나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31266 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 536 송천동2차쌍용아파트 203동 11층 1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 송천동2가 소재 ""송원초등학교"" 북동측 인근에 위치하는
""송천동2차 쌍용아파트 203동 11층 1103호""로서, 주위는 대체로 아파트단지가 밀집되어
있고, 일부는 아파트 단지들을 배후지 고객으로하는 각종 근린생활시설이 도로변으로
소재합니다.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 출입 용이하며, 시내버스 정류소가 인근에 위치하고 있음에
따라 제반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 18층 중 11층 1103호로서
외 벽 : 세멘몰탈위 수성페인트 마감
내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등
창 호 : 샷쉬 2중창입니다.

이용상태

""아파트""로 이용 중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방시설로서, 위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지와 경보
설비, 엘레베이터설비, 지하주차시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 지형 사다리형의 지세 평탄한 토지로서 출입관계 편리한 ""아파트용 토지"" 로
이용중 입니다.

인접 도로상태등

4면이 도로와 접하며, 주 출입로는 동측과 서측으로 접한 포장 도로를 이용합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(2015-07-17)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송원초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(제이그림나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역(제이그림나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소유권 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31266 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

등기부채권 총액: 256,417,260원

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 536 송천동2차쌍용아파트 203동 11층 1103호

용도: 아파트

건축물 사용승인일: 1998년 9월 28일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 182,000,000원

토지면적: 42.89㎡ (약 12.98평)

토지지분: 42.8942㎡

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평) - 전용면적

건물지분: 84.97㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 송천동2가 소재 송원초등학교 북동측 인근에 위치한 "송천동2차 쌍용아파트" 203동 11층 1103호입니다. 주위는 아파트 단지가 밀집되어 있으며, 아파트 단지를 배후로 하는 근린생활시설이 도로변으로 소재합니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 시내버스 정류소가 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 아파트는 4면이 도로와 접하고 있으며, 동측과 서측으로 접한 포장 도로를 주 출입로로 이용합니다.

2.3. 토지 이용 계획

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(송원초등학교, 제이그림나라유치원), 절대보호구역(제이그림나라유치원)으로 지정되어 있습니다. 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 전주지방법원 2023카단12014 (전북은행 가압류)이며, 접수일자는 2023년 6월 29일입니다. 매각으로 인해 소멸되는 권리로는 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들(갑4 가압류, 을5 주택임차권, 갑5 강제경매)입니다.

3.2. 인수되는 권리

법원 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김청수

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 19일

* 확정일자: 2022년 7월 27일

* 배당신고일자: 2024년 6월 28일

* 대항력: 없음

주목할 점은 임차인 김청수에 대해 "대항력은 없으나 2026.06.19.자 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출"이 있었습니다. 이에 따라 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않더라도 매수인이 잔액을 인수할 가능성은 낮으며, 임차권 등기는 말소될 것으로 예상됩니다. 임차인의 보증금은 190,000,000원이지만, 인수 보증금 합계는 0원으로 계산됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑1, 갑2, 갑3: 소유권 이전 (1998.11.26 ~ 2020.07.31)

* 을5: 주택임차권 (2024.06.28, 금190,000,000원, 말소) - 임차인 김청수

* 갑4: 가압류 (2023.06.29, 전북은행, 금66,417,260원, 말소) - 말소기준권리

* 갑5: 강제경매 (2025.05.26, 주택도시보증공사, 196,513,097원, 말소)

4. 상권분석

4.1. 주변 근린생활시설

본 아파트 단지 주변으로는 주거지 배후 수요를 충족시키는 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 송천동2차 쌍용아파트

* 총 세대수: 308세대 (6개동)

* 사용승인일: 1998년 9월 28일 (노후도 약 28년차)

* 주차 대수: 총 314대 (지상 150대, 지하 164대 - 이는 단지 내 총 주차 가능 대수이며, 세대당 주차 가능 대수는 별도 확인 필요)

5.2. 편의시설 및 교육환경

* 인근 학교: 송원초등학교, 제이그림나라유치원

* 기타 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.3. 내부 시설 및 관리

* 난방: 도시가스 개별 난방

* 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 18층 중 11층 (전유부 84.97㎡)

* 내부 마감: 외벽 수성페인트, 내벽 벽지 도배 및 타일, 창호 샷쉬 2중창

* 설비: 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 엘리베이터, 지하주차시설 등

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항이 존재하므로, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 확인하여 매수인의 인수 조건이나 절차에 영향을 미치는지 파악해야 합니다.

6.2. 건물 노후도

1998년에 준공되어 약 28년차된 건물로, 향후 재도장, 내부 설비 교체 등 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타

임차인 관련 확약서 제출 내용에 따라 대항력은 없으나, 배당 과정에서의 변동 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 송천동에 위치한 송천동2차 쌍용아파트의 11층 아파트로, 주변에 학교와 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. 경매 절차상 인수되는 권리가 없고, 임차인 관련 사항도 매수인이 부담할 위험이 낮은 것으로 분석됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 전주 시내의 주거 밀집 지역 내에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* 시장성: 유사 면적 아파트의 최근 매매 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세가 높은 편으로 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 잠재력: 학군 및 교통이 편리하여 실수요자에게 인기가 있을 수 있으며, 향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 84.97㎡ 면적의 아파트가 2026년 3월 15층에서 210,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 182,000,000원입니다. 이는 최근 실거래가보다 감정가가 낮게 책정되었음을 시사합니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

인수할 보증금이 없는 점과 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 낙찰 가능성을 높이면서도 적정 수익을 확보하기 위해, 195,000,000원에서 205,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 현장 조사 결과, 그리고 경매 당일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.