나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51566 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 4층411호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중동중교' 남서측 인접에 위치하며,
부근은 근린상가, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 아파트지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 24층 건물 내 4층 411호로,
복도식임.

이용상태

대상 물건은 아파트로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있으며, 기본적인 급.배수설비, 위생설비,
화재경보, 소방설비, 승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 4필 일단지의 사다리형의 평탄한 아파트부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 남측으로 왕복8차선, 서측으로 왕복6차선, 북축, 동측으로 왕복2차선의
아스팔트포장도로와 인도가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 순천지원 2025타경51566 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 4층 411호

* 용도: 아파트

* 채권자: 주OOOOOOO

* 경매구분: 부동산강제경매

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 65,000,000원

* 토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

* 건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

* 아파트 전용면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

* 아파트 총면적 (분양면적 기준, 일반적): 59.79㎡ (약 18.09평) (정확한 분양면적은 별도 확인 필요)

1.3. 매각 대상 및 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 광양시 중동 소재 '중동중학교' 남서측 인접에 위치하며, 부근은 근린상가, 아파트, 학교 등으로 형성된 아파트지대입니다.

2.2. 교통상황

제반 교통사정은 보통입니다. 대상 물건은 남측으로 왕복 8차선, 서측으로 왕복 6차선, 북측 및 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 인도가 개설되어 있어 차량 및 도보 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역으로, 중로 1류(폭 20m~25m), 중로 2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 가축 제한 지역), 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하는 물건으로, 공동담보로 진행된 경매입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 기흥세무서장의 압류(2025.04.18. 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 76,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-22

* 확정일자: 2022-03-22

* 배당신고일자: 2024-03-25

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 76,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 참고: 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 을구 5번 임차권(주택임차권, 권리자: 박성규, 권리금액: 76,000,000원, 말소: 인수)이 존재하는 점을 감안할 때, 해당 임차인의 보증금 잔액 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리: 기흥세무서장 압류 (2025.04.18. 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 주택임차권 (2024.03.25. 등기, 권리자: 박성규, 보증금: 76,000,000원). 해당 임차인의 보증금 76,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 광양시 중동 지역은 아파트 단지와 근린상가, 학교 등이 밀집한 주거 밀집 지역입니다. 이는 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 지역으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 성호2차아파트

* 사용승인일: 2003년 11월 7일

* 총 동수: 5개 동 (201~205동 기준)

* 총 세대수: 1773세대

* 최고층: 24층

* 주차대수: 총 265대 (지상 3대, 지하 23대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 주변 시설

대상 물건 주변으로는 중동중학교, 광양중진초등학교 등 교육시설이 근접해 있으며, 단지 내 상가 및 인근 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 조사된 정보 및 일반적인 주변 환경 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험: 임차인 박성규 씨의 보증금 76,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생합니다. 현재 감정가(65,000,000원) 및 최근 매매가(65,000,000원)보다 임차인 보증금이 높아, 배당으로 전부 변제되지 않을 가능성이 있습니다.

* 미납 관리비: 2025년 6월 기준 미납 관리비 762,170원이 확인되었습니다. 이는 매수인이 부담해야 할 가능성이 높으므로, 인수 전 관리사무소를 통해 정확한 내역을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동의 입지 좋은 아파트로, 기본적인 주거 환경은 양호합니다. 다만, 법원 기록 및 등기부등본 상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 76,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 금액이 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 권리 분석 및 배당 내역 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 중동 지역의 아파트 단지 밀집 지역으로, 주거 수요가 꾸준한 편입니다.

* 양호한 교통 및 생활 인프라: 주변 도로망이 잘 갖춰져 있고, 학교 및 근린상가 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* (잠재적) 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 위험 때문에 시세 대비 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다. 다만, 이는 임차인과의 협상 또는 배당 결과에 따라 달라집니다.

9. 예상 입찰가

감정가 65,000,000원, 최근 실거래가 65,000,000원(59.79㎡, 4층, 2026.06.10.)을 고려할 때, 시세는 해당 가격 수준으로 형성되어 있습니다.

그러나 본 물건은 대항력 있는 임차인 박성규 씨의 보증금 76,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있어, 총 인수 금액이 시세보다 높아질 위험이 있습니다.

따라서, 해당 임차인의 보증금 배당 현황 및 잔액 인수 금액을 정확히 파악한 후, 이를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

만약 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않는다면, 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이 발생하므로, 단순히 감정가 또는 최근 실거래가를 기준으로 입찰하는 것은 매우 위험합니다.

총 인수 금액이 76,000,000원(보증금) + 입찰가 가 시세(65,000,000원)를 크게 초과하지 않는 선에서 신중하게 접근해야 하며, 보수적인 관점에서 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 임차인 보증금 인수 여부에 대한 철저한 사전 조사를 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.