나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8124 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 한남리 785 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 한남리 소재 ""한남리사무소"" 북서측 근거리(직선거리 약 300m 지점)에 위치하며, 부근은 단독주택, 소규모점포, 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통상황

공히 본건까지 차량접근이 가능하고, 근거리에 버스노선 및 중산간동로(지방도1136)가 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

의뢰목록(1): 본건 토지는 인접도로에 비해 다소 완경사를 이루고 있으나, 내부는 대체로 평탄한 지형을 형성하고 있는 사다리형의 토지로서, 현황 단독주택 건부지임.

의뢰목록(4): 인접 토지 의뢰목록(1) 대비 평탄한 자루형의 토지로서, 현황 과수원 및 일부 진입로로 이용중임.

인접 도로상태

의뢰목록(1,4): 공히 남서측으로 지적상 폭 약18m 내외(현황 포장 폭 약 10m 내외의 아스팔트포장도로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

의뢰목록(1),(4): 공히 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

의뢰목록(1): 지상 일부에 제시외물건(ㄱ~ㅅ) 및 제시외수목(조경수 등)이 식재되어 있음.

의뢰목록(4): 지상 일부에 제시외물건(ㅅ) 및 제시외수목(과수목 등)이 식재되어 있음.

(후첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

의뢰목록(4) 토지는 취득시 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나, 해당관청의 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

의뢰목록(2):
일반목구조 기와지붕 지상 2층 단독주택(건축물대장상 명칭: A동)으로서,
사용승인일은 2018. 10. 2.임.

외벽은 스타코 마감이 되어 있으며,
창호는 알루미늄 샷시창 등임.

의뢰목록(3):
일반목구조 기와지붕 지상 1층 단독주택(건축물대장상 명칭: B동)으로서,
사용승인일은 2018. 10. 2.임.

외벽은 스타코 마감이 되어 있으며,
창호는 알루미늄 샷시창 등임.

이용상태

의뢰목록(2): 단독주택으로 이용 중임.

의뢰목록(3): 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

의뢰목록(2),(3): 위생급.배수설비, 천정형시스템에어컨설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

의뢰목록(2): 건물 후면에 제시외물건(ㄱ)이 부합하여 소재하고, 담장(겹담), 데크 및 대문은 종물 또는 부합물로 판단되어 건물에 포함하여 평가하였음.

의뢰목록(3): 건물 전면 및 후면에 제시외물건(ㄹ,ㅁ,ㅂ)이 부합하여 소재하고, 담장(겹담), 데크 및 대문은 종물 또는 부합물로 판단되어 건물에 포함하여 평가하였음.

(※ 별지 ‘지적 및 건물개황도’, ‘사진용지’ 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의뢰목록(2),(3): 공히 임대관계 확인되지 않음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(1-1, 2-1, 3-1, 3-2, 3-3) 포함, 목록 4.는 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 한남리에 소재하며, 주위는 단독주택, 소규모 점포, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 면적 및 건물 현황

* 토지 면적: 2,520.00㎡ (약 762.32평)

* 건물 면적: 381.25㎡ (약 115.33평)

* 제시외 건물 면적: 40.80㎡ (약 12.34평) - 매각에 포함됩니다.

* 건축물 현황:

* A동 (의뢰목록 2): 일반목구조 기와지붕, 지상 2층 단독주택, 사용승인일 2018.10.02.

* B동 (의뢰목록 3): 일반목구조 기와지붕, 지상 1층 단독주택, 사용승인일 2018.10.02.

* 토지는 의뢰목록 1 (주택 부지) 및 의뢰목록 4 (과수원 및 일부 진입로)로 구성됩니다.

1.3. 감정가 및 매각 조건

* 총 감정가: 1,913,909,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 주의사항:

* 제시외 건물(1-1, 2-1, 3-1, 3-2, 3-3)이 매각에 포함됩니다.

* 목록 4. 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

* 제시외 이동 가능한 간이 조립식 창고 2동(감정서상 'ㄴ', 'ㄷ')은 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 한남리 소재 '한남리사무소' 북서측 약 300m 지점에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 소규모 점포, 농경지가 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스 노선 및 지방도 1136호선(중산간동로)이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 지형

* 의뢰목록 1 토지: 인접 도로 대비 다소 완경사를 이루나, 내부는 대체로 평탄한 사다리형 지형으로 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 의뢰목록 4 토지: 인접 토지 대비 평탄한 자루형 토지로, 현황 과수원 및 일부 진입로로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상황

의뢰목록 1, 4 토지 모두 남서측으로 폭 약 18m 내외(현황 포장 폭 약 10m)의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 계획관리지역, 자연취락지구

* 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한), 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3등급

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022.10.25. 접수된 중소기업은행 근저당권(1,080,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 1,080,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 1,080,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 8,000,000원 (월)

* 전입일자: 2025-04-04

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 분석: 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

본건은 서귀포시 남원읍 지역에 위치하며, 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 전원적인 환경입니다. 주변에 소규모 상점들이 있으나, 대규모 상업 시설과의 거리가 있어 생활 편의를 위해서는 차량 이동이 필요합니다. 지역 주민을 위한 생활 기반 상권의 특징을 보이며, 농업 활동이 활발한 지역입니다. 최근 제주도 부동산 시장에서는 전반적인 가치 상승세 속에서 전원주택에 대한 꾸준한 수요가 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 근거리 버스 정류장 이용 가능. 지방도 1136호선(중산간동로)을 통해 서귀포 시내 및 제주 전역으로의 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 남원읍 소재지의 농협, 마트, 병원, 주민센터 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 상세한 편의시설 이용 시 서귀포 시내로 이동이 필요합니다.

* 교육시설: 남원초등학교, 남원중학교 등 인근 교육 시설 이용이 가능합니다.

* 의료시설: 남원읍 보건지소 및 인근 병원 이용이 가능합니다.

* 주변 관광지: 올레길 5코스, 쇠소깍, 코코몽에코파크, 휴애리자연생활공원 등이 차량 20분 이내 거리에 위치해 있습니다.

* 혐오시설 조사: 주변 지역에 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 밀집 지역 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 농경지가 많은 지역 특성상 농업 활동 관련 소음, 냄새, 농약 살포 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건 토지 중 목록 4.(과수원 및 진입로)는 농지에 해당하므로, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있으며, 관련 절차 및 발급 요건은 사전에 관할 행정관청에 재확인해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 및 물건

매각에 포함되는 제시외 건물(1-1, 2-1, 3-1, 3-2, 3-3) 및 토지 상의 제시외 물건, 수목 등은 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다. 또한, 매각 제외되는 간이 조립식 창고 2동의 현황 파악이 필요합니다.

6.3. 기타

* 토지 이용 계획상 여러 등급의 보전지구 및 제한 구역에 포함되어 있어 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 남원읍에 위치한 토지(주택 부지 및 과수원)와 2018년 신축된 단독주택 2채로 구성된 일괄 매각 물건입니다. 넓은 토지와 신축 주택이라는 장점을 가지고 있으며, 등기부상 권리 관계가 명확하여 매수 후 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 요건 및 제시외 건물 처리 등은 사전에 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 실수요자나 장기적인 관점에서 토지 활용 가능성을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 주택: 2018년에 건축된 현대식 단독주택 2채로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 넓은 토지: 주택 부지 외 과수원으로 이용되는 넓은 토지가 포함되어 있어 추가 개발 또는 농업 활용 가능성이 있습니다.

* 권리 소멸: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 자연 환경: 제주도의 아름다운 자연 속에서 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,913,909,000원

* 토지 면적: 2,520.00㎡ (약 762.32평)

* 건물 면적: 381.25㎡ (약 115.33평)

* 분석: 본건의 감정가는 현재 제주 서귀포시 남원읍 지역의 유사 토지 및 신축 주택 시세를 종합적으로 고려한 것으로 판단됩니다. 최근 제주 부동산 시장은 다소 침체된 분위기 속에서도 꾸준한 수요가 존재하며, 특히 넓은 토지를 갖춘 신축 단독주택은 높은 가치를 인정받고 있습니다. 농지취득자격증명 발급의 불확실성, 제시외 건물 및 물건 처리 관련 명도 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 100% 수준인 1,531,127,200원 ~ 1,913,909,000원

* 권고 입찰가: 1,650,000,000원 ~ 1,750,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.