나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51552 [1] 전라남도 광양시 중동 1592 대광로제비앙2차 201동 16층1607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '대광로제비앙2차아파트' 201동 내에 위치하며,
주위는 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 단지 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물 중 16층 1607호(남향, 계단식)로서,
외벽 : 시멘몰탈페인트 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로 장방형으로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

미납관리비 114,210원(2025.6.5. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51552 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1592 대광로제비앙2차 201동 16층1607호

용도: 아파트

감정가: 178,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.40㎡ (약 10.10평)

토지지분: 33.4019㎡ (약 10.10평)

건물면적: 74.24㎡ (약 22.46평)

건물지분: 74.2375㎡ (약 22.46평)

건물 전용면적: 74.2375㎡ (약 22.46평)

1.3. 건물 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

건축년도: 2013년

준공일: 2013년 12월 20일

총 층수: 30층

해당 층수: 16층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '대광로제비앙2차아파트' 201동 내에 위치하며, 주위는 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하여 대체로 양호한 편입니다. 단지 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 교통 접근성은 무난한 것으로 평가됩니다. 단지 북측으로는 진출입로가 개설되어 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획

본건이 위치한 지역은 제3종일반주거지역입니다.

2.3. 주변 시설

주변에는 아파트 단지와 학교, 근린생활시설 등이 있어 주거 환경이 양호합니다. 또한, 당근부동산에 따르면 주변에 각종 상가와 병원 등 편의시설 이용이 용이합니다. 현재까지 파악된 정보로는 직접적인 혐오시설의 입지는 확인되지 않았으나, 광양시 전체적으로는 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 설치 관련 주민 반대 의견이 일부 존재하며, 이는 해당 지역과의 거리를 고려하여 판단해야 할 사안입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 선순위 임차권이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 있습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 노창욱

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 04월 20일

확정일자: 2022년 03월 22일

대항력: 있음

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경51552)

3.3. 등기부 요약

등기부상 을6호 순위로 등기된 노창욱 씨의 주택임차권은 인수되는 권리(말소: 인수)로 기재되어 있습니다. 채권액 총액은 190,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 아파트 단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

본건은 현재 주거용으로 이용 중인 아파트입니다. 건물 내에는 위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주차 및 단지 정보

대광로제비앙2차 아파트는 총 2개 동, 392세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 437대로 세대당 약 1.11대 수준입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

등기부 등본상 노창욱 씨의 주택임차권이 '인수'로 기재되어 있으며, 보증금 190,000,000원입니다. 물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 이를 인수하게 됩니다. 따라서 낙찰 후 배당 현황에 따라 해당 보증금의 전부 또는 일부를 인수해야 할 위험이 있습니다.

6.2. 미납 관리비

현황 조사일(2025.6.5.) 기준 미납관리비 114,210원이 확인되었습니다. 해당 금액은 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광양시 중동에 위치한 대광로제비앙2차 아파트로서, 비교적 양호한 주거 환경과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 신축 연차가 오래되지 않았으며, 단지 규모도 적절합니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 190,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 이 점을 면밀히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지가 밀집한 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설 접근성: 단지 주변으로 상가, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 광양시의 지역 개발 상황과 함께 아파트 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 해당 아파트 전용 74㎡의 경우 2026년 4월 16,200만원, 5월 17,500만원, 14,700만원 등의 거래가 있었습니다. 감정가는 178,000,000원이며, 본건은 16층으로 비교적 높은 층수에 해당합니다.

위험 요인인 임차인 보증금 190,000,000원 전액 인수 가능성을 고려할 때, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면, 인수 보증금은 상당한 부담이 될 수 있습니다.

이에 따라, 시장 상황 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 법원 배당표를 최종 확인하고, 인수해야 할 보증금 규모를 명확히 파악한 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.