나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5349 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 1192-3 일동미라주아파트 104동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 ""삼어초등학교""남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브지붕 25층 건내 제6층 제603호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 ,
창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 ""아파트""임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5349 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 1192-3 일동미라주아파트 104동 6층603호

* 용도: 아파트

* 감정가: 209,000,000원

* 토지면적: 20.70㎡ (약 6.26평)

* 토지지분: 20.6985㎡ (약 6.26평)

* 건물면적(전용면적): 56.97㎡ (약 17.23평)

* 건물지분: 56.9704㎡ (약 17.23평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 경남은행 (말소기준권리 근저당권자)

* 특이사항: 공동담보

* 감정평가서 요약:

* 본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 삼어초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 건물은 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 25층 건내 제6층 제603호이며, 공부상 용도는 "아파트"임.

* 위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 되어 있음.

* 토지는 부정형 토지로, 아파트 부지로 이용중임.

* 단지 내 가로망이 정비되어 있음.

* 토지이용계획은 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 등임.

* 임대관계는 미상이며, 기타 특이사항은 없음.

1.1. 입지조건

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* 주변 환경: 본건은 부산광역시 해운대구 반여동에 위치하며, 삼어초등학교 동남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 주로 아파트 단지와 근린생활시설로 구성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 아파트 단지 내 도로망이 잘 정비되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 인접하여 생활에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

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* 매각으로 인한 소멸: 본 경매는 부동산 임의경매로, 말소기준권리인 경남은행의 근저당권(을13, 2019-10-22)보다 후순위 권리 및 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 없음).

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

: 임대 관계가 미상으로 명확한 보증금이나 차임 정보가 확인되지 않아, 잠재적인 인수 또는 명도 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

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* 지역 특성: 본 물건은 배후에 대규모 아파트 단지가 형성된 주거지역에 위치하고 있으며, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있어 단지 거주민을 위한 편의시설이 갖춰져 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교육: 삼어초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 안전한 통학이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 주거 편의: 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설과 주거 인프라가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임대차 관계 미확인: 현재 임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 관계 및 법적 주장 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 설정된 물건으로, 관련 채무 관계를 추가적으로 확인하여 입찰 전 리스크를 최소화하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 부산광역시 해운대구 반여동에 위치한 아파트로서, 주거 지역 내 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 데이터와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 가격 메리트를 가질 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 임대 관계 미상 등 명도 관련 불확실성과 공동담보 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 입지: 삼어초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 시세: 최근 실거래가를 기반으로 산정된 시세와 감정가를 비교할 때, 적정 수준의 투자 수익률을 기대해 볼 수 있습니다.

* 명도 리스크 관리: 임대 관계 미상인 점을 면밀히 조사하고, 필요시 전문가의 도움을 받아 명도 관련 위험을 최소화하면 투자 가치가 높아질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(56.9704㎡)의 6층 물건이 20,000만원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 209,000,000원입니다. 현재 시장 상황과 최근 거래 사례를 고려할 때, 예상 입찰가는 200,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다. 따라서, 205,000,000원을 중심으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.