나이스옥션 법원경매 고양 2023타경5539 [4] 경기도 파주시 문산읍 888 당동리 성심인베스트먼트빌딩 5층501호 노유자시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2023타경5539 [4] 경기도 파주시 문산읍 888 당동리 성심인베스트먼트빌딩 5층501호 노유자시설 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2023타경5539 | 소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동2로 11-1, 5층501호 (성심인베스트먼트빌딩) | 감정가: 784,000,000원 | 최저가: 188,238,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 고양지원 2023타경5539 (4)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동리 성심인베스트먼트빌딩 5층501호

용도: 노유자시설 (성심요양센터)

감정가: 784,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 문OO / 문OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

면적 현황

토지면적: 143.22㎡ (약 43.32평) - 토지 지분율: 14322

건물면적: 412.27㎡ (약 124.71평) - 건물 지분율: 41227

제시외면적: 토지/건물 모두 0.00㎡

1.2. 특이 및 주의사항

노유자시설(노인복지시설)로, 매수인은 관련 법규 및 지자체 조례에 따른 인허가 사항을 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

매수보증금은 **최저매각가격의 10분의 2 (20%)**를 납부해야 하는 특수물건입니다. (일반 매각물건의 10%와 상이하므로 주의 필요)

유동화 물건으로 진행되므로 채권관계가 단순화되어 권리관계 측면에서는 일반 경매물건 대비 용이할 수 있습니다.

현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 내역은 미상입니다.

**기호 3(4층 401호)**은 천장 누수가 있는 것으로 조사되었으므로, 건물 상태에 대한 추가적인 확인 및 수리 비용 검토가 필요합니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 위치 및 주위 환경 (최고의 입지)

본건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 자유초등학교 북서측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 일반산업단지 등이 혼재된 지역입니다.

주변에는 파주 문산 당동일반산업단지 및 선유일반산업단지가 인접해 있어 풍부한 배후수요(산업단지 근로자)를 가진 지역 상권의 중심부에 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 위치하여 대중교통 이용에 편리합니다.

주요 도로망으로는 서측 약 24m, 남측 약 12m, 동측 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 1번 국도와 경의중앙선 문산역(약 2km 내외) 이용이 용이하여 광역 교통 접근성도 양호합니다.

2.3. 상권 분석

본건이 위치한 빌딩은 준공업지역 내 상업용 건부지이며, 주변이 근린생활시설 및 아파트 단지(예: 주공2단지 아파트)와 인접하고 있어 상권의 활성화 정도는 보통 이상으로 판단됩니다.

특히 '노유자시설(성심요양센터)' 용도는 산업단지 근로자 및 지역 주민의 수요를 기반으로 하는 특수 업종이므로, 시설의 규모(124.71평)와 용도를 고려했을 때 인근 산업단지의 인구 유입 및 주거지역의 노인 인구 증가 추세에 따라 안정적인 운영이 가능할 것으로 예상됩니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 5층에 해당하며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅, 타일, 인테리어 마감 등으로 양호합니다.

위생, 급배수, 급탕, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비 등 기본적인 시설이 완비되어 있으며, 일부 천장형 냉난방설비가 갖추어져 있어 노유자시설 운영에 적합합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획은 도시지역, 준공업지역이며, 소로1류, 중로1류, 중로3류의 도로에 접하고 있습니다.

또한 가축사육제한구역(전부제한), 지방산업단지(산업입지 및 개발에 관한 법률)에 해당하여, 공장 관련 시설 및 산업 관련 지원시설의 용도 활용 가능성이 있으며, 산업단지 관리기본계획을 준수해야 합니다.

4. 권리 분석

본건은 소유자(문OO)와 채무자(문OO)가 동일한 임의경매 사건이며, 유동화 물건으로 진행되어 채권관계가 비교적 명확합니다.

현황조사상 임대 내역이 미상이나, 내부가 '성심요양센터'로 이용 중이므로, 매각 시 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

만약 대항력 있는 임차인(요양시설 운영자 포함)이 존재한다면, 매수인이 이를 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 명확한 권리 조사를 통해 보증금 인수 여부를 확인해야 합니다.

5. 생활 정보 및 잠재적 리스크

5.1. 생활 정보

인근에 자유초등학교가 위치하며, 주공2단지 아파트 등 주거 시설과 홈플러스, 도서관 등의 편의시설이 가까워 생활 인프라는 양호합니다.

경의중앙선 문산역을 통해 서울 접근성이 확보되어 있어, 요양시설 방문객이나 직원들의 편의성도 높은 편입니다.

5.2. 잠재적 리스크

**누수 문제:** 기호 3(4층 401호)에서 천장 누수가 조사되었으므로, 본건 5층 물건 또한 건물 노후도 및 누수 가능성을 염두에 두고 매입 후 수리 비용을 예산에 포함해야 합니다.

**용도 제한:** 노유자시설(노인복지시설)로 용도가 지정되어 있어, 타 용도로 변경하려면 용도 변경 절차 및 건축법, 지자체 조례를 따라야 하며, 이에 따른 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.

**특수 매수보증금:** 매수보증금이 최저가의 20%로 일반 경매(10%)보다 높아 자금 계획 시 주의해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 파주시 문산읍 당동리의 주거-산업 복합 지역에 위치한 노유자시설(요양센터)로, 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

대규모 산업단지와 주거 밀집 지역을 배후에 두고 있어 시설 운영에 필요한 인적, 물적 수요 기반은 갖추고 있습니다.

다만, 노유자시설이라는 특수 용도와 20%의 높은 매수보증금, 임대차 현황 미상 및 누수 문제 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

**안정적인 임대수요:** 파주시의 노령화 지수 및 노인복지시설 수요 증가에 대한 중장기적인 투자 관점에서는 안정적인 임대/운영 수익을 기대할 수 있습니다.

**대규모 면적 활용:** 건물 전용면적이 약 124.71평으로 요양시설 운영에 충분한 규모를 갖추고 있으며, 관련 설비(승강기, 냉난방, 급탕 등)도 완비되어 있어 추가적인 시설 투자 부담이 적을 수 있습니다.

**유동화물건의 권리 안정성:** 유동화 채권의 경매는 보통 권리관계가 단순하여 명도 이외의 복잡한 권리 분쟁 발생 가능성이 상대적으로 낮습니다.

법원 정보

고양지원 경매4계