나이스옥션 법원경매 고양 2023타경5539 [2] 경기도 파주시 문산읍 888 당동리 성심인베스트먼트빌딩 3층301호 노유자시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2023타경5539 [2] 경기도 파주시 문산읍 888 당동리 성심인베스트먼트빌딩 3층301호 노유자시설 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2023타경5539 | 소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동2로 11-1, 3층301호 (성심인베스트먼트빌딩) | 감정가: 969,000,000원 | 최저가: 232,657,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 보고서: (사건번호: 고양지원 2023타경5539 (2))

1.1. 물건 개요 및 특이사항

본 경매물건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 성심인베스트먼트빌딩 3층301호 등 노유자시설(성심요양센터)로 이용 중인 부동산입니다. 노유자시설은 노인복지시설 등 특수 용도로 사용되며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 969,000,000원이며, 토지면적 162.38㎡ (약 49.12평), 건물면적 467.43㎡ (약 141.40평)입니다.

특이사항으로는 유동화물건이라는 점과, 용도가 노유자시설(노인복지시설)이므로 입찰 시 매수보증금을 최저매각가격의 10분의 2(20%)로 납부해야 하는 점에 유의해야 합니다.

1.2. 입지 조건 및 주변 환경

본 물건은 파주시 문산읍 당동리 소재 자유초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 일반산업단지가 혼재되어 있는 지대입니다.

교통 상황은 본건까지 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 장방형의 상업용 건부지이며, 서측 약 24m, 남측 약 12m, 동측 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2. 권리 분석

2.1. 매각대상 및 경매 구분

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로, 부동산 전체에 대한 소유권을 취득할 수 있습니다.

경매구분은 부동산임의경매로, 채권자 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다.

소유자와 채무자가 문OO으로 동일하며, 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다.

2.2. 법적 주의사항

가장 중요한 법적 주의사항은 본 물건의 용도가 노유자시설(노인복지시설)이라는 점입니다. 이는 일반적인 상가나 주거시설과 달리, 시설 운영을 위한 특정 법규(노인복지법 등)의 적용을 받으며, 용도 변경 시에도 제약이 따를 수 있습니다.

또한, 매수보증금은 통상적인 10%가 아닌, 최저매각가격의 20%를 납부해야 하므로, 입찰 참여 전 자금 계획을 면밀히 세워야 합니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석 및 잠재력

본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 주거지역(아파트), 산업단지가 혼재된 지역으로, 배후 수요가 일정 부분 확보되는 상권으로 볼 수 있습니다.

용도가 노유자시설인 만큼, 일반적인 근린생활시설 상권 분석보다는 요양 서비스 수요를 중심으로 판단해야 합니다. 주변에 주거시설이 있다는 점은 요양시설 운영에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획상 준공업지역 및 지방산업단지에 포함되어 있어, 산업단지 종사자 및 그 가족들을 잠재적 수요로 볼 수 있습니다.

3.2. 주변 생활 정보

주변에 자유초등학교가 인접해 있어 교육 시설과의 접근성이 양호합니다.

도로 조건은 중로1류(폭 20m-25m), 중로3류(폭 12m-15m), 소로1류(폭 10m-12m)에 접하여 차량 접근성이 매우 우수합니다.

생활 편의시설은 주변에 혼재된 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 산업단지가 가까워 관련 인프라를 공유할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 물리적 리스크

감정평가서에 따르면 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조 및 이용상태를 명확히 파악하지 못했으며, 집합건축물대장 건축물현황도 및 피난안내도 등을 참고하였습니다.

가장 큰 물리적 리스크는 기호 3(4층 401호)에서 천장 누수가 조사되었다는 점입니다. 이는 전체 건물에 영향을 미칠 수 있으며, 시설 운영을 위해서는 매수 후 상당한 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

임대 내역이 미상이며, 현재 '성심요양센터'로 이용 중인 것으로 보아 실제 점유 현황에 대한 철저한 현장조사와 명도 리스크 분석이 필요합니다.

4.2. 입지/정책적 리스크

본 물건이 준공업지역 및 지방산업단지에 속해 있어, 향후 주변의 개발 방향이 산업시설 위주로 진행될 경우 노유자시설로서의 쾌적성이나 정주 여건에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있으나, 이는 혐오시설이라기보다는 토지 이용에 대한 제한 사항입니다. 주변에 직접적으로 큰 규모의 혐오시설이 조사되지는 않았으나, 산업단지 인접 지역 특성상 소음이나 공해 발생 가능성은 고려해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문산읍의 준공업지역 및 주거지역 인근에 위치한 노유자시설입니다. 비교적 넓은 건물면적(467.43㎡, 약 141.40평)을 기반으로 특정 용도의 시설 운영이 가능한 특수 물건입니다.

감정가 9억 6천 9백만 원으로 책정되었으며, 20%의 매수보증금 납부 의무와 시설물 보수(누수 문제) 및 명도 리스크 등을 안고 있습니다.

실수요자(요양시설 운영자) 또는 특수 물건 투자에 대한 이해도가 높은 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

특수 용도 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, **노유자시설 수요**: 고령화 사회에서 안정적인 수요가 예상되는 노인복지시설 용도입니다.

둘째, **우수한 도로 접근성**: 20m 이상의 도로를 포함하여 삼면에 도로를 접하고 있어 시설 이용자 및 방문객의 접근성이 매우 좋습니다.

셋째, **배후 수요**: 인근 아파트 단지 및 일반산업단지의 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

넷째, **재매각 가치**: 준공업지역에 위치하며, 토지/건물 일괄 매각으로 향후 용도 변경(법적 제약 해소 시)을 통한 가치 상승 가능성도 잠재적으로 존재합니다. 다만, 현재의 용도 제한과 누수 문제는 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 할 주요 요인입니다.

법원 정보

고양지원 경매4계