나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101481 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3432-3 부산명지 대방디엠시티 센텀오션2차 10층씨동1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2025.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 명원초등학교 남서측 인근에 위치하는 부산명지
대방디엠시티 센텀오션2차 10층 씨동 1004호이며 주변은 명지국제신도시내 각종 오피스텔,
중대형 아파트단지와 각종 상업 및 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 10층이며,
- 외벽: 몰탈위 페인팅, 복합판넬, 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 난방설비
등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지인 사다리형의 토지이며 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 왕복6차선, 서측으로 왕복4차선의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101481 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3432-3 부산명지 대방디엠시티 센텀오션2차 10층 씨동 1004호

용도: 오피스텔

감정가: 85,000,000원

토지면적: 5.88㎡ (약 1.78평)

토지지분: 5.877㎡ (약 1.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.33㎡ (약 7.36평)

건물지분: 24.3288㎡ (약 7.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 명원초등학교 남서측 인근에 위치하는 부산명지 대방디엠시티 센텀오션2차 10층 씨동 1004호입니다.

주변은 명지국제신도시 내 각종 오피스텔, 중대형 아파트 단지 및 상업, 업무시설 등으로 형성된 지역입니다.

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.

남측 및 동측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 4차선의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 용도지역은 일반상업지역입니다.

3. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 10층이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 복합판넬, 인조석 마감, 내벽은 벽지, 타일 마감 등이고 창호는 새시창호입니다.

내부 설비로는 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 승강기, 공동현관문, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 2필지 일단지로 사다리형이며 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중입니다.

건축물대장 상 본 건물은 2017년 11월 16일 사용승인되었으며, 총 20층 규모입니다.

총 세대수는 1,698호입니다.

토지대장상 총 토지 면적은 12,746.9㎡이며, 건폐율 59.95%, 용적률 599.15%가 적용됩니다.

4. 권리분석

본건에는 선순위 임차권이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 있습니다.

특히, 등기부상 을구 1번 주택임차권(2024년 5월 10일 등기)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 정진헌 씨는 보증금 130,000,000원, 차임 0원이며, 2022년 4월 29일 전입, 2022년 4월 14일 확정일자를 받았습니다. 대항력이 있습니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 5월 23일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(채권액 146,308,135원)입니다.

다만, 권리분석 요약 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '말소: 인수' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 주택임차권의 보증금 130,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 명지국제신도시는 부산의 신흥 주거 및 상업 중심지로, 지속적인 개발과 함께 유동인구가 증가하고 있는 지역입니다.

주변에 대규모 아파트 단지와 오피스텔, 각종 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

다양한 편의시설 및 관공서 등이 인접해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 생활정보

명원초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구의 교육 환경이 양호합니다.

단지 내 또는 주변 상업시설을 통해 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다채로운 여가 활동이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 우수합니다.

7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인의 보증금 130,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 이는 본건의 감정가 85,000,000원을 초과하는 금액으로, 투자금 회수에 심각한 부담이 될 수 있습니다.

임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

이해관계가 복잡하게 얽혀있을 수 있으므로, 입찰 전 법률 전문가와 상담이 필수적입니다.

8. 시세 분석

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔 거래가 있었습니다.

2026년 5월 28일 거래된 27.1972㎡ (약 8.23평) 면적의 오피스텔이 9,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,088만원)

2026년 5월 18일 거래된 28.4608㎡ (약 8.61평) 면적의 오피스텔은 8,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 930만원)

가장 큰 면적(48.7533㎡, 약 14.75평)의 오피스텔은 2026년 5월 12일 16,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,088만원)

최근 거래가격을 고려할 때, 본건(24.33㎡)의 적정 시세는 감정가 85,000,000원 내외 또는 약간 하회하는 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금 130,000,000원을 제외하고 산정됩니다. 그러나 실제 투자 시에는 낙찰가와 인수 보증금의 합계가 총 투자금이 되므로, 시장 가치 대비 매우 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 85,000,000원 대비 인수 보증금 130,000,000원이 초과하는 상황이므로, 일반적인 경매 투자 원칙상 수익을 기대하기 어렵습니다.

매수인이 부담해야 할 총 투자금액이 85,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 하나, 이 경우 사실상 입찰이 불가능합니다.

매우 높은 위험성을 감안하여, 감정가의 30% 수준인 25,500,000원을 입찰가로 제안합니다.

이는 총 투자금액이 약 155,500,000원(25,500,000원 + 130,000,000원)이 될 수 있음을 의미하며, 시세 및 감정가 대비 현저히 높은 금액입니다.

10. 종합 의견

본건은 부산 명지국제신도시에 위치한 오피스텔로, 주변 개발 상황 및 입지 조건은 양호한 편입니다.

하지만 선순위 임차인의 보증금 130,000,000원이 매수인에게 인수되는 치명적인 권리 분석상의 문제가 존재합니다. 이 금액은 본건의 감정가를 상회하므로, 투자 시 원금 손실이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

최근 시세는 감정가 수준에서 형성되고 있으나, 인수해야 할 임차 보증금으로 인해 실질적인 매력도는 현저히 떨어집니다.

따라서 본건은 권리 관계 및 인수되는 보증금 문제를 완벽하게 해결할 수 있는 특별한 방안이 없는 한, 적극적인 투자를 추천하기 어렵습니다. 철저한 사전 조사와 전문가의 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.