나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2274 [1] 경상남도 양산시 북부동 258 동원아트빌 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 북부동 소재 "양산초등학교" 북동측 인근에 위치하는 동원아트빌
8층 801호로서, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 8층 801호로서,
외벽: 치장타일붙임,
내벽: 벽지마감 및 일부 내장 타일붙임,
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 승강기 설비, 난방설비, 소화전 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기 타
없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

사건번호: 울산지방법원 2024타경2274 (1)

소재지: 경상남도 양산시 북부동 258 동원아트빌 8층 801호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 8층 801호

용도: 공동주택(아파트)

신축년도: 2007년 1월 15일 사용승인

1.2. 면적 정보

토지면적: 69.61㎡ (약 21.06평)

건물면적: 83.92㎡ (약 25.39평)

토지/건물 일괄매각 대상

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1억 2,900만 원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

재매각 사건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 북부동 소재 "양산초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있음.

주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호함.

지역지구: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m) 접합.

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

주변 가로망 상태 또한 보통으로 평가됨.

2.3. 토지이용계획

사다리형과 유사한 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용 중에 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 10월 5일

* 확정일자: 2021년 10월 5일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 미상.

3.2. 등기부 요약 (권리분석)

말소기준권리: 2023년 3월 6일자 중소기업은행의 가압류 (갑6)

본건에는 채권 총액 292,585,091원이 등기되어 있음.

매각으로 소멸되는 주요 권리: 중소기업은행 가압류, 하나캐피탈 가압류, 삼성카드 가압류, 케이비캐피탈 가압류, 토스뱅크 가압류.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권 설정등기 (정 , 140,000,000원)

3.3. 인수 권리

본건은 재매각 사건으로, 선순위 임차인(정 )의 주택임차권이 매수인에게 인수될 가능성이 있음.

인수되는 보증금: 140,000,000원.

따라서, 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

본건이 위치한 양산시 북부동 일대는 양산초등학교 등 교육시설과 주거단지가 혼합된 지역임 [cite:SEARCH_RESULT_1].

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함 [cite:SEARCH_RESULT_1, SEARCH_RESULT_4].

대규모 상업지구보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달되어 있음 [cite:SEARCH_RESULT_4].

주변 아파트 단지들의 시세는 1억 2천만 원 ~ 1억 4천만 원 수준으로 파악됨 [cite:SEARCH_RESULT_2].

5. 생활정보

주요 편의시설: 주변 근린생활시설, 마트, 편의점 이용 용이 [cite:SEARCH_RESULT_1].

교육시설: 양산초등학교, 양산여자중학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치 [cite:SEARCH_RESULT_1].

주변 환경: 주거 지역으로 가족 단위 거주에 적합하며, 혐오 시설은 확인되지 않음 [cite:SEARCH_RESULT_3].

6. 잠재적 리스크

재매각 사건으로, 입찰 참여 시 주의가 필요함.

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 1억 4천만 원 전액이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있음.

임차인의 임대 관계가 미상으로, 추가적인 정보 확인이 필요할 수 있음.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한 사항이 있음.

7. 종합 의견

본건은 재매각 물건으로, 선순위 임차인으로 인한 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인임.

다만, 임차인의 전입 및 확정일자가 비교적 빠르고 (2021년 10월 5일), 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖추고 있음.

주변 입지 조건은 주거 지역으로서 양호한 편이며, 초등학교 등 교육 시설 접근성이 좋음.

임차인이 보증금을 전액 배당받을 수 있는지 여부가 낙찰가의 적정성을 판단하는 중요한 기준이 될 것으로 보임.

8. 투자 포인트

경매 낙찰가율 및 시세 비교를 통해 인수 부담금을 고려한 실질적인 취득 원가 계산이 중요함.

재매각 사건인 만큼, 이전 입찰가 분석을 통해 시장의 관심을 파악할 수 있음.

양산시 개발 계획 등 지역 호재를 고려하여 장기적인 가치 상승 가능성을 검토할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 129,000,000원

인수 보증금 (임차인): 140,000,000원

매수신청보증금: 최저매각가격의 30% (감정가 129,000,000원 기준 시 약 38,700,000원)

예상 입찰가: 90,300,000원

(본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 감정가 대비 보수적인 수준으로 산정한 금액입니다. 실제 총 투자 비용은 산정된 입찰가에 인수 보증금 140,000,000원을 더해야 하므로, 총 부담액은 230,300,000원 이상이 될 수 있습니다. 따라서 본 물건은 인수되는 보증금이 감정가를 초과하므로, 추가적인 시세 조사 및 정밀한 권리 분석을 통해 낙찰가격을 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.