나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51560 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 213동 20층2005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 ""광양중진초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지와 학교(초.중), 생활편의시설 등으로 형성된 주거지대로 주거환경 등 제반입지조건은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층건 내 20층 2005호(복도식, 사용승인:2007.04.30)로서
외벽: 몰탈위 페인팅
내벽: 벽지 등 마감
창호: 새시 이중창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트부지임.

인접 도로상태등

4면이 도로에 접하며, 진출입이 용이한 내부 도로가 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 이해관계인 부재 등으로 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51560 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

진행상태: (명시되지 않음, 경매 개시)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 213동 20층2005호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층건 내 20층 2005호 (복도식)

사용승인일: 2007년 04월 30일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 73,000,000원

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 기타 정보

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: (명시되지 않음)

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양중진초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 학교(초등학교, 중학교), 생활편의시설 등이 형성된 주거지역으로, 전반적인 주거환경 및 입지 조건이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근으로 도로망이 잘 정비되어 있어 일반적인 교통 상황은 양호합니다. 인근으로 왕복 8차로의 제철로, 중마로 및 대근대교, 길호대교, 이순신대교 등을 통해 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 을7: 주택임차권 (성준우, 88,000,000원, 2024-03-05 접수) - 말소: 인수 (매수인 인수)

* 갑11: 소유권이전 10번신탁등기말소

* 갑12: 압류 (기흥세무서장, 2025-04-18 접수) - 말소기준권리, 말소: 말소

* 갑13: 강제경매 (주택도시보증공사, 94,448,420원, 2025-05-27 접수) - 말소: 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 성 (성준우)

* 보증금: 88,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 05월 06일

* 확정일자: 2020년 05월 06일

* 배당신고일자: 2024년 03월 05일

* 대항력: 있음 (매수인 인수)

* 비고: 주택임차권 등기됨.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리(갑12: 압류)보다 선순위인 을구 7번 주택임차권(성준우)은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 임차인의 보증금 88,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 본 건의 경우, 임차인의 보증금액이 감정가(73,000,000원) 및 최근 실거래가(약 6300만~6500만원)보다 높으므로, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 가능성이 높으며, 잔액은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원'은 실제 등기부상 '말소: 인수' 및 '물건명세서' 내용과 상이하므로 주의 필요).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 광양시 중동 지역은 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 생활편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 단지 내 상가 및 인근에 홈플러스(광양점), 병원, 도서관 등 생활 기반 시설이 풍부하게 마련되어 있습니다.

4.2. 시장 동향

성호2차아파트는 광양시 중동 지역에서 시가총액 상위 단지에 속하며, 비교적 안정적인 시세 형성이 예상됩니다. 최근 실거래가를 살펴보면, 본건과 유사한 면적(59.79㎡)의 경우 2026년 6월~7월에 6,300만원에서 6,500만원 사이에 거래가 이루어졌습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 24층 건물 내 20층에 위치한 복도식 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 이중창 등입니다. 위생, 난방, 화재탐지, 소화전, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

단지 주변으로 광양중진초등학교, 광양중동중학교 등이 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 단지 주변으로 중동공원과 같은 녹지 공간이 있으며, 홈플러스, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.3. 관리비

2025년 6월 기준 미납 관리비 758,710원이 있는 것으로 확인되었습니다. (미납 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있으므로 입찰 전 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리 (임차보증금)

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 성준우 씨의 보증금 88,000,000원입니다. 이 보증금은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 직접 인수해야 합니다. 현재 감정가 및 실거래가보다 높은 금액이므로, 낙찰자는 추가적인 보증금 인수 부담을 안게 될 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 실제 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 미납 관리비: 758,710원의 미납 관리비가 발생되어 있으며, 이는 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 공개된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설(예: 쓰레기 매립지, 소각장 등)이 인근에 대규모로 밀집하여 주거 환경에 심각한 영향을 줄 만한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광양시 황금지구 인근에 폐기물 처리장 건립 관련 민원이 지속적으로 제기된 사례가 있어, 향후 지역 개발 계획 및 환경 관련 이슈를 주시할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광양시 중동에 위치한 아파트로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 88,000,000원이 감정가 및 실거래가보다 높아 매수인이 인수할 위험이 매우 큰 물건입니다. 따라서, 실제 총 투자 비용이 시장 가치를 초과할 수 있는 고위험 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 실수요자 관점: 교육 환경(광양중진초등학교 등)이 우수하고 생활 편의시설(홈플러스, 병원 등) 접근성이 좋은 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 개발 잠재력: 광양 지역의 지속적인 발전 가능성 및 인프라 확충에 따른 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 73,000,000원이며, 최근 실거래가는 59.79㎡ 기준으로 약 63,000,000원 ~ 65,000,000원으로 형성되어 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 88,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안할 때, 낙찰자가 실제로 부담해야 할 총액은 낙찰가 + 88,000,000원이 됩니다.

만약 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고 보수적인 관점에서 시장가(약 64,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정한다면, 권리 관계의 복잡성과 추가적인 위험 부담을 고려하여 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이는 임차인 보증금 인수 위험을 제외한 금액이며, 실제 투자 시에는 보증금 인수액을 포함한 총 부담액이 시장 가치 및 예상 수익률을 초과하는지 반드시 면밀히 검토해야 합니다. 보증금 미회수 시 예상 총 투자 비용은 118,000,000원 (최소 낙찰가 30,000,000원 + 보증금 88,000,000원) 이상이 될 수 있어, 현재 시장가 대비 높은 부담이 될 수 있음을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.