나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5319 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 126-5 포레스트힐 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 동부리에 소재하는 기장초등학교 북동측 인근에 위치하는 포레스트힐 2층 201호로서 부근은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 단위호[2층 201호]로서
[사용승인일: 2013.09.02]

·외 벽: 몰탈위 페인팅 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 다세대주택이며 폐문되어 통상적인 상태를 기준으로 평가하였고 내부는 경매의 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, CCTV설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의 : 기장군 창조건축과(051-709-4292))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5319 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 126-5 포레스트힐 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 5천 2백만원 (152,000,000원)

* 토지면적: 27.44㎡ (약 8.30평)

* 토지지분: 27.442878206793285㎡ (약 8.30평)

* 건물면적: 68.33㎡ (약 20.67평)

* 건물지분: 68.33㎡ (약 20.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 송OOO

* 건축년도: 2013년 09월 02일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 201호

1.1. 입지조건

* 본 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 동부리에 소재하며, 기장초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 토지는 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

* 북측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 10월 30일 접수된 송도신용협동조합 근저당권 (금액: 152,100,000원) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을2 (근저당권), 을6 (근저당권), 갑4 (가압류), 갑5 (가압류), 갑8 (가압류), 갑9 (임의경매개시결정), 갑10 (압류) 등 등기부등본 상의 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 정보상으로는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송준호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 06월 26일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 학교(기장초등학교) 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기장읍 동부리는 기장군 내에서도 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 비교적 안정적인 상권 특성을 보입니다.

* 인근 도로망을 통해 부산 시내 및 외부 지역으로의 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 단지 내 및 인근 도로 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 근린생활시설 및 학교가 인접해 있어 생활 편의성이 있습니다. (세부적인 편의시설 현황은 현장 확인 필요)

* 교육시설: 기장초등학교가 인근에 위치합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (자세한 내용은 관련 부서 문의 필요)

* 임대 관계: 임대차 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있으나, 본 건의 경우 임차인이 대항력이 없고 보증금이 0원이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건의 감정가(1억 5천 2백만원)에 비해 최근 거래 가격이 현저히 낮은 수준(6천만원~8천만원대)으로 형성되어 있습니다. 이는 감정 시점과 현재 시세 간의 차이, 또는 비교 물건과의 조건(면적, 층수, 건물 연식 등) 차이 때문일 수 있으므로, 입찰 전 철저한 시세 재확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근 연식(2013년 준공)과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 역시 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 제공된 최근 실거래가 정보와 비교했을 때 감정가가 매우 높게 책정되어 있다는 점이 가장 큰 특징이자 주의사항입니다. 따라서 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연식: 2013년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 양호한 입지: 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리 및 보증금 부담이 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 행사에 용이합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 현재 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리가 존재하므로, 향후 시장 변화에 따른 시세 상승 시 수익을 기대할 수 있습니다. (다만, 이는 시세 재조사를 통한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 물건과 유사한 조건(다세대주택, 기장읍 동부리, 2000년대 준공)의 최근 거래 사례들을 분석한 결과, 전용면적 60~70㎡ 내외의 물건들이 6천만원에서 8천만원대에 거래되었습니다. 본 물건은 전용면적 68.33㎡(약 20.67평)에 2013년 준공으로 연식이 가장 최신이며, 조건이 가장 유사한 일성빌라(66.98㎡, 1997년 준공)가 7천만원에, 대성빌라(62.48㎡, 2002년 준공)가 8천만원에 거래되었습니다.

본 물건의 감정가는 1억 5천 2백만원이지만, 제공된 실거래가 기준으로 볼 때 현 시세는 약 8천만원에서 1억 1천만원 사이로 추정됩니다.

따라서, 보수적인 관점에서 9천만원 ~ 1억 1천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 경쟁 물건, 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가와 시세 간의 큰 차이를 감안하여, 본 시세 분석 결과에 기반한 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.