나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30264 [1] 전북특별자치도 정읍시 산내면 예덕리 984 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2,8)은 전북특별자치도 정읍시 산내면 능교리 소재 ""산내면사무소"" 북동측 근거리에 위치하며,
주위환경은 농경지 및 임야가 혼재하는 지역임.
기호(3~5)는 전북특별자치로 정읍시 산외면 정량리 소재 ""민하마을"" 남서측 인근 및 내(기호5)에
위치하며, 주위환경은 마을주변으로 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.
기호(6)은 전북특별자치도 정읍시 칠보면 반곡리 소재 ""수곡초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며,
주위환경은 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.
기호(7)은 전북특별자치도 정읍시 산내면 예덕리 소재 ""상례마을"" 남측 인근에 위치하며, 주위환경은
마을주변으로 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2,8)은 각각 부정형의 완경사지대로서, 조사일 현재 '전'임.
기호(3)은 부정형의 완경사지대로서, 조사일 현재 '전, 일부 구거 및 도로'로 이용중임.
기호(4,6)은 각각 부정형의 평지로서, 조사일 현재 '전'임.
기호(5)는 부정형의 평지로서, '도로'임.
기호(7)은 부정형의 평지로서, 조사일 현재 '답'임.

인접 도로상태

기호(1,2,4,8)은 맹지로서 인접토지를 통하여 접근가능함.
기호(3)은 남측으로 왕복2차선 포장도로를 통하여 접근함.
기호(5)는 본건이 도로임.
기호(6)은 서측으로 소폭의 농로를 통하여 접근함.
기호(7)은 동측으로 아스팔트포장도로를 통하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,8)은 보전관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역(사슴 양 완화))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>.
기호(3)은 계획관리지역, 하천(2016-12-30)(저촉), 가축사육제한구역(2023-02-10)(절대금지지역
(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(2018-02-13)(민하천)
<소하천정비법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하천구역
(2015-06-19)<하천법>.
기호(4)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(2018-02-13)(민하천)<소하천정비법>, 공장설립승인
지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.
기호(5)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 소하천구역(2018-02-13)(민하천)<소하천정비법>, 소하천예정지(2018-02-13)
(민하천)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.
기호(6)은 보전관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(7)은 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>.

제시목록 외의 물건

기호(3)일부 토지상에 다년생 농작물이 식재되어 있음.

공부와의 차이

기호(3,4,6)토지는 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 기호(3)은 전, 일부 구거 및 도로, 기호(4,6)은 '전'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1. 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한), 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
2. 맹지로서 인접토지를 통하여 접근가능함
3. 인접지상에 평장 묘가 소재하는 것으로 보이나 지적경계가 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 정읍지원 2025타경30264 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 정읍시 산내면 예덕리 984

* 용도: 토지 (전)

* 토지면적: 307.00㎡ (약 92.87평)

* 매각대상: 토지 지분 76.75㎡ (약 23.22평)

* 감정가: 1,304,750원 (총 토지 면적 기준)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 건원기업주식회사 (추정)

* 말소기준권리: 건원기업주식회사 강제경매개시결정 (2025.05.22.)

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 정읍시 산내면 예덕리 소재 "상례마을" 남측 인근에 위치.

* 주위환경: 농경지 및 임야가 혼재하는 지역.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근 도로변에 버스 승강장 위치하여 전반적인 교통사정은 보통.

* 접근성: 본건은 맹지로서 인접토지를 통하여 접근 가능함. (남측 인접지상에 평장묘 소재 가능성 있으나 지적경계 불분명)

1.2. 권리분석

* 임차인현황: 인수할 임차보증금 없음 (0원). 임대차 관계 미상.

* 등기부현황:

* 갑1: 소유권보존 (김정관, 1957.11.23.)

* 갑2: 소유권이전 (김경수 외 3명, 2007.04.17. 매매)

* 갑5: 건원기업주식회사 강제경매 (2025.05.22., 7,411,502원) - 말소기준권리.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 기타 권리사항: 지분매각으로 공유자우선매수권 행사 가능 (1회 제한).

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하여 상업 시설이나 유흥 시설 등의 상권 형성은 미약함.

* 주변에 산내면사무소, 민하마을, 상례마을 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 마을 및 면사무소 소재지에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됨.

* 교육시설: 인근에 수곡초등학교가 위치하나, 본건과의 직접적인 접근성은 확인 필요.

* 의료시설: 정읍시내 또는 인근 읍면 소재 병원 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 인접 토지를 통해서만 접근 가능하며, 이로 인한 통행권 및 토지 이용상의 제약이 있을 수 있음.

* 농지취득자격증명 필수: 미제출 시 보증금 몰수되며, 실제 농지 취득 및 이용 계획이 필요.

* 지분매각: 공유자우선매수권 행사가 가능하며, 협의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 인접묘지: 인접 토지상에 평장묘가 소재하는 것으로 추정되나 지적경계가 불분명하여 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

* 토지이용계획: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 용도지역 및 제한 사항으로 인한 토지 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 혐오시설: 본건 주변에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 직접적으로 부동산 가치에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 특정되지 않았습니다. 그러나 농경지 및 임야 지역의 특성상, 향후 개발 계획이나 주변 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라북도 정읍시 산내면 예덕리 소재의 토지 지분 경매 물건으로, 농지로서의 가치와 지분 경매의 특수성을 고려해야 합니다. 맹지이며 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점, 그리고 공유자우선매수권 행사 가능성 등의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 인접지에 묘지가 소재할 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지분 경매를 통한 저가 취득 기회: 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 농업적 활용 또는 장기 보유: 농지로서의 직접적인 활용 또는 향후 토지 이용 규제 완화 등을 염두에 둔 장기 투자 가능성.

* 공유자 협의를 통한 명확한 소유권 확보: 지분 매각 후 공유자들과의 원만한 협의를 통해 필지를 명확히 하거나, 전체 지분 취득을 고려해볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,304,750원 (총 토지 면적 307.00㎡ 기준)

* 매각 지분 면적: 76.75㎡ (총 면적의 약 25%)

* 지분 면적의 감정가 환산액: 약 326,187.5원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 250,000원 ~ 350,000원

본 물건은 맹지, 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 묘지 소재 가능성 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 감정가가 채권액 (7,411,502원) 대비 매우 낮아 유찰 가능성도 존재합니다. 따라서, 인접 토지 소유자와의 사전 협의 및 정확한 현장 조사를 통해 실질적인 가치를 판단한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 상기 예상 입찰가는 지분 면적의 감정가 환산액을 기준으로, 리스크 프리미엄을 반영하여 보수적으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.