나이스옥션 법원경매 고양 2023타경5539 [1] 경기도 파주시 문산읍 888 당동리 성심인베스트먼트빌딩 2층201호 노유자시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2023타경5539 [1] 경기도 파주시 문산읍 888 당동리 성심인베스트먼트빌딩 2층201호 노유자시설 경매

• 사건번호: 2023타경5539
• 주소: 경기도 파주시 문산읍 당동2로 11-1, 2층201호 (성심인베스트먼트빌딩)
• 감정가: 1,100,000,000원
• 최저가: 264,110,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 노유자시설

고양지원 경매4계 2023타경5539 | 소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동2로 11-1, 2층201호 (성심인베스트먼트빌딩) | 감정가: 1,100,000,000원 | 최저가: 264,110,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 고양지원 2023타경5539 (1)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 888 당동리 성심인베스트먼트빌딩 2층201호

용도: 노유자시설 (노인복지시설)

감정가: 1,100,000,000원

1.2. 면적 및 매각 정보

토지면적 (대지권): 164.14㎡ (약 49.65평)

건물면적 (전용): 453.63㎡ (약 137.22평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.3. 권리 관계 및 특이 사항

소유자/채무자: 문OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건 (Securitization Asset)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 자유초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 그리고 일반산업단지 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 경의중앙선 문산역과 문산자유시장 상권 이용도 가능합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층에 위치하며, 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었습니다.

내부 이용 상태는 기호 1-4 공히 '노유자시설(성심요양센터)'로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

3. 상권 분석 및 주변 시설

3.1. 상권 및 배후 수요

본건은 도시지역 내 준공업지역에 위치하며, 인접하여 당동일반산업단지 (2011년 준공)가 조성되어 있어 산업단지 종사자를 배후로 하는 수요가 일정 부분 존재합니다.

주변은 근린생활시설과 주거시설이 혼재된 복합 상권 형태로, 공업지역의 생산성과 근린생활시설의 생활 편의성이 공존하는 특징을 가집니다.

3.2. 생활 정보 및 편의 시설

위생 및 급배수설비, 급탕설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 일부 천장형 냉난방설비 등 시설 관리가 비교적 양호합니다.

인근에는 자유초등학교가 있으며, 조금 더 나아가면 전통시장인 문산자유시장 및 문산역 상권을 통해 다양한 생활용품 및 식자재 확보가 가능합니다.

3.3. 혐오 시설 여부

주변에 **당동일반산업단지**가 위치하고 있습니다. 이는 혐오시설로 분류되지는 않으나, 본건의 토지이용계획상 준공업지역 및 지방산업단지에 속하므로, 해당 지역의 특성상 주거 지역 대비 환경적 요소(소음, 통행량, 산업 폐기물 처리 시설 등)가 잠재적인 제약 요인으로 작용할 수 있습니다.

4. 권리 분석 및 명도 위험

4.1. 경매 진행 상태

부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 채무로 인한 경매일 가능성이 높습니다.

채권자가 유동화전문회사인 점은 기관이 참여한 물건임을 의미합니다.

4.2. 주의 및 특이 사항

본건은 **노유자시설(노인복지시설)**로 지정된 물건이므로, 일반적인 근린생활시설로의 용도변경에는 건축법 및 관계 법령에 따른 엄격한 제한과 절차가 따를 수 있습니다. 매수인은 이 점을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

**매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2(20%)**를 납부해야 합니다. 통상적인 10%보다 높은 20%의 보증금은 입찰 전 자금 계획 시 필히 고려해야 할 중요 사항입니다.

4.3. 임대 및 명도 위험

현장 조사 시 일부 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 임대차 내역을 파악할 수 없었습니다. 따라서 임차인 유무 및 대항력 여부가 미상인 상태이며, 이는 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 난이도를 야기할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 비용 분석

5.1. 물리적 위험 (누수)

기호 3 (4층 401호)에서 **천장 누수**가 조사되었습니다. 본건은 2층 201호 외 3개호로 구성되어 있어 4층 누수가 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있으나, 건물 전체의 관리 상태를 파악하는 데 중요한 단서이며, 향후 건물 전체의 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.2. 용도 제한 및 규제

노유자시설(노인복지시설) 용도로 제한되어 있어, 다른 목적으로의 전환은 어려울 수 있습니다. 요양 시설 운영을 목적으로 하는 투자자에게 적합한 물건입니다.

5.3. 미확인 정보

현장 조사 시 내부 구조 및 임대 내역이 파악되지 않았으므로, 실제 이용 상태와 임대 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 대지권이 넓고 (약 49.65평), 건물 면적이 큰 (약 137.22평) 규모의 노유자시설입니다. 비교적 신축인 5층 건물에 속하며, 기본적인 시설 설비가 잘 갖춰져 있어 요양 시설 운영에 적합한 물건입니다. 다만, 노유자시설이라는 용도 제한, 4층 누수 문제, 그리고 매수보증금 20% 납부 조건은 투자의 난이도를 높이는 요소입니다. 요양시설 운영에 대한 전문성을 가진 실수요자 또는 해당 분야 투자자에게 유리할 것으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

노인 인구 증가에 따른 **요양 시설 수요 증가**에 대응할 수 있는 용도 (노유자시설)를 갖춘 건물입니다.

준공업지역 내 산업단지 배후 수요 및 인근 아파트 주거 수요를 확보한 **일정 수준의 입지**를 가지고 있습니다.

토지/건물 일괄 매각으로 **대지권 확보**가 확실하며, 건물의 물리적 상태 (구조, 설비)는 전반적으로 양호합니다.

법원 정보

고양지원 경매4계