나이스옥션 법원경매 고양 2023타경5539 [3] 경기도 파주시 문산읍 888 당동리 성심인베스트먼트빌딩 4층401호 노유자시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2023타경5539 [3] 경기도 파주시 문산읍 888 당동리 성심인베스트먼트빌딩 4층401호 노유자시설 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2023타경5539 | 소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동2로 11-1, 4층401호 (성심인베스트먼트빌딩) | 감정가: 889,000,000원 | 최저가: 213,449,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2023타경5539 (3)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동리 성심인베스트먼트빌딩 4층401호

용도: 노유자시설 (성심요양센터)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 889,000,000원

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

토지면적: 162.38㎡ (약 49.12평)

토지 지분율: 16238

건물면적: 467.43㎡ (약 141.39평)

건물 지분율: 46743

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건

주의사항: 노유자시설(노인복지시설)임.

주의사항: 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2(또는 20%)를 납부하여야 함. (일반 경매의 10%가 아님에 유의)

기타참고사항: 기호 3(4층 401호)은 천장 누수가 있는 것으로 조사되었으니, 낙찰 후 수리비용 발생 가능성 염두에 두어야 함.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 접근성

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. (교통상황 보통시)

2.2. 주위 환경

경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 자유초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 일반산업단지 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건이 위치한 토지는 인접지와 등고평탄한 장방형의 상업용 건부지이며, 서측, 남측, 동측으로 각각 약 24m, 12m, 10m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 준공업지역에 속하며, 소로1류, 중로1류, 중로3류의 도로에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한) 및 지방산업단지로 지정되어 있어, 용도 변경이나 신축 시 제약이 있을 수 있으나, 현재 용도인 노유자시설 운영에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

경매구분: 부동산임의경매

채무자/소유자: 문OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

3.2. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 401호입니다.

외벽: 석재붙임 등, 내벽: 몰탈 위 페인팅, 타일, 인테리어마감 등, 창호: 하이새시창호 등입니다.

이용상태: 노유자시설(성심요양센터)로 이용 중입니다. (현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 이용상태 파악에 제한이 있었습니다.)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 급탕설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 일부 천장형 냉난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.3. 임대차 관계

현장조사 시 임대 내역은 미상입니다. 실제 입찰 참여 전에는 반드시 임차인 현황 및 대항력 유무를 면밀히 확인해야 합니다. 만약 유효한 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 파주시 문산읍 당동리는 근린생활시설, 아파트 단지, 일반산업단지가 혼재된 지역입니다.

주변에 아파트 단지가 있어 일정 수준의 배후 주거 수요가 존재합니다.

일반산업단지와 가까워 직장인 등 유동 인구 유입도 기대할 수 있으나, 주된 용도인 노유자시설은 상권의 활발함보다는 조용하고 쾌적한 환경이 더 중요할 수 있습니다.

현재 성심요양센터로 운영 중이므로, 기존 노유자시설의 수요는 이미 확보된 것으로 볼 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

자유초등학교 북서측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에는 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

외부 검색 결과, 해당 건물 및 인근 지역에서 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 최종 확인을 위해 현장답사가 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려사항

5.1. 용도 제한 리스크

본건의 용도가 '노유자시설(노인복지시설)'로 지정되어 있습니다. 만약 다른 용도(예: 일반 사무실, 학원 등)로 변경을 원할 경우, 용도변경 허가 및 건축법상 요건 충족 여부를 사전에 철저히 검토해야 합니다. 특히, 준공업지역 내 노유자시설은 용도 변경 시 건축법 및 도시계획 조례에 따라 제한을 받을 수 있습니다.

5.2. 물건 상태 리스크

감정평가서에 '기호 3(4층 401호)은 천장 누수가 있는 것으로 조사되었는바'라는 내용이 기재되어 있습니다. 낙찰 후 천장 누수에 대한 보수 비용이 발생할 수 있으며, 시설 운영에 차질이 생기지 않도록 정확한 누수 원인 파악과 보수 계획이 필요합니다.

5.3. 매수보증금 리스크

매수보증금이 최저매각가격의 10분의 2 (20%)로 일반 경매 물건보다 높다는 점은 유의해야 합니다. 이는 입찰 시 필요한 자금 부담이 커짐을 의미합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 파주시 문산읍 당동리의 준공업지역에 위치한 노유자시설입니다. 주거지역과 산업단지가 혼재된 지역으로 교통 접근성이 양호하고, 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있어 요양 시설로의 입지 조건은 무난한 편입니다. 유동화물건이라는 특이사항과 함께 매수보증금이 20%라는 점, 그리고 누수 문제가 있다는 점을 고려하여 입찰 가격을 신중하게 산정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

안정적인 임대 수익: 노유자시설, 특히 노인복지시설은 고령화 사회에서 수요가 꾸준히 증가하는 추세이므로, 장기적이고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

시설의 규모: 건물 면적이 467.43㎡ (약 141.39평)으로 비교적 대형 시설에 속하여, 요양원 등의 운영에 적합한 규모를 갖추고 있습니다.

감정가 기준: 유동화물건의 특성상 낮은 최저가로 시작할 경우, 감정가 대비 높은 수익률을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

구조 및 설비: 철근콘크리트 구조에 승강기, 냉난방 설비 등 주요 설비가 갖추어져 있어 시설 운영 준비가 용이합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계