나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32851 [1] 광주광역시 서구 마륵동 542 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2025.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 광주광역시 서구 마륵동 소재 ""마륵마을"" 내에 위치하며,
주변은 주택 및 상가, 아파트 등이 혼재한 주택 및 상가혼용지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 시내버스승강장이 인근에 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지대내 사다리형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(접합), 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호2(가)는 일반철골구조 평스라브지붕 3층건으로,
외벽 : 치장벽돌 노출쌓기 및 징크판넬 마감
내벽 : 몰탈페인트, 판넬 및 타일 등 마감
창호 : 강화유리창 구조임.

이용상태

1층 창고, 2층 소매점, 3층 사무실로 이용예정이었으나, 현황은 공실임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 2.의 등기사항전부증명서상 용도는 '제1종 근린생활시설'이나, 일반건축물대장상 용도는 '1층 창고시설(일반창고), 2층 제1종근린생활시설(소매점), 3층 제2종근린생활시설(사무소)'로 등재됨
- 목록 2.의 현황은 '공실'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경32851 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 서구 마륵동 542번지 (신주소: 광주광역시 서구 원마륵1길 34)이며, 토지는 324.00㎡(약 98.02평), 건물은 484.22㎡(약 146.45평) 규모의 근린시설입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 감정평가액은 1,444,506,200원입니다.

채권자는 중소기업은행으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 서구 마륵동 소재 "마륵마을" 내에 위치하며, 주변은 주택, 상가, 아파트 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로서 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 사정도 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(접합) 용지입니다. 또한, 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 제약 및 소음 관련 환경적 요인이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매 (채권자: 중소기업은행)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 등기부 요약:

* 토지 등기부에는 농업회사법인유한회사비엔에프의 소유권 이전 신탁 등기 말소(갑7) 및 중소기업은행의 근저당(을4, 을7), 임의경매개시결정(갑8), 농업협동조합중앙회, 농협은행, 신용보증기금, 광주은행 등의 다수 가압류(갑9~갑13)가 기재되어 있습니다.

* 건물 등기부에는 농업회사법인유한회사비엔에프의 소유권 보존 등기(갑1) 후 중소기업은행의 근저당(을1, 을4), 임의경매개시결정(갑2), 그리고 다수의 가압류(갑3~갑7)가 기재되어 있습니다.

* 말소기준권리는 중소기업은행의 근저당(접수일자 2021-07-16, 채권액 1,200,000,000원)으로, 해당 권리를 포함한 대부분의 등기 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되어 있으나, 상세한 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로, 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

* 총 채권액: 토지 및 건물 등기부 채권 총액은 약 1,968,613,817원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 광주광역시 서구의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 주택 및 아파트 단지가 있어 안정적인 지역 내수요 확보가 가능하며, 상가 건물로서 소매점, 사무실 등의 업종이 활성화될 수 있는 상권입니다.

* 건물 자체의 용도(1층 창고, 2층 소매점, 3층 사무실)로 볼 때, 다양한 상업적 활동을 위한 공간으로 활용될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 주거 단지와의 인접성으로 인해 지역 주민들의 접근성이 좋으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하여 시내 이동이 용이합니다.

* 차량 접근성이 양호하여 자가 차량을 이용하는 데 불편함이 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 불일치: 등기사항전부증명서상의 용도(제1종 근린생활시설)와 일반건축물대장상의 용도(1층 창고, 2층 소매점, 3층 사무소)가 상이하여, 실제 건축물대장상의 용도와 일치하는지에 대한 확인이 필요합니다. 또한, 감정평가상 이용 예정 용도와 현재 현황(공실)을 정확히 파악해야 합니다.

* 공실 상태: 현재 건물이 공실 상태로, 즉시 사용이 가능하나 공실 유지에 따른 관리 비용 발생 및 임대 수익 창출을 위한 추가적인 노력이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있으며, 소음으로 인한 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 미확인 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 실제 임대차 계약이 없거나 인수 부담이 없는 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 마륵동에 위치한 근린시설로서, 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역에 자리하고 있습니다. 감정가 약 14.4억 원에 일괄 매각되며, 토지 324㎡, 건물 484.22㎡ 규모입니다. 교통 접근성이 우수하고 배후 수요가 예상되는 지역적 장점이 있습니다. 권리 관계 측면에서는 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이고 인수할 임차보증금이 없어 비교적 명확한 편입니다. 다만, 건축물 용도와 실제 현황 간의 차이, 현재 공실 상태, 비행안전구역 및 소음대책구역 지정 등의 리스크 요인을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 가치: 광주광역시 서구의 생활권역 내에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력을 갖추고 있습니다.

* 권리상 안전성: 다수의 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 임차보증금이 없어 낙찰 후 권리 관계에 따른 추가 부담이 없습니다.

* 활용 유연성: 현재 공실 상태이므로, 소유주가 직접 사용하거나 즉시 임대를 놓아 수익 창출이 가능합니다. 1층 창고, 2층 소매점, 3층 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

* 감정가 대비 잠재력: 14.4억 원의 감정가를 기준으로, 향후 시장 상황에 따라 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 용도 불일치, 공실 상태, 비행안전구역 및 소음대책구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 유사 물건의 시세, 건축물의 실제 상태, 향후 수익성 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

현재 시점에서 제공된 정보와 시장 상황을 감안할 때, 감정가(1,444,506,200원)의 약 75% 수준인 1,083,000,000원에서 1,150,000,000원 사이의 입찰가를 보수적으로 제안합니다. 최종 입찰가는 본 물건에 대한 현장 조사 및 추가적인 시장 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.