나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50460 [1] 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 '해남군청' 남서측 인근에 위치한
(통칭) 101스퀘어 제1층 제106호 외 9개호로서, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교,
관공서 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(가),(나): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제1층 제106,107호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(다): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제201호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.




일련번호(라): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제202호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(마): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제203호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.

일련번호(바): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제401호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(사): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제402호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.




일련번호(아): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제403호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(자): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제404호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(차): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제5층 제501호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.

이용상태

일련번호(가)~(차): 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비, 승강기설비,
소방설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 준주거지역 , 방화지구 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 107호와 벽제 철거를 통해 합쳐진 상태(튼 상가)로 이용중이고, 복층구조(내부계단 설치)로 203호와 1동으로 사용중임
2. 경계벽의 제거로 인해 독립성을 상실한 것이 일시적이며, 전유부분의 위치 등이 특정 가능하고 경계벽 복원 등에 과다한 비용이 소요되지 않고 복원이 용이함(26.07.31.자 대일감정원 사실조회회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9, 1층 106호에 소재한 근린상가 건물입니다.

사건번호는 해남지원 2025타경50460 (1)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

감정가는 331,000,000원입니다.

토지 면적은 12.82㎡ (약 3.88평)이고, 건물 면적은 43.08㎡ (약 13.03평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이며, 107호와 벽체를 철거하여 합쳐진 상태(튼 상가)로 이용 중이고, 복층 구조(내부 계단 설치)로 203호와 1동으로 사용 중입니다.

경계벽 제거로 인한 독립성 상실은 일시적이며, 복원이 용이한 상태로 파악됩니다 (26.07.31.자 대일감정원 사실조회회신 참조).

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 '해남군청' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하여 생활 편의시설 및 공공시설 접근성이 양호한 지역입니다.

1.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 양호합니다.

건물 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로가 소재합니다.

1.3. 건물구조

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물로, 2018년 4월 10일에 사용승인되었습니다.

본건은 해당 건물 중 제1층 제106호 외 다수 호실(107호, 201호, 202호, 203호, 401호, 402호, 403호, 404호, 501호)을 포함합니다.

외벽은 치장석재붙임, 징크판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 내부 인테리어, 몰탈위페인팅 등으로, 바닥은 타일 등으로, 창호는 강화유리 등으로 마감되었습니다.

1.4. 이용상태

본건은 일련번호(가)~(차) 호실 모두 근린생활시설로 이용중입니다.

1.5. 설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 토지 형상 및 이용상태

토지는 사다리형의 형상으로, 상업용 건부지로 이용중입니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)으로 지정되어 있어 일부 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 공부와의 차이

공부상 현황과 실물 현황 간에 별다른 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.9. 기타 참고사항

임대관례 및 기타 특이사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 전라남도 해남군청 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 우수합니다.

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상업시설로서 잠재력을 가집니다.

제반 교통 사정은 양호하며, 15m 폭의 도로에 접해 있어 차량 접근 및 통행이 용이합니다.

다만, 역사문화환경보존지역 등 일부 토지 이용 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 4월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

본 매각으로 인해 을1 근저당권보다 후순위인 모든 권리(을2 근저당권, 갑2 가압류, 갑3 압류, 갑6 압류, 갑7 임의경매, 갑8 가압류)는 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 약 3,966,300,000원입니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입/사업일자: 2024-07-04

* 확정일자: 2024-07-04

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인 박 은 대항력은 없으나, 보증금 1억원에 대한 배당을 받을 수 있는지 여부는 배당표를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

해남군청 인근 일반상업지역에 위치하여 관공서 방문객 및 지역 주민을 주요 고객으로 할 수 있습니다.

주변 아파트 단지 배후 수요와 함께 학교, 관공서 등 공공시설을 이용하는 유동인구를 확보할 수 있는 입지입니다.

신축 건물(2018년 준공)이라는 점은 긍정적이나, 해남군 지역의 전반적인 경제 활성화 수준 및 상권 내 경쟁 정도에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 15m 도로변에 위치하여 편리합니다.

* 편의시설: 해남군청 등 관공서 이용이 편리하며, 주변 상업시설 및 주거지역으로 인해 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육환경: 주변에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 의료시설: (정보 제공되지 않음)

6. 잠재적 리스크

* 합쳐진 상가 및 복층 구조: 107호와 통합되어 이용 중인 상태로, 원상 복구 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 다만, 사실조회회신에 따르면 복원 용이성이 높다고 판단됩니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 39.6억원으로 매우 높아, 경매 절차 후에도 추가적인 채무 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 제공된 경우, 다른 담보 물건의 상황에 따라 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 역사문화환경보존지역 등은 향후 건물 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 존재 여부: (해당 지역에 대한 외부 지도 검색을 통한 혐오시설 존재 여부 확인은 본 시스템에서 불가합니다.)

7. 종합 의견

본건은 해남군청 인근에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)인 근린상가 건물로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

107호와 통합되어 사용 중인 점, 복층 구조인 점은 주의가 필요하나, 원상 복구가 용이하다는 감정평가사의 의견이 있습니다.

매우 높은 등기부채권 총액은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

전반적으로 안정적인 지역 상권의 배후 수요를 바탕으로 하며, 원상 복구 후 활용 방안에 따라 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 복원 가능성: 통합된 공간을 원상 복구하여 개별 상가로 활용 시 수익성 증대를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 관공서 및 주거 밀집 지역에 인접하여 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

* 신축 건물: 건물 노후도가 낮아 즉시 활용이 가능하며, 유지보수 비용 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금(0원)을 제외하고, 감정가 331,000,000원을 기준으로 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

잠재적 리스크 요인(통합된 상가, 높은 채무 총액)을 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준인 231,700,000원 ~ 264,800,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

단, 실제 낙찰가는 현장 조사, 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.