나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101461 [1] 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화감정 · 평가일 2025.06.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ""하단초등학교"" 동측 인근에 위치하는 아람센트럴
시티 7층 701호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 ""하단역""이
소재하여 제반 교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 14층 건물내 7층 701호로서,

외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 '아파트' 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차설비, 도시가스 및 개별
난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·618-6번지, 618-28번지, 618-29번지, 618-34번지: 공히 일반상업지역, 방화지구, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(120m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06
-12)(150m)<건축법>.
·618-30번지: 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06
-12)(120m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(150m)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,

2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부확인이 불가능하여
관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경
매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황, 관리상태 및 조망 등에 대하여 재
확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101461 (1)

채권자: 승OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 7층 701호

용도: 아파트

토지면적: 15.06㎡ (약 4.56평)

토지지분: 15.064699999999998㎡ (약 4.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.11㎡ (약 21.21평) - 전용면적

건물지분: 70.115㎡ (약 21.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구분건물감정평가요항표 상 이용상태: 집합건축물대장상 '아파트'

1.3. 매각 정보

감정가: 299,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "하단역"이 소재하여 제반 교통 사정이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 집합건물 등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사아람종합건설 (2017-07-20)

* 소유권이전2번신탁등기말소: 이민규 (2019-12-11)

* 근저당권: 승학신용협동조합 (2024-07-23) - 근저당권 최고액 금206,400,000원. 본 권리가 말소기준권리가 됩니다.

* 가압류: 신보2022제24차유동화전문유한회사 (2024-12-10) - 가압류 채권액 금588,000,000원

* 근저당권: 주식회사가람건설 (2025-04-22) - 근저당권 채권액 금1,300,000,000원

* 임의경매: 승학신용협동조합 (2025-05-23) - 경매 신청 채권액 169,594,922원

총 등기부채권액 합계: 2,094,400,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2024년 7월 23일 접수된 승학신용협동조합의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

기타 참고사항에 임대 관계가 미상으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 내부 이용 상황, 관리 상태 및 조망 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 토지 이용계획 및 지역 특성

본건이 속한 토지(618-6, 618-28, 618-29, 618-34, 618-30번지)는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(120m 또는 150m)에 해당합니다.

4.2. 주변 시설 현황

본건 인근은 하단초등학교가 위치하며, 부산도시철도 1호선 하단역과의 접근성이 우수합니다. 주변에 다양한 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 주변 지역은 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 대규모 상업 시설 및 편의 시설 이용에 용이합니다. 자체 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.3. 건물 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 (철근)콘크리트(슬라브) 지붕을 갖춘 14층 건물 중 7층 701호입니다. 외벽은 화강석 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재경보, 승강기, 주차 설비, 도시가스 및 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 본 건물은 2017년 7월 10일에 사용 승인되었습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 외 기타 위험

본건은 유동화 물건으로, 공동 담보 물건으로 경매가 진행되었습니다. 이러한 특성은 경매 과정이나 이후 권리관계에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

5.2. 내부 확인 제약

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 본건 내부의 실제 이용 상황, 관리 상태, 조망 등은 관련 공부 및 외부 관찰에 의한 일반적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 응찰 시 반드시 직접 재확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 부산 사하구 하단동에 위치한 아파트로, 하단역 초역세권 입지와 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 철근콘크리트 구조의 신축급 건물이며, 향후 개발 가능성도 있는 지역입니다. 다만, 내부 확인이 불가능했던 점과 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 부산도시철도 1호선 하단역 초역세권 입지로 대중교통 이용 편리

* 하단초등학교 인근 및 풍부한 생활 편의시설 인접

* 연식 대비 양호한 건물 상태 및 구조 (철근콘크리트)

* 지역 개발 잠재력 보유

8. 예상 입찰가

감정가 299,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 본건의 투자 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 내부 확인 불가, 유동화 및 공동담보 물건 등의 특수성을 감안할 때, 경매 흐름 및 경쟁 상황에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다. 제시된 자료와 주변 아파트 시세 정보(하단역 인근 유사 면적 아파트 거래가 2억 9천만원 ~ 3억 3천만원 범위로 추정)를 참고하여, 본건의 최저 입찰가는 감정가 수준인 299,000,000원 전후로 고려해볼 수 있으나, 이는 최초 제안이며 상세한 시세 조사와 현장 재확인 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.