나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27440 [2] 경상남도 고성군 하이면 덕호리 산27-3 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27440 [2] 경상남도 고성군 하이면 덕호리 산27-3 임야 경매

• 사건번호: 2024타경27440
• 주소: 경상남도 고성군 하이면 덕호리 산27-3
• 감정가: 81,566,000원
• 최저가: 17,106,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 임야

통영지원 경매2계 2024타경27440 | 소재지: 경상남도 고성군 하이면 덕호리 산27-3 | 감정가: 81,566,000원 | 최저가: 17,106,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 통영지원 2024타경27440 (2)

소재지: 경상남도 고성군 하이면 덕호리 산27-3

용도: 임야

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황 및 가격

감정가: 81,566,000원

토지면적: 29451.00㎡ (약 8910.45평)

토지 지분율: 959513.58 지분 (분모 미표기)

2. 입지조건 및 환경분석

2.1. 주변 환경 및 교통

본건 (일련번호 1,2)은 경상남도 고성군 하이면 덕호리 "하이면사무소" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등으로 형성된 일반적인 농촌 및 산림지역입니다. (일련번호 3,4,5는 "하이면사무소" 북동측 근거리에 위치하며 단독주택도 소재함)

간선도로 및 대중교통 이용상황을 고려할 때, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 제한사항

본건은 총 5필지(일련번호 1~5)로 구성되어 있으며, 대부분 부정형의 완경사지 또는 급경사지 형태로서 자연림(임야) 상태입니다.

일련번호 5는 완경사지대 내 부정형의 토지로서 전(밭)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

인접 도로상태는 일련번호 1, 2, 4는 지적상 맹지이며, 일련번호 3, 5는 지적상 맹지이나 본건에 접근 가능한 도로가 소재하는 것으로 조사되었습니다.

법규상 용도지역은 생산관리지역, 농림지역, 계획관리지역 등이 혼재하며, 가축사육제한구역(축종별 제한 상이) 및 준보전산지, 임업용산지 등의 제한을 받습니다.

2.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주변 환경은 농경지 및 임야가 주를 이루며, 덕호리 일원은 삼천포화력발전소 및 고성하이화력발전소와 같은 대규모 시설이 인근에 위치하고 있어, 일반적인 시골 마을과는 다른 '경계도시'의 특성을 가진 지역으로 설명됩니다. 화력발전소는 대표적인 대규모 산업시설이며, 투자 결정 시 이 부분은 주변 환경에 미치는 영향을 고려해야 합니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 매각대상 및 주의사항

매각대상은 '토지일부지분매각'으로, 전체 토지면적에 대한 일부 지분만 경매에 나왔습니다.

특이사항으로 '지분매각', '공유자우선매수신고', '재매각' 등이 기재되어 있습니다.

주의사항:

- 제시외 수목 및 물탱크는 매각에서 제외됩니다.

- 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한하며, 낙찰 시 변수가 될 수 있습니다.

3.2. 인수되는 권리 (잠재적 리스크)

본건은 권리관계 측면에서 매우 주의를 요합니다.

- '분묘 수 기 소재함'이 기재되어 있으며, '분묘기지권 성립 여지 있음'이 확인됩니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 이용 및 처분에 큰 제약을 받게 됩니다.

- '최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임'이 명시되어, 이미 감정가에 분묘의 영향이 반영되었을 가능성이 높습니다.

- **말소되지 않고 매수인에게 인수되는 구분지상권설정등기가 있음**이 가장 큰 위험 요소 중 하나입니다. 이는 매수인이 해당 구분지상권의 부담을 안고 소유권을 취득한다는 의미입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본 물건은 임야 및 전(밭)이 주를 이루는 토지이므로 상업적 가치(상권) 분석은 사실상 의미가 없습니다. 다만, 주변에 화력발전소가 위치하고 있어 산업 시설 종사자 관련 수요가 있을 수 있으나, 본건 임야가 직접적으로 활용될 가능성은 낮습니다.

4.2. 생활정보

인근에 하이면사무소, 하이파출소, 하이농협, 하이초등학교 등 면 소재지 주요 기관이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다. 사천시 삼천포가 약 5km 이내에 있어 삼천포가 일일 생활권으로 되어 있으며, 교육은 하이초등학교 이후 삼천포 등지 학교로 진학합니다.

5. 잠재적 리스크

- **공유지분매각 리스크:** 매각 후 공유자들과의 협의(사용/수익/처분)가 필수적이며, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송이 필요합니다.

- **분묘기지권 리스크:** 분묘 수 기가 소재하며 분묘기지권 성립 여지가 있어, 성립 시 지상권과 유사한 권리가 인정되어 토지 소유권 행사에 제약이 따릅니다.

- **구분지상권 인수 리스크:** 말소되지 않고 인수되는 구분지상권은 토지 이용의 제한을 가져오며, 등기 내용을 확인하여 그 범위와 내용(예: 송전선로, 가스관 등)을 면밀히 분석해야 합니다.

- **맹지 리스크:** 일련번호 1, 2, 4는 맹지이므로 건축 등 개발행위 시 도로 확보에 어려움이 예상됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 대규모 임야 지분에 대한 경매 물건으로, 감정가 자체는 합리적일 수 있으나 '지분매각', '분묘기지권 성립 여지', 그리고 결정적으로 '인수되는 구분지상권'이라는 세 가지 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 특히 인수되는 구분지상권은 매각에서 제외된 제시외 수목 및 물탱크와 함께 향후 토지 이용 계획에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

- **대규모 토지면적:** 총 면적 29451.00㎡ (약 8910.45평)로 면적 자체는 광대하여 장기적 관점에서 가치 상승 잠재력은 있으나, 지분 물건의 한계가 명확합니다.

- **계획관리지역 포함:** 일부 필지(일련번호 3, 4, 5)가 계획관리지역에 속해 있어, 향후 지분을 통합하거나 개발 제한을 해소할 경우 개발 가능성이 존재합니다.

- **저가 매수 기회:** 다수의 권리상 리스크로 인해 최저가가 낮게 형성되어, 관련 리스크를 감수하고 장기적인 공유자 합의 또는 소송을 통해 권리를 정리할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

통영지원 경매2계