나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27440 [1] 경상남도 고성군 하이면 덕호리 29 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27440 [1] 경상남도 고성군 하이면 덕호리 29 임야 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2024타경27440 | 소재지: 경상남도 고성군 하이면 덕호리 29 | 감정가: 272,652,600원 | 최저가: 28,018,000원 | 용도: 임야

1. 통영지원 2024타경27440 (1) 경남 고성군 하이면 덕호리 임야 일괄매각 보고서

2. 1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보 및 면적

본 물건은 경상남도 고성군 하이면 덕호리 일원에 소재한 총 5필지(일련번호 1~5)의 임야 및 전을 일괄매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

사건번호: 통영지원 2024타경27440 (1)

소재지: 경상남도 고성군 하이면 덕호리 29 외

용도: 임야 및 전(일부)

감정가: 272,652,600원

총 토지면적: 60,913.00㎡ (약 18,426평)

매각대상: 토지 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

1.2. 토지 이용 및 형태

본 물건은 총 5필지로 구성되어 있으며 대부분 자연림 상태입니다. 일련번호 1, 4는 부정형의 완경사지이며, 일련번호 2, 3은 부정형의 급경사지입니다. 일련번호 5는 완경사지대 내 부정형 토지로서 현재 '전(밭)'으로 이용 중입니다.

토지 이용계획상 생산관리지역, 농림지역, 계획관리지역 등이 혼재되어 있어 필지별 개발 제한 정도가 상이합니다.

3. 2. 입지 분석 및 생활 정보

2.1. 입지조건 및 교통 상황

본건은 경상남도 고성군 하이면 덕호리 '하이면사무소' 남동측 및 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등으로 형성된 전형적인 농촌 환경입니다. 교통 사정은 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 상황을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 임야 및 농지가 주를 이루는 광활한 토지이므로 자체 상권은 형성되어 있지 않습니다. 생활 편의시설은 '하이면사무소' 근처의 소규모 주거 및 상업 시설을 이용해야 하는 농촌 지역입니다.

**주변 혐오시설 및 환경 요소**

고성군 하이면 덕호리 일원은 한국남동발전(주) 삼천포화력본부(발전소) 및 관련 시설(하이화력발전소, 회처리장 등)이 소재하는 지역입니다. 대규모 산업시설이 인접하여 소음, 분진, 미관 등 장기적인 환경적 측면에서 입지적 제약이 발생할 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

4. 3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계 분석

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되나, 매수인에게 인수되는 권리가 명확하게 존재하므로 고도의 주의가 요구됩니다.

**주요 인수 권리 및 특이사항**

1) 분묘기지권: 특이사항으로 '분묘기지권'이 기재되어 있습니다. 또한 '육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있음(분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지 있음)'이 주의사항으로 명시되어, 추후 분묘 이장 및 지료 등에 관한 법정 분쟁 가능성이 높습니다.

2) 인수되는 지상권: [목록2] 토지에 '말소되지 않고 매수인에게 인수되는 지상권등기'가 존재합니다. 이는 낙찰 후 토지 이용 및 처분에 중대한 제약을 가하는 권리이므로, 등기부등본 확인을 통해 지상권의 설정 범위, 목적, 존속 기간 등을 반드시 확인해야 합니다.

3) 제시외 물건: 일련번호 3 위 지상에 '제시외 수목 및 분묘'가 소재하는 것으로 감정평가서에 명시되어 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

1) 맹지 문제: 총 5필지 중 일련번호 1, 2, 4는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다. 일련번호 3, 5는 현황 도로가 소재한다고 기재되어 있으나, 해당 도로가 사법상 도로(통행권 보장)인지 여부에 대한 확인이 필요합니다. 맹지 상태는 개발 및 활용 가치를 크게 떨어뜨리는 핵심 리스크입니다.

2) 복잡한 용도 제한: 농림지역, 임업용산지, 가축사육제한구역, 하천구역(일련번호 2) 등이 혼재되어 있어 통합적인 개발 계획 수립이 어렵고 개발 행위에 대한 제한이 복잡합니다.

3) 급경사지: 일련번호 2, 3은 급경사지로서 토목 비용 등 개발 비용이 상승할 가능성이 있습니다.

5. 4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 약 18,426평에 달하는 대규모 토지를 일괄 매각하며 감정가 기준 평당 약 15,000원 미만의 저렴한 단가로 토지를 확보할 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 대부분의 토지가 맹지이거나 접근성이 불량하고, 복잡한 용도 제한이 혼재되어 있습니다. 특히, '인수되는 지상권' 및 '분묘기지권' 문제는 명도(점유 이전)가 아닌 권리 관계 측면에서 매우 높은 난이도를 형성하는 핵심적인 위험 요소입니다. 일반 투자자가 접근하기에는 리스크가 크며, 법률 전문가의 철저한 분석과 현장 조사를 전제로 해야 하는 '고난도 물건'입니다.

4.2. 투자 포인트

1) 광활한 면적 및 저렴한 단가: 6만 제곱미터 이상의 대규모 임야 및 농지를 비교적 낮은 감정가로 확보 가능하여 장기적인 산림 경영 또는 보전 목적 투자에 적합합니다.

2) 계획관리지역 일부 포함: 일련번호 3, 4, 5에 일부 포함된 계획관리지역은 향후 토지 활용 측면에서 유일하게 개발 여지를 남기는 부분입니다.

3) 장기적 가치 투자: 현황 개발이 아닌 매우 장기적인 관점에서 토지의 미래 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계