나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32825 [1] 전라남도 장성군 삼계면 주산리 737-5 은상빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 장성군 삼계면 사창삼거리 남측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 농경지 등으로 구성된 개발진행 중인 주상지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택)
외벽은 무늬 페인팅,
내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호는 PVC 샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택이고, 내부배치도는 별첨 건축물현황도 참고 바랍니다.

설비내역

급,배수설비, 난방설비, 급탕설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 세장형 평지이고, 1동의 다세대주택 단지입니다.

인접 도로상태등

포장된 중로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 일반상업지역, 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

해당 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다. 현 공실 중이므로 건축물의 관리상태에 유의 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경32825 (1)

소재지: 전라남도 장성군 삼계면 주산리 737-5 은상빌 2층202호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택)

건축년도: 2019년 (JSON 정보 기준)

1.2. 물건 현황

토지면적: 69.55㎡ (약 21.04평)

토지지분: 69.5521㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 79.83㎡ (약 24.15평)

건물지분: 79.8339㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 매각 조건

감정가: 180,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

전라남도 장성군 삼계면 사창삼거리 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 농경지 등으로 구성된 개발 진행 중인 주상지대입니다.

2.2. 교통상황

간선도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 등 도로교통 사정이 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

채권자는 현석만이며, 강제경매로 진행 중입니다. (광주지방법원 2025타경32825)

3.2. 임차인 분석

* 김

보증금: 미상

차임: 0원

전입일자: 2024-12-20

배당신고일자: 2025-08-14

대항력: 있음

비고: 보증금 액수가 미상이므로 주의가 필요합니다.

* 현석만

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-10

확정일자: 2020-02-10

배당신고일자: 2024-02-22

대항력: 있음

비고: 선순위 임차인으로, 보증금 165,000,000원이 인수됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/말소 여부

말소기준권리: 갑4, 접수일자: 2025-05-22, 권리종류: 강제경매, 권리자: 현석만

인수되는 권리: 을5, 접수일자: 2024-02-22, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 현석만, 권리금액: 165,000,000원 (말소: 인수)

말소되는 권리: 갑4, 접수일자: 2025-05-22, 권리종류: 강제경매 (말소기준권리)

4. 상권분석

주변은 근린생활시설이 일부 혼재된 주상지대로, 지역 내 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 주산리 일대는 개발이 진행 중인 지역으로 향후 상권 발달 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 장성군 삼계면 소재지의 편의시설 및 관공서 등을 이용할 수 있습니다.

5.2. 학교

인근에 학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 고려될 수 있습니다. (구체적인 학교 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 건물 내 설비

급,배수설비, 난방설비, 급탕설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

현석만 임차인의 보증금 165,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 부담해야 합니다.

6.2. 보증금 미상 임차인

김 임차인의 보증금 액수가 미상입니다. 배당 여부와 관계없이 추가적인 보증금 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 공실 및 관리 상태

현재 공실 중으로, 건축물의 관리 상태에 유의하며 인수 후 관리가 필요합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 중로3류(폭12m~15m)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 선순위 임차권 인수, 보증금 미상 임차인 존재, 현재 공실 상태 등 다수의 부담과 리스크를 안고 있습니다. 특히 165,000,000원의 임차보증금 인수 의무는 매수인의 실질적인 투자 금액 및 수익성에 큰 영향을 미치므로 면밀한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

개발 진행 중인 주상지대에 위치하여 장기적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리 분석 상 인수되는 보증금 액수가 상당하나, 현 시장가 대비 잠재적 가치 상승 여력이 있다면 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 현재 파악된 시세 및 감정가(180,000,000원)를 기준으로, 선순위 임차인 현석만 씨의 보증금 165,000,000원을 인수해야 하는 상황입니다.

시장 가치를 180,000,000원으로 가정할 때, 인수해야 할 보증금을 제외한 실질적인 투자 가치는 약 15,000,000원 (180,000,000원 - 165,000,000원)으로 산정될 수 있습니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 약 15,000,000원으로 추정됩니다.

이 금액은 단순 계산에 의한 것이며, 실제 입찰 시에는 제반 비용 및 시장 변동성, 추가 인수 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.