나이스옥션 법원경매 군산 2025타경424 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 124-5 롯데시네마 에이동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 ""진포초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위환경은 근린생활시설, 중ㆍ소규모의 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능합니다.

건물의 구조

일련번호1-가,2-나,3-다)
: 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 중 제1층 제101호, 제102호, 제2층 제201호로서,
외벽 : 돌붙임, 복합판넬 등 마감,
내벽 : 내부인테리어 등 마감,
바닥 : 타일 등 마감,
창호 : 페어글라스 등 마감입니다.

이용상태

일련번호1-가,2-나,3-다)
: ""근린생활시설(프레리 키즈카페 & 키즈 수영장)""로서, 일련번호1-가,2-나) 상호간
경계벽 구분이 없으며, 일련번호1-가,3-다) 상호간 내부계단이 있어 상하이동이
가능하여 본건 3개호는 일괄 이용 중입니다.

설비내역

본건 상가건물에 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비,
천장형 냉ㆍ난방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사의 토지로서, ""상업용건물부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 왕복6차선의 아스팔트포장도로, 서측 및 북측으로 폭 약 8m 내외의 도로와
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1,2 사이에 경계벽 구분이 없으며, 목록1,3 상호간 내부계단이 있어 상하 이동이 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경424 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (등기부상 말소기준권리 설정자: 케이씨유엔피엘대부주식회사)

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 124-5, 롯데시네마 에이동 1층 101호, 102호 및 2층 201호 (일괄 매각)

신주소: 전북특별자치도 군산시 나운2길 58 (나운동)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,775,000,000원

토지면적: 338.03㎡ (약 102.25평)

건물면적: 692.08㎡ (약 209.36평)

1.4. 건물 구조 및 용도

구조: 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 중 제1층 101호, 102호 및 제2층 201호

건축물대장상 용도: 문화 및 집회시설, 제1,2종 근린생활시설

실제 이용 용도: 근린생활시설 (프레리 키즈카페 & 키즈 수영장)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 접근성

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 진포초등학교 남측 인근에 위치합니다.

차량으로 건물까지 진출입이 용이하며, 동측으로 왕복 6차선 도로, 서측 및 북측으로는 폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있어 교통 접근성이 양호합니다.

2.2. 주위 환경

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 중ㆍ소규모 아파트단지, 공원 등이 혼재되어 있으며, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 속해 있습니다.

대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하여 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부상 말소기준권리는 2020년 1월 3일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권최고액 1,728,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위에 설정된 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 1,814,861,106원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최 (성명: 최은옥)

보증금: 30,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업자등록일): 2021-08-12

확정일자: 2021-08-12

대항력: 없음

비고: 본건 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

등기부상 모든 권리(말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

따라서, 본건은 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 현황

본건은 진포초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 확보될 수 있는 지역입니다.

4.2. 건물 이용 현황

현재 "프레리 키즈카페 & 키즈 수영장"으로 운영되고 있으며, 1층 101호, 102호 및 2층 201호 세 개 호실이 내부 계단 및 경계벽 구분 없이 일괄 이용되고 있습니다. 이는 업종 전환 시 내부 구조 변경 필요성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근성이 우수하며, 동측 왕복 6차선 도로 등 주요 도로망과 연결되어 있어 광역 이동 및 지역 내 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 편의는 주변 버스 노선 확인이 필요합니다.

5.2. 편의시설

주거 밀집 지역 및 상업 시설 인근에 위치하여 마트, 병원, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교육시설

진포초등학교가 인근에 위치하고 있어 학생들의 통학이 편리합니다. 또한, 해당 지역이 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면의 이점이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

해당 임차인(최 )은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 진행 시 임대인과의 관계, 기타 채무 관계 등을 종합적으로 확인해야 합니다.

6.2. 건물 구조 및 이용

본건은 1층 101호, 102호 및 2층 201호 세 개 호실이 내부 계단으로 연결되어 일괄 이용 중입니다. 향후 업종 변경 시 내부 구조 변경에 따른 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

또한, 본건은 7층 건물 중 1, 2층 일부를 차지하므로, 건물 전체의 관리 상태나 다른 층의 이용 현황이 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 본건 물건지 인근에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동의 준주거지역 내 대로변에 위치한 근린상가로, 현재 키즈카페 및 키즈 수영장으로 운영 중에 있습니다.

뛰어난 교통 접근성, 안정적인 배후 수요, 그리고 등기부상 모든 권리가 소멸되는 권리분석상의 이점을 가지고 있습니다.

현재 운영 중인 업종의 수익성 및 향후 업종 전환 시의 가능성을 면밀히 검토한다면 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 군산시 나운동 준주거지역 내 대로변 코너에 위치한 우량 입지.

* 현재 성업 중인 키즈카페 및 키즈 수영장 운영으로 바로 수익 창출 가능.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수 부담이 없는 안전한 물건.

* 건물 내부 구조 변경을 통해 다양한 업종으로의 전환 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 177,500,000원을 기준으로, 주변 시세, 건물 상태, 현재 운영 중인 상가의 수익률, 임대료 수준, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 권리분석상 안전성을 바탕으로 경쟁력 있는 입찰가를 산정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.