 밀집해 있습니다. 이는 풍부한 유동인구와 상업 활동이 가능한 지역임을 시사합니다.

4.2. 주변 개발 계획

(제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 주변의 구체적인 신규 개발 계획이나 대규모 개발 호재는 파악되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건은 을지로4가역을 중심으로 한 도심 상업 지구에 위치하여, 각종 은행, 관공서, 백화점, 쇼핑몰, 병원, 식당가 등 다양한 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

5.2. 교육시설

본 건 북측 인근에 덕수중학교가 위치하며, 이 외에도 인근 지역에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박병만의 보증금 220,000,000원입니다. 이 금액이 경매 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 부담해야 합니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 재매각 사유

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 낙찰이 무효화된 이력이 있습니다. 재매각 사유는 다양할 수 있으나, 인수되는 임차보증금의 부담이나 기타 복잡한 권리관계 등이 원인일 수 있습니다.

6.3. 권리 복잡성

다수의 가압류 및 압류가 설정되어 있었던 점으로 보아 과거 권리 관계가 복잡했음을 알 수 있습니다. 비록 대부분 소멸될 예정이나, 이로 인한 경매 절차의 지연이나 예측 불가능성이 존재했을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 건은 서울 도심의 핵심 지역인 을지로 4가에 위치한 오피스텔로, 탁월한 교통 여건과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮다는 장점도 있습니다. 하지만, 2억 2천만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담이며, 이로 인해 재매각된 것으로 추정됩니다. 인수되는 보증금으로 인해 총 지출액이 시장 가치를 상회할 위험이 높아, 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 초역세권 입지: 지하철 2, 5호선 을지로4가역 도보 이용 가능.

* 편리한 교통 및 도심 접근성.

* 비교적 신축 건물 (2020년 사용승인).

* 도심 상업 지역 내 풍부한 편의시설 이용 가능.

8.2. 기회 요인

* 임차보증금 인수 리스크를 감안하여 입찰가를 매우 낮게 설정할 경우, 시장 가치 대비 저가 매수 가능성. (단, 총 지출액 고려 필수)

* 향후 도심 지역의 지속적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 본 건과 동일한 건물(오렌지카운티을지로) 내 전용면적 16.32㎡(약 4.94평) 오피스텔의 실거래가는 2025년 12월부터 2026년 4월 사이 108,500,000원에서 113,500,000원 수준입니다. 본 건의 감정가는 233,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 현저히 높게 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 경우, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 220,000,000원에 달합니다. '예상 입찰가'는 일반적으로 '시장 가치 - 인수 보증금'으로 산정되나, 본 건의 경우 최근 실거래가(약 1.1억 원)에서 인수 보증금(2.2억 원)을 제외하면 마이너스 금액이 됩니다. 이는 현재 시장 가치와 인수될 보증금을 고려할 때, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 지출액이 시장 가치를 훨씬 초과하게 됨을 의미합니다. 따라서, 본 건은 투자 가치가 매우 낮거나 부정적일 수 있습니다.

만약 입찰을 고려하신다면, 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 최소한 시장 가치(약 1.1억 원) 이하가 되도록 입찰가를 극히 낮게 설정해야 합니다. 예를 들어, 보수적으로 1,000만원에서 3,000만원 사이의 입찰가격을 고려해 볼 수 있으나, 이 경우에도 총 지출액은 2.3억 원에서 2.5억 원 수준으로, 최근 실거래가 대비 상당한 손실이 예상됩니다.

현 시점에서는 인수되는 보증금 부담으로 인해 적극적인 입찰가 산정이 매우 어렵습니다. 입찰 전에는 반드시 임차인의 배당 현황을 면밀히 분석하여, 예상되는 총 지출액과 시장 가치를 비교하는 것이 필수적입니다.

Citations:

Property appraisal summary data.

Building register summary and property statement notes.

Recent sales JSON data for 2026-04-07.

Recent sales JSON data for 2025-12-22.

Recent sales JSON data for 2025-12-22 (duplicate entry).

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